最近南方还兴起了“半价买房”模式

国家统计局12日公布了11月份相关经济数据，房地产市场略有起色，但总体相对低迷。11月商品房销售面积同比增速从10月的5.5%升至8.6%,但房地产开发投资从10月的-2.9%继续降至-4.5%，100个大中城市成交土地规划建筑面积继续下降。整体而言，11月房地产数据仍然不理想，尤其是地产投资市场仍处于持续下滑状态。相比于一二线城市，三四线城市的房地产业更是苦不堪言，笔者曾走访过部分沿海城市，曾经抢手的海景房，如今成片区域大量空置，犹如半个鬼城。

房价太高，是购房者的苦楚；房子卖不出去，是地产开发商的苦楚。现在房产市场总体状态是供过于求，房价却是居高不下。按照常规的经济原理，供过于求理应降低价格，以平衡市场需求，但地产商怎敢降价呢？首先，政府是不允许房价掉下去的，房地产行业是国民经济的支柱性产业之一，房地产市场震荡将引起一系列连锁反应，银行告急、烂账危机、高利贷危机等等，其关联产业如建筑市场、装修市场、家电市场等会相继震荡。

其次，已购房的群体也不允许地产商降价，假设新购房者的购房价格远低于已购房者，已购房者定会联合要求退房或是大闹地产商，各地早已有先例。其实，地产商本身也不敢降价，他们在拿地、建房过程的资金基本都是贷款，甚至拆了东墙补西墙，如果房子再贱卖，会给地产商造成较大的资金缺口。

在房价基本面不能降的前提下，如何给地产商一个快速变现、缓解资金链压力的方式？如何让老百姓在高昂的房价下喘口气呢？随着“互联网+”、大数据、众筹、金融变革的时代到来，为传统地产转型带来新的思路。

众筹买房，让购房者获得一张“优惠券”
众筹是这几年最火的模式之一，活跃在各行各业中，众筹与房地产结合，衍生出全新的商业模式。笔者总结发现地产众筹的大方向主要分三类：

第一类是把众筹作为一种营销手段。比如去年双十一期间，远洋地产与京东金融合作推出的众筹买房，将部分商品房以一定折扣方式包装成众筹产品，客户通过交纳一定的资金参与到众筹活动中，待众筹成功后，将众筹金额返还给客户，并赠送优惠码，引导客户在线下购房。笔者认为，这种模式本身的含金量并不高，主要是借助了互联网和众筹平台进行变相的打折销售，将线下的价格战引入到线上。随着越来越多地产企业互联网转型，以众筹为噱头的打折销售模式会比较难做。初期，这种模式能够有效地锁定有买房意向的群体，短期内能实现部分楼盘的快速销售。

第二类是将“地产+众筹+理财”三个模式结合在一起，可用于地产商拿地前、建设中及房屋销售等多个环节。传统的购房模式需提前交首付，然后进入漫长的交房等待期，对于购房者存在资金的时间成本。一些实力较强的地产商逐渐和金融机构合作，将房子作为标的建立投资理财的模型，比如保利地产与民生推出的民生e房，购房者签署了购房协议后不必向地产商交首付，而是将资金投入民生e房这款理财产品中，年化率大约在5%，到期时这笔资金连同收益一并划给地产商。笔者认为，该模式优化了利益相关者的资源配置，减少了多余的交易环节。对于地产商而言，直接锁定了购房群体，利于资金的快速回流；对于购房者而言，获得了投资增值，降低首付资金成本，不失为一种良性的隐形折价销售模式，让多方受益。

第三类是将“地产+众筹+理财”与“小米模式”再融合升级而成的，和第二类模式大致相似，但主要为建设阶段设计的，强调客户的参与度。比如碧桂园与平安好房曾推出的“一平米”众筹房子，由平安好房将其包装成金融产品并向特定对象认筹。投资者认筹后，不仅能获得一定的投资回报，而且能够参与到房屋内部设计环节，朝着住房定制化的方向靠近，注重投资者未来的住房体验。该模式看似简单，但需要平衡的利益点很多，参与型购房背后需要强大的客服团队和意见领袖配合。

