阳光城、旭辉、新城这三家房企凭什么可以高速成长?

亿翰智库于昨天发布了《2015年1-10月中国典型房企销售业绩排行榜TOP130》，除万科破2000亿和千亿企业已达6家之外，仍有三家高成长型房企的表现格外引人注目，分别是第21位的新城（含新城地产和新城控股）、第23位的阳光城、第28位的旭辉！今天和各位聊一聊关于这三家企业投资策略的一些思考，毕竟投资是支撑业绩高成长的至关重要因素！

销售业绩高速增长，均是下一批300-500亿军团的明星企业

简单算了一下，阳光城、旭辉、新城三家房企2011年至2014年的复合增长率分别达到115%、58%、21%。新城成名时间最早，在2010年就已经突破百亿规模，21%的复合增长率明显优于大多数同行。而阳光城和旭辉几乎是爆发式的增长，阳光城在2011年只有23亿，2013年达到220亿，两年几乎翻了10倍，旭辉在2011年也只有54亿，2014年时达到212，三年翻了4倍！

从今年的表现来看，这三家企业首10个月的业绩无一例外已经与2014年全年业绩接近持平，2015年全年也将继续维持20%左右的增速。因此，在同时考虑到这几家企业近几年基本面的表现，这三家企业无疑将是下一批500亿规模房企的最有力竞争者！

三家企业老家都不在上海，但为长远发展均战略性的迁入上海

旭辉最早在1992年成立于厦门，在2000年就早早将总部移至上海。新城于1993年起步于常州，在2009年将企业总部迁入上海。阳光城相对较晚，在2012年末才由福州迁入上海。上海作为国际化的金融中心，商业环境开放程度高，无疑会给它们在“人才和资金”方面带来明显的优势。

说到这里，我们可以顺便看一些统计数据，百强房企中，65%的房企将总部设在一线城市，其中，21家房企将总部设在北京，17家房企将总部设在上海，总部设在广州和深圳的房企各有12家，还有3家房企总部在香港，全国20强开发商中，仅碧桂园和融创中国总部不在一线城市。由此可以看到，房企的成功在相当大的程度上与总部属地也是明显正相关，对于很多总部仍在二线城市且力图更进一步的房企来说，及早迁入一线城市不失为一个正确的战略选择！

从城市布局角度来看

新城：曾经专注于深耕长三角，近两年南下北上西进，加速全国化

在2007年之前，新城一直深耕于沪宁高铁沿线城市，包括常州、上海、南京、苏州、昆山、无锡等，随后在2011年和2012年分别进入长沙和武汉，开始进行“泛长三角扩张”。2014年开始，新城彻底打破长三角束缚，大刀阔斧的进入青岛、济南、长春、海口、宁波、台州、成都等10个城市，初步形成以“长三角为主+环渤海+中西部”的三大区域格局。

新城历年新进驻城市

旭辉：很早就走向全国，但扩张步伐稳健，风控能力强

旭辉在2006年之前就已经布局京沪两大一线城市，后来又陆续进入苏州、合肥、长沙、重庆、天津等一批二线城市和嘉兴、廊坊、镇江等一批三线城市。总体来讲，旭辉更像是稳健型选手，强调企业发展战略与行业周期的匹配，所以旭辉在城市布局上一直以一二线为主，辅以少量三线城市，而且城市扩张数量总体也保持稳定。另外值得关注的是，旭辉早期进入的福州、厦门、唐山等城市，由于战略调整及市场表现原因，也均先后退出，将资源投入到更具发展潜力的城市。

旭辉历年新进驻城市

阳光城：福建依旧是大本营，全国化布局初显，近两年扩张步伐放缓，转向城市深耕

在2013年之前，阳光城只进入6个城市，但在2013年一年便新进入8个城市，这也是为什么销售业绩可以从2012年的73亿直接暴涨至2013年的220亿的直接原因！但2014年以来只进入晋江和青岛，城市扩张步伐明显放缓，开始转向重点城市深耕阶段。

阳光城历年新进驻城市

三家企业近两年的拿地策略也有一些明显分化

旭辉：重点关注一二线核心城市，单幅地块规模通常不超过20万方

近两年，旭辉只在2014年初在镇江取得一幅地块外，其余的370万方新增土地全部位于北京、上海、苏州、重庆、沈阳、南京、合肥、天津等8个一二线城市。从地块规模上看，旭辉近两年拿地均以中小规模地块为主，单幅面积很少超过20万方（当然也与近年政府压缩单幅土地出让规模有关）。而且在一线城市土地争夺如此激烈的情况之下，旭辉近两年连续在京沪两地取得约10块地，单幅地块平均规模约12万方，尤其是今年6月在北京拿的“大兴区瀛海镇姜场村地块”，规划建面只有1.9万方，而且还要配建约66%的自住房面积。此举背后更多是出于战略考虑：1、尽可能在市场上树立企业品牌；2、培养团队，熟悉市场；3、地块规模小，适合高周转，易于风险控制。

新城：开始在长三角进行三线城市的渗透深耕；单幅地块规模较大，主要为了开发“吾悦广场”综合体系列

2013年以来，新城先后进入长三角的镇江、南通、安庆、衢州、台州、嘉兴等一批三线城市，这也意味着新城在长三角的深耕战略已经开始由二线城市下沉至三线城市。与旭辉相比，新城近两年新增土地的单幅地块规模要明显偏大，通常都在30-40万方以上，项目产品也基本都是“吾悦广场”综合体系列，包括海口、台州、宁波、嘉兴、长春等近两年新进入城市项目均是如此。

阳光城：引入中民投，优化资本结构，积极参与地王争夺和企业兼并购

与前两者相比，阳光城这两年这公开土地市场的拿地力度相对小很多。2014年以来，阳光城累计招拍挂拿地只有130万方左右，而同期的新城和旭辉分别达到约850万方和380万方。阳光城拿地放缓原因主要有三点：一是2013年囤积的土地仍需消化；二是在2013年突破规模瓶颈之后，也开始注重增长质量；三是阳光城今年成功引入中民投为第二大股东，意在优化资本结构，为下一轮爆发蓄势。

得到中民投的支持之后，阳光城在热点地块的争夺以及兼并购市场上也明显提速。今年8月12日，阳光城17.3亿元拿下杨浦平凉社区地块，创下上海年度单价地王，楼板价近5万元/平；9月8日，阳光城发布公告称拟以6000万元收购天安中国房地产50%股权，借道布局产业地产；9月17日，阳光城发出公告称，拟以不超16.5亿收购杭州铭昇达100%权益……

这三家企业要讲的内容还有很多很多，后面我们会继续给大家分享相关思考总结，也欢迎关注的各位朋友来一起沟通探讨。

附表：三家房企2014年以来的拿地情况（注：监测范围以招拍挂为主，部分三四线城市未有覆盖）

                                            阳光城

                                            旭辉

                                              新城