财政部长楼继伟清华讲座，向房地产释放什么信号？

4月25日与26日，网络上最热的一件事莫过于，4月24日晚财政部部长楼继伟在清华大学“清华中国经济高层讲坛”的讲座。网络上曝出了楼讲座的8个要点：

1、中国落入中等收入陷阱（增速将到5%以下）可能性50%+。现在的关键任务是要跨过“中等收入陷阱”，实现6.5%-7％的增长，实现全面小康，就需要抢在人口老龄化加速之前，也就是最后5-7年的时间里，做好全方位改革，解决市场中仍然存在的扭曲，主要有以下措施：

2、一是农业改革，减少对粮食的全方位补贴，鼓励农产品进口。不要有对抗性的思维，觉得外国会断我们的粮。这样，能够进一步转移农村的劳动力，弥补制造业、服务业的劳动力短缺，使工资增速低于生产率的增速。

3、二是户籍改革，要从法律的角度，打破迁户口的障碍，让各地允许租房落户（顺便提了一句，一定要征收房地产税，调节租售比）。提供教育、医疗等资源，让转移的人口真正稳定到城市里面去。西部只搞省会城市，东部搞城市带，形成产业链，把各种服务业做上去。

4、三是在劳动关系上，不能像欧美国家，员工以区域或者行业为单位进行联合，与雇主强势地谈判。要让企业和员工个体决定，增加就业的灵活性。

5、四是土地改革，农村建设用地交一笔钱以后，就能像城镇土地那样流转。农民自主决定土地的交易，不能搞征地，然后和买地的一方谈判，怎么再就业，怎么交社保领社保。

6、五是在社保的问题上，要划拨国有资本，去解决97年以前没有交造成的亏欠，把交费率降下来，真正建立“多交多得”的机制，其他几个比率相应调整，达到精算平衡。各地方自己搞好后，国家才能统筹。社保就是保险，不是储蓄，个人账户没有继承这一说，活到啥时候领到啥时候。

7、其他还有一些措施，比如鼓励创业，灵活就业，创业半年就算是就业了，改变计划生育政策等等。

8、 现在的改革比94年要难多了，要处理好降杠杆不失速、强力推进改革和维持社会稳定等权衡取舍。要在习主席领导下，坚决完成三中、四中全会的任务。已经提出的改革任务，只要都做好，就能实现目标。

《房地产决策参考》认为，从上述改革措施来看，楼讲座要点内容的真实性相当强，因此“楼八点”相当靠谱。

以第六点为例，此前人社部24日表示，部分国有资产划拨转入社保基金已经启动，相关跨部工作机制已经建立。目前上述工作正由财政部牵头，国资委、人社部、社保基金理事会、证监会等部门共同推进参加，且相关部门已成立了专题工作组，建立了工作机制。目前，正在深入研究论证，并且要在这个基础上“抓紧提出一个总体方案”。

楼继伟3月22日在国研中心举办的“中国发展高层论坛”上也提出，要将一部分国有资产划拨转入社保基金、对其进行补充，以弥补上一代人造成的养老金缺口，并且如此才有条件适时降低社保费率。

在该论坛上，楼继伟自问：“上一代人造成的养老金缺口要后代人提高养老保险费率来弥补，有没有比这更公平的方法呢？”

“划拨部分国有资产，充实社会保障基金。”楼继伟提出了自己的方法。楼继伟称，1997年前国企职工没有养老保险交费，积累了国有资本，但造成了养老金缺口问题。

楼认为，如果没有国资划拨弥补养老金缺口，就没有条件降社保低费率。

有一种说法流传很广，楼继伟是体制内的市场派、官员中的学术派、高层中的实干派。青年时代的楼继伟，在社科院同学眼中，思想很活跃，性格活泼，健谈，对经济改革问题特别上心，喜欢参加各种经济论坛。他自称，在2013年任财政部长之前，“讲话比较直率”。但毕竟本性难移，在2013年中国发展高层论坛，他担任财长后首秀，就禁不住放了两炮：“政府不能只要碰到民生问题都要去做”、“我们应该帮助穷人，而不应该帮助懒人。”

此言一出，舆论哗然。此次清华讲座，楼氏讲话风格依然凸显

。

对于房地产而言，“楼八点”最引人注目的莫过于：

“要从法律的角度，打破迁户口的障碍，让各地允许租房落户（顺便提了一句，一定要征收房地产税，调节租售比）。”

允许租房落户，这显然是下一步进一步推动城市化进城的一大重要政策。对于亿万进城的农村产业工人、从事城市低端服务业的农民工或者农二代而言，高企的房价、房租无疑是阻碍他们进城生根的最大障碍。楼继伟提到，“调节租售比”，基本上可以理解为“降低房价”，手段是“征收房地产税”。