其实，地产业的金融化也给当下火热的P2P行业带来了新的机会，像第二类、第三类模式都涉及到理财环节，而资金的众筹又容易碰上非法集资的红线，上述的平安好房为了规避这一风险，将项目做成金融产品，避免投资者与地产商直接接触。对于P2P企业最重要的是筛选优质资产和选择稳定的细分市场，在此基础上做好后续的风控和运营。在政策支持的大背景下，房产仍然具有良性的保值、增值和流动变现的优势，是优质的投资标的。P2P与大型的地产商合作，不仅给地产商提供了新的融资渠道，像恒大地产在红岭创投融资4亿，更能为平台的可信度、公信力背书。

半价买房，彻底颠覆原有商业结构
众筹买房是一种优惠政策，优惠程度有限，利用较简单的金融模型以及地产商的小幅让步基本能够实现。但半价买房，在房价基本面不动，这一半的价格谁出呢？笔者始终认为，完全颠覆利润性的商业模式必然需要金融手段的支撑，在资本市场上才能将回报率拉升到极限。

半价买房是从南方地区兴起的，笔者最初接触时也非常震撼。整个模式并不复杂，地产商急于将房子变现，却又迫于市场房价压力，不敢私自降价，故引入公益基金和资产管理公司，打出“半价买房”的公益概念。比如100万的房子，公益基金20年补贴购房者50万，每月将资金打入购房者的银行卡中，如何平衡这之间利益相关者的交易结构呢？首先，房地产商与公益基金达成协议，将销售额的20%捐赠给公益基金，公益基金委托资产管理公司，经过二十年的投资管理，让资金多倍增值，这对于专业投资团队很容易实现。公益基金支付了五十万之后，余下的资金便是他们的增值收益。这个模式让利益相关者都实现了自身的利益——地产商希望卖房变现，打着公益的旗杆变相降价，回流资金；购房者，尤其是工薪阶级，公益基金每个月的补贴减轻了他们的还款压力；公益基金和资产管理公司也通过资金池获得了资本倍增，实现了投资价值。

笔者粗略地计算过，资产管理公司保证资金池年化收益率在7%左右，足以完成对购房者的补贴。如果能够对接到高收益的投资领域，并有效把握好风控环节，20年补贴购房者70%的房款也完全有可能的。

公益半价买房是返钱给购房者，南方还有一种模式是返消费券。这个模式是花样年物业旗下的彩生活率先尝试的，他们称之为“饭票”，100万的房子赠50万的饭票，50万的饭票分十年10年平均返回给购房者，该饭票不仅能用于彩生活本身的在线商城，还可以用于红星美凯龙、华润万家等大型商场购物，以及淘宝、天猫、1号店、京东商城等线上消费，甚至还可用在装修和买车等大宗消费上。在笔者看来，这不单是补贴购房者的行为，更是搭建了一个社区经济生态圈，利用关联销售的模型打通了社区经济产业链，并逐步形成以彩生活平台为中心，覆盖多个领域产业的系统，包括幼教托管、养老等领域。该模式按照理想状态发展，未来会形成一个个小经济中心，推动周边地价上涨，吸引更多经济群。

笔者认为，这两种模式的定位也存在较大差异，公益半价买房更偏重于扶助消费能力弱的群体，而消费券模式则偏重于有消费能力的群体。两者的市场方向不同，但后端都对应着资产管理公司对资金的托管，这是关键性环节，决定着整个模式的成败，对其专业程度要求极高。

地产行业的低迷确实是个揪心的话题，据不完全统计，国内房屋空置面积高达133亿平方米，可再为4亿居民提供住所，需至少十年才能消化掉。十八大也着重提出房地产需“去库存化”，这些空置房牵扯着地产商的资金、银行的资金，以此辐射整个经济市场。另一方面，在高昂的房价下，工薪阶层无法享受该有的浪漫生活，背着沉重的房贷，甚至做一生的房奴。笔者真心希望，随着金融市场的开放，创新出更多与地产行业相关的商业模式，改变现有的市场结构，不仅让地产行业迎来春天，也让工薪阶层迎来属于自己的生活！(本文由作者刘烜宏 )