房企战略合作：强强联合还是抱团取暖？

行业利润率开始下滑，大家都希望在激烈的竞争中生存下来，双方合作利于取长补短，这样的合作将成为常态。

1月10日晚间，绿地控股股份有限公司（下称“绿地控股”）公告宣布，公司全资子公司绿地控股集团有限公司（下称“绿地集团”）与河南交通投资集团有限公司（下称“河南交投”）在郑州签订了《全面战略合作框架协议》，双方将在高速公路、土地和房地产开发投融资和经营等业务领域加大合作力度，充分发挥各自优势，共同拓展业务，合作投资开发经营。

《第一财经日报》记者了解到，绿地集团的合作对象河南交投是由河南省人民政府作为出资人组建的大型国有独资公司，履行政府交通基础设施和交通运输产业等投融资职责，负责相关项目的资金筹措、投资和建设以及资产管理。绿地控股方面在公告中提到，河南交投拥有丰富的土地储备，亦从事房地产业务;绿地在房地产开发领域具有深厚的业绩和实力。双方将在土地和房地产开发领域开展密切合作，近期双方拟共同推进河南交投所属1136 项目土地开发及高速公路沿线土地开发。

不只是绿地，曾经是竞争对手的房企都已经开始转变态度，无论是在项目开发层面还是在企业合作层面选择合作。“行业利润率开始下滑，大家都希望在激烈的竞争中生存下来，双方合作利于取长补短，这样的合作将成为常态。”东原地产董事长罗韶颖告诉《第一财经日报》记者。

规避风险，实现共赢

“由于房企都开始回归一二线城市，导致一二线城市土地市场火爆，而这个也对开发商的资金要求更高，很多企业要独立拿下这个土地会更加困难，而在后续开发阶段也会有更多挑战，如果房企开始进行合作可以更好的分散风险，并可以进行资源整合。”上海链家研究总监陆骑麟告诉记者。

如果房企都把资金投入到一个巨大体量的项目，不仅不利于资金的周转也会出现风险集中的情况，因此通过合作进行风险规避是不错的选择。

2015年11月，信达地产以72.99亿元夺得新江湾城N091104单元C1-02(D7)住宅地块，折合楼面价4.9万元/平方米，扣除保障房面积后，实际楼面价达6.1万元/平方米，刷新了2015年上海土地拍卖市场楼面价的最高纪录。而到了今年1月，信达地产则宣布将和泰禾集团共同开发上述土地。

记者采访中了解到，在信达地产拿地不久泰禾集团就和其接触，信达地产对泰禾集团在北京、上海、厦门、福州等地的项目进行调研，考虑到泰禾集团的“院子系列”产品在高端改善领域的溢价能力，双房选择合作开发。泰禾集团有不错的产品能力，信达地产资金相对充足，双方就对此展开合作。

在项目开发的合作同时也有公司开始了战略合作，此前旭辉集团就和东原地产进行合作，双方在重庆、上海的项目都可以选择战略合作进行开发。对于东原地产而言，其希望两年内将总部迁往上海，自然需要上海本土企业的资源和经验，而对于旭辉集团而言，其在重庆市场一直做的不让人满意，合作东原也是可以获取更多的重庆本土化资源。

当然，并不是每一次合作都可以达到双赢。比如著名的“外滩地王”事件，2010年2月初，当时上海证大房地产有限公司以92.2亿元竞得外滩8-1地块，被冠以“地王”。2011年上海证大将项目作价95.7亿元人民币卖给了上海海之门房地产管理有限公司。海之门由复星国际、绿城中国、证大置业和上海磐石共同出资设立，持股比例分别为50%、10%、35%和5%。2011年12月，SOHO中国公告，通过从证大、绿城和磐石收购股权，持有了上海外滩地块50%的股权。但随后复星国际和SOHO中国就此事不断争执，并引发官司。今年9月SOHO中国最终选择退出。

觊觎国企土地资源？

《第一财经日报》记者了解到，房企越来越青睐和国有企业合作进行项目开发。以绿地为例，其合作对方就是一家国有企业。

“这个合作一方出钱一方出地，对于绿地而言可以通过河南交投获取大量低价土地，对于河南交投有了绿地的品牌溢价和操盘能力可以实现项目的更大获益。目前很多地方国企周转速度和开发效率都没有市场化房企高，自己操盘能力欠缺。”克而瑞分析师傅一辰告诉记者。

傅一辰进一步指出，不只是绿地，像朗诗在合肥和苏州的项目也是选择的地方国企进行合作。“我们未来的项目都是选择合作开发，我们也更倾向于和国企进行合作。”朗诗集团董事长田明此前在接受记者采访时表示。

国企的土地资源究竟有多丰厚?

以近期完成上市的光明地产为例，未来其将利用光明集团在上海拥有的物流用地、工业厂房以及农业经营性用地，将从战略上以“退二进三”(将低效利用工业用地和淘汰落后产能工业用地改造优化，进行土地变性用于发展第三产业)的模式成为农房扩充土地储备的重要“粮仓”，通过工业用地二次开发、城市更新等资源方式来进一步支持光明地产的未来发展。此前也有媒体披露，光明食品集团所属农场经营和管理的土地场域总面积约99.4万亩，分布于上海市郊的崇明、奉贤、浦东新区(原南汇区域内)和江苏省大丰市、安徽省黄山市。

显然这些资源一旦盘活将有巨大的价值，比如2015年在上海销售较好的项目陆家嘴锦绣前程为例，由于陆家嘴集团的国企性质，其土地成本较低，因此该项目价格具备优势，销售异常火爆，当然利润回报也相当丰厚。

事实上，对于房地产行业而言，基础性生产要素有两个：一个是钱，一个是地。如何把资金和土地有效地融合在一起，需要开发商更多的思考。

“核心城市土地只会越来越贵，如何巧妙获取项目和资源越来越考验开发商，这些城市未来只会留下那些最专业的开发商，而其他的开发商贸然进入或许得不偿失。”陆骑麟提醒道。