丁祖昱:降价为啥也去不了楼市库存？

对于沉浸在市场的这些企业、项目来讲，价格是他们最常用的手段，那些去化困难的项目，如果通过降价能够完成，应该都尝试过了，至于今天还没有动作的，要么是降了价也卖不掉，要么是降了价赔太多，企业宁愿不卖也不愿赔本(特别对国企来讲这种情况更多)。

中央经济工作会议21日在北京顺利闭幕。会议认为，明年经济社会发展特别是结构性改革任务十分繁重，战略上要坚持稳中求进、把握好节奏和力度，战术上要抓住关键点，主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。其中“去库存”就是重点关注房地产，该项官方原文如下：(为方便阅读，此处逐句分段)

(1)要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。

(2)要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革方向，

(3)以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。

(4)要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

(5)要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。

(6)要取消过时的限制性措施。

应该说本次会议对房地产还是相当关心的，一共六句话314个字，是最近几年以来经济工作会议对房地产着墨最多的一次。看来不把房地产搞上去是不罢休的，不去库存是不行的，不达到拉动投资目的是不会停下改革脚步的。

纵观这六条建议，其实大多数都属于中长期内有效的政策建议。简单评述一下：

第一和第二条都是和农民工相关，不管是给他们落户之后产生住房需求，还是加快农民工市民化，期望农民成为住房购房群体之一。对农民工来说，当前的核心问题还是购买力问题，随着第一和第二条的推进，相信在一定时期之后，农民工会形成一股重要的购房力量，但对于短期去库存来讲，效果还有待检验。

第三条第四条主要是谈租赁市场。从目前情况来看，一线城市和部分二线城市已经形成了比较大的租赁市场，但租赁回报很难满足一般投资人的回报要求，按照正常的商品房售价和租赁市场价来看，目前正常的租赁回报一般在2%左右。而今天层出不穷的长租公寓，大多是用的非住宅物业(包括工业、商业等)。由于有了比较大的价差优势，所以有比较高的投资回报，但是这和去化住宅库存没有太多关联。即使公租房开放给非户籍人口，也是对一线城市需求特别大。因此目前来看，发展租赁市场也是远水解不了近渴。

至于第五条，收购兼并、提高集中度和去库存没有太多关联，对未来提高效率的规模化运营有一定帮助。而说到降价，今天政府能说出这一条，说明政府真是急了。但殊不知对于沉浸在市场的这些企业、这些项目来讲，价格是他们最常用的手段，那些去化困难的项目，如果通过降价能够完成去化的，我想应该已经都尝试过了，至于今天还没有动作的，要么是降了价也卖不掉，要么是降了价赔太多，企业宁愿不卖也不愿赔本(特别对国企来讲这种情况更多)。

取消那些过时的限制性措施，能取消的都已经取消了，比如南京、杭州等二线城市的限购政策已经取消，而不能取消的一线城市限购，今天提了也是白提。如果今天真能取消，结果只能是北上广深房价继续攀升，对全国的去库存也没有多大帮助。

看来这次的中央经济工作会议上的“大招”，对短期去库存没有太多作用。我还是建议政府看一下我昨天文章《2016年最有可能出台的房地产五大救市政策》提到的那五条建议，如降首付、利息抵个税等，这些“大招”的实施可能会效果更好。

刚刚发改委说，将定1亿非城镇人口落户城市方案，有序化解房产库存。@央视财经 12月23日消息，国家发改委主任徐绍史针对房地产市场表示：要有序化解商品房库存。将制定实施1亿非城镇户籍人口在城市落户方案，积极配合有关部门，落实户籍制度改革方案，加快农民工市民化，满足新市民住房需求，同时发展住房租赁市场。