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中国平安显然捡了个大便宜。

虽然是4月1日的公告,但这当然不是愚人节恶搞。中国平安斥资62.95亿港元以每股2.816港元买入碧桂园22.36亿股股份,占9.9%,成为碧桂园第二大股东。此前,碧桂园以创始人杨国强的女儿杨惠妍为主的一致行动人占股64.5%。

为什么说平安捡了大便宜?因为,它的购买价,比公告前的碧桂园收盘价3.13港元折让约10%,比净资产3.53港元更是大幅折让。

险资大举进入地产上市公司,是近两年的显著现象。而平安投资碧桂园很好理解,近年它在地产领域的布局已是路人皆知,平安信托、平安不动产、平安好房等多翼并举。

虽然新闻通稿称双方是“战略合作”,但攸克君认为,卖价太低了。因此,大家必然要问,碧桂园低价贱卖究竟是什么原因?

任何生意都是追求利润最大化。攸克君不能不说,最大的可能是,碧桂园钱紧。

虽然碧桂园2014年完成销售额1288亿,增长21.5%,净借贷比也在下降,但更重要的是,碧桂园的毛利率和净利润率近两年都是持续下跌,去年净利率仅12.1%,比2013年下降了1.5个百分点。

据CRIC分析师观点,碧桂园负债率下降,一个重要原因是,得益于碧桂园去年发行的30.9亿元永续债,若将此两笔永续债计入负债,则碧桂园负债率超过70%。

根据克而瑞数据,2015年一季度,碧桂园销售额约为180.3亿元,同比大跌约44%,跌幅超过大多数前20房企,仅略好于富力地产。

虽然中央政府出手再次救市,但大部分专家仍对今年楼市难以乐观,主要原因就是库存高压短期释放不易。最大的压力则是来自于三四线城市。

碧桂园跑步进入千亿俱乐部,曾经极大地受惠于它在三四线城市的布局。虽然这两年它加大了一二线城市的份额,但目前三四线城市占比仍在50%以上。

经过2012年、2013年的快速消化,三四线城市的庞大库存正日益成为碧桂园的负担。攸克君认为,政府的宽松政策,对这些中小城市的刺激效果极为有限,甚至是微乎其微。碧桂园在三四线城市的大盘项目,一期二期之后,去化率明显变得缓慢,全员销售方式的边际效率也大幅降低。

大约一年前,攸克君在评论以碧桂园为代表的房企表现时认为,碧桂园商业模式正在被香港投资者抛弃。现在仍坚持这一看法。当然,从未来5年周期来看,值得忧虑的不仅仅是碧桂园。但愿与中国平安的合作,能让碧桂园改善它的盈利模式,找到新的支撑点。

(原标题为:碧桂园缘何低价贱卖22亿股)


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