深圳旧改市场正在起变化，再不学习就晚了

一条君导读

关系着深圳命运前途的城市更新以“佳兆业事件”为界，无序竞争与政商关系或将成为历史，依靠法规条例，按章办事，这座城市敞开了大门。

文/罗强

11月5日，深圳福田区马可波罗酒店高级宴会厅紧闭的大门内，一场关系这座“中国最年轻城市”房地产发展方向的培训正在举行。与以往无聊“走过场”的培训会相比，绝大部分人竟然在认真记着笔记。

旧改操盘手、律师、评估专家、以及一位号称“中国最杰出的财税专家”轮番登场，尽管几小时的培训会要付出300元/人的报名费，但仍然吸引了佳兆业、远洋、恒大等深度参与深圳旧改的房企员工；以及深圳城中村集体股份公司、被拆迁业主、银行贷款专员、基金、信托等各方人员参与。

根据深圳市规划与国土资源委员会的统计，深圳市2014年城市更新项目投资额为400亿元，其中，前期的项目规划、设计、可行性研究、其它咨询费用通常为建安工程费的3%。根据数据预估，城市更新第三方服务市场的规模每年将超过5亿元。

这就是深圳刚刚兴起的“城市更新”生意，要理解这门生意，须建立在深圳日益加快的城市更新背景下。近年来，深圳陆续下发了多达14个城市更新相关政策、复杂的拆迁任务以及繁杂的签约与审批流程，造成了深圳熟悉城市更新的人才奇缺，在外部招聘无法满足的情况之下，房企不得不通过内部培训、鼓励自主学习而培养储备人才，城市更新咨询与顾问业务风生水起。

可以说，在这座城市，你想要参与它的发展，拿到开发项目，就必须通过“城市更新”这条路。不懂？那就去上课。

2009年，《深圳市城市更新办法》出台，明确了深圳以市场为主导、政府做引导的旧改开发模式，这一模式的优势在于能够充分发挥市场作用，通过谈判最大限度满足各方利益诉求，但也因利益博弈严重，旧改周期被无限期拉长，而政府在其中扮演关键审批角色，极易滋生腐败。

去年底的一次“锁盘”危机，就将深圳“旧改专家”佳兆业的政商关系风险暴露在了阳光之下。在这之后，城市更新进程一度被认为将受到重挫，成为房企手中的“烫手山芋”。但在深圳新增住宅用地无望、房价暴涨的背景下，越来越多的实力房企在市场和资金重塑市场环境下，大量引进第三方服务机构的指导与培训，重新将城市更新作为“逐鹿场”。

今年2月，远洋地产通过股权收购，拿下水湾1979、龙岗荔山、盛平等三个旧改项目。

5月底，深圳万科通过股权收购方式获得“烂尾楼”正顺广场项目，同时渔一村旧改正式动工。

6月，华侨城地产通过股权收购获得6个旧改项目，正式介入城市更新领域。

9月，恒大被爆出在深圳拥有15个旧改储备项目，预期总建筑面积770万平方米。

资料显示，佳兆业集团仍为深圳“旧改之王”，持有8个项目，旧改占地面积超134.7万平方米，其次卓越集团、招商地产以超百万的占地面积位列第二、三位，紧随其后的旧改势力榜单还有华润、恒大、远洋、金地、中粮、华侨城、京基等企业，排名前十的房企旧改总占地面积接近千万平方米。

从上述旧改势力榜单中还可以看出，以佳兆业、华润、万科、恒大为代表的实力型房企在深圳旧改领域占据的份额逐步提升，而不具备低融资成本优势的民营企业正在慢慢退出，或被迫从事前期整合工作。越来越充沛、正规的资金正蜂拥进入深圳，深度介入城市更新项目的开发过程。

今年7月，前万科集团副总裁刘爱民联合中城联盟、世联行成立“中城新产业控股（深圳）有限公司”，并以该公司为核心，发起深圳城市更新和产业升级主题基金及相关投资。

10月底，四大资产管理公司之一信达资产旗下的信达地产发布公告称，将联合信达系企业设立总规模为51.01亿元的基金，投向深圳旧改项目，还有诸多信托、基金资金均以“明股实债”的形式早已潜伏。

第一太平戴维斯深圳投资部董事吴睿告诉界面新闻，城市更新项目通常需经历漫长的过程，如基金、信托资金在早期便参与投资，然后在项目获得银行开发贷款或者销售后顺利退出，获利比正常房地产项目都要丰厚。唯一需要考虑的便是风险问题，这也是银行资金与境外基金不敢早期投资的原因。

不过，事情正在发生变化。

银行的资金对于城市更新这块“肥肉”已蠢蠢欲动。根据招商银行《2015年棚户区改造业务信贷政策执行细则》显示，2015年上半年该行核定的旧改专项贷款限额为200亿元。发放对象为城市成熟地段操盘旧改项目的房地产龙头企业，但涉及拆迁的项目，需要已获得合法有效的房屋拆迁许可文件，并与90%以上建筑面积的业主签订拆迁补偿安置协议。其他中小企业申请，则需已获得当地政府授权旧改的相关文件和明确的项目主体资格。

一位参与城市更新课程培训的招商银行客户经理透露，2015年最后两个月，招商银行还剩下50亿元必须定向投入到城市更新领域，为获得竞争优势，他们目前正在密集调研其他银行或基金等资金的准入条件，重新审定旧改项目对贷款的申请条件，“招商银行希望做到最宽松、最便利、最快捷”。

然而，作为一个与政策走向十分密切的复杂开发生意，政府的态度与把控显得尤为重要。最新的消息是，以新任市委书记马兴瑞为首的政府层面，对于城市更新显然已有了新的思路。

根据城市更新单元计划公告，截止到11月5日，2015年城市更新单元新增项目48个，范围调整重新推进的项目15个，两项数据均高于往前两年，这意味着深圳市政府对于城市更新的审批并没有受到佳兆业事件的太多影响，反而加速了旧改项目的审批。另一方面，越来越多由政府主导的旧改项目已开始启动。

马兴瑞还在今年的党代会上公开提出，将积极构建存量用地开发的规划土地管理制度，结合农村城市化土地历史遗留问题处理，稳步实施“整村（片区）统筹”，加大对违法建筑的查处力度，通过二次开发（即“旧改”）高水平推进城市建设。

对此，一位接近规划国土部门的内部人士透露，市政府要想将深圳打造成金融中心、国际物流纽约城市，就必须向土地要效益。因此打击小产权房、拆除违法建筑是第一步，然后便是加速城市更新，要求各区制定明确目标，“这也是后来宝安、罗湖、龙岗、龙华各区纷纷表态，重点推进旧改的缘由。”

上述内部人士透露，未来的旧改项目计划立项、规划审批、实施监督和用地报批的全过程审批权限，都将从市规划国土部门下放到各区。而各区城市更新主管部门对于住宅项目的改造，也将起到主导作用。

诸多的线索显示，城市更新的政策利好仍在逐步释放。此前流露出来的深圳《城市更新条例(草案稿150731)》虽然仍处在讨论阶段，但由权限下放所带来的诸多创新政策已发挥作用，例如“计划报批”与“专项规划报批”同时进行，能够极大的节省时间。对于即将出台的《城市更新条例》，“除却争议，条例发出的信号就是城市更新碰到的一切问题，都有办法解决”，上述内部人士如此认为。

实力雄厚的房企参与、正规资金深度介入，努力找到一条具备风险管控能力的旧改模式，将成为未来深圳旧改新的趋势与努力方向。一切会否如预想般向着更加透明、公开、市场化的方向发展？深圳看起来已经做好了准备。