不过，按照楼的年龄，在他任内征收房地产税，也许是看不到了。

查阅10多年来财政部长任期，皆为5年。项怀诚，1998年3月至2003年3月任财政部部长。金人庆，2003年3月至2007年8月任财政部部长。谢旭人 ，2007年8月至2013年3月任财政部部长。楼接任谢担任财长，按以往规律，应该还可以干两三年，但是生于1950年的楼继伟，今年即将满65岁。此番清华讲座大胆放言中国难逃“中等收入陷阱”，是不是意味着他将面临即将转换角色呢？

楼是推行房地产税的“鹰派”，那么，楼“不在其位”，对于购房者而言，未尝不是一件好事。这是题外话，还是说租售比。

大量农民工进城落户，如果买不起房子，都转向租赁市场，即使在房地产税的重压之下房价下跌，实际上，需求增加，房租也难以做到真正下降，也许可以达到楼继伟所言的“调节租售比”之效。——只能说是也许，房价能否真正下降，取决于入城新增人口带来的新的住房供需关系。如果需求远远大于供给，即使征收房地产税，也未必能够撼动房价，更谈不上“调节租售比”。

房屋租售比是什么，有那么重要么？

一般而言，“房屋租售比”= “每平方米建筑面积的月租金”/ “每平方米建筑面积的房价”。但为了便于理解，我们可以把这个概念颠倒一下，转变为“房屋售租比”。

倒过来，“房屋售租比”=“每平方米建筑面积的房价”/“每平方米建筑面积的月租金”，其含义可以简单理解为：“在保持当前的房价和租金条件不变的情况下，完全收回投资需要多少个月”。

一般而言，按照国际经验，在一个房产运行情况良好的区域，应该可以在200-300个月内完全回收投资。如果少于200个月（17年）就能收回投资，说明这个地区有较高的投资价值；如果一个地区需要高于300个月（25年），比如1200个月（100年）才能回收投资，则说明该地区有潜在的房产泡沫风险。

200-300个月的安全区间，这是怎么算出来的呢？

简单举个例子吧，你准备投资一套房产，不想占用太多现金流，怎么办？付个首付，问银行贷款呗，能贷多少贷多少，大不了租金全部用来还按揭。好的没问题，这样的话，假如房价和租金均保持不变，租金也必须能够跑赢贷款利率才行。所以，一般国际上所认为的合理的租售比本质上是一个与贷款利率挂钩的指标。

一般来说商品房的租售比在1：200到1：300之间，比值越高，说明房价中的投资需求越大。世界各地的楼市很少有超越这个范围的。在中国，二十世纪前半叶即使楼市最兴旺的上海租界房屋，租售比基本上也依据这个规律，改革开放一直到2003年“非典”时期，兴旺的北上广楼市仍然遵循着这个租售比规律。

2003年以来，北上广深楼价涨幅远远高于租金涨幅，这也就打破了商品房租售比1：200到1：300之间的规律。如今北京、上海，租售比达到六七百、甚至上千，十分普遍。

楼财长要“调节租售比”，将租售比调整到国际正常水平，则需将北京、上海现有的房价水平起码降低三分之二，其工具箱里装有“房地产税”这个利器。

呵呵，当然，楼财长如果能够通过“房地产税”政策将北京上海房租提高两到三倍，也同样可以达到他所说的合理租售比目标。这样的房地产税是什么政策呢？那只是能，永远不征收房地产税了。

听起来可笑，但似乎比通过房地产税把京沪房价降低三分之二更靠谱。以北京为例，目前五环内，包括南北城，城区房价平均大约4万左右，降低三分之二，意味着降到平均一两万，这个难度是相当大的，除非：第一，北京人口大量迁移、疏散到河北，域内只剩下1500万人口；第二，第二套房征收高额的房地产税，每个家庭基本上只能一套房；第三，北京人收入锐减；第四，北京新建大量住宅；第五，北京迁都。

所以，综合来看，楼财长“调节租售比”的主管意愿或许是好的，似乎切合市场经济的一般规律，但是客观上却是难以真正实现的。当然了，以中国之大，各地情况都不一样。在中国大部分地区、大部分城市，比起越来越高的从业收入，房价基本上还是合理的，房价问题在大部分城市实际上是个伪问题，“调节租售比”显得并不急迫。甚至当前或者今后一段时间房地产主要的问题，并非房价过高的问题，而是去化的问题。特别是在中国经济步入长期下跌周期，还需要房地产来稳固投资、保经济、推进城市化。和股市一样，如果房地产市场一路走低，谁会买单呢？把新型城市化理解为一种增值和投资行为，才会真正有吸引力。所以，在未来看得见的周期内，征收房地产税，当是一个应该相当谨慎的政策选项。