潘石屹的“72家房客”

中午时分走进巷口，你会感叹：一辈子也没见过这么多推销员。

一段七八十米的路，两侧挤挤挨挨撑着便携桌。桌上通常有这么几样：绒布玩偶，饮料，水果盒，以及几个真装着钱的红包……推销员朝你和你的手机两眼放光，而你只需扫了二维码就可顺利前行，并得到桌上的一个礼品。

各种吆喝混杂着拉扯，夹击你的人就像撒开网的渔夫，过滤着经过的每个人。毫不夸张地说，假如你身无分文，只带一部手机，在这个小小“集市”上从头扫码到尾，一定能水足饭饱、双手提满礼品。

这里是北京，自称为第二CBD区的望京，全球知名设计师扎哈·哈迪德（Zaha Hadid）的地标作品望京SOHO的后巷。它现在成了那些驻扎在望京SOHO里的O2O公司们的“打靶”训练基地。

聚集了众多O2O创业团队的“地推扫码一条街”，是望京SOHO对外表现出的最市井、最不计形象的一面。

上百家小公司挤在3栋富有现代感的大厦里，推销着上门做饭、擦鞋、美甲等等服务——这差不多是中国O2O创业的集中孵化地。

地产商潘石屹拥有这里。

与市井且不计形象的扫码街对比，望京SOHO经过了精心设计。它在望京街与阜安西路的交叉路口上立起三座漩涡状塔峰，最高200米，矮的也有118米，合围出一块广场。

中国最大的O2O公司之一美团2014年在这座大厦刚建成时即搬入，占据了塔三的22、23一整层和21层的一半。这家公司正忙于E轮融资，融资额据称将达15亿至20亿美元，估值超过100亿美元。它的竞争对手外卖公司“饿了么”则在塔三的5层租用了若干工位。此外，你还能在楼内找到大大小小的创业公司，以互联网企业为主。

       太阳强烈时，三座大楼的阴影投在广场地面，形成几条边缘流利的曲线。涌进的风，会因空间骤然收窄，变得尖利许多，吹得人立马精神起来。

敏感的商人再次嗅到了潮湿得快要发霉的味道。

2002年，中国地产市场刚刚开始招拍挂（招标、拍卖或挂牌），潘石屹曾想出了把散售写字楼短租的办法—煤老板们买走房子，又把它们租给创业的年轻人。从某种意义上说，SOHO现代城和建外SOHO让以行政为中心的帝都，有了那么点人性化的影子。

而眼下，SOHO中国正面临转型。中国地产市场走弱，潘石屹和他的妻子张欣在租与售的模式上试验和徘徊。如果还是按老的销售模式套路—盖房、缴税、买地，继续保持高负债率，已经没多少利润空间了。

中国商业地产市场的问题并不是缺商铺、缺办公楼，而是不能把这些资源很好地利用起来，导致空置太多。据潘石屹估算，二线城市办公楼空置率超过40%，而在北京，全球500强企业对办公楼的需求量最近也是下降趋势。

“一个好的商业模式一定要适应补缺，市场缺什么，你就去做什么。”潘石屹对《第一财经周刊》说。他开始研究互联网与房子的关系，以及互联网对房子内人与人之间关系的影响。

中关村老了，CBD过于拥挤，人口密度大、正成为北京商业副中心的望京更适合进行一场试验。

曾经同为技术创业聚集地的中关村，已经变得陈旧。昔日热闹非凡的鼎好电子卖场大半歇业，e世界也关门了。这反映出整个PC产业的萧条，它是中关村科技软件园当年赖以发展的基础。

移动互联网时代，创业潮流正从中关村向望京转移，这有点类似于旧金山正取代硅谷成为Airbnb等新创业公司的首选—以服务、设计为导向的公司，风头逐渐劲过以往依托研究型大学、以技术为导向的公司。

王飞所在公司的创始人是两位“90后”，公司目前已经完成A轮融资。

他每天从南五环开车到北京城这个东北角，单程平均用时100分钟，因为堵车，最长的一次上班路上花了3个多小时，与此同时，他每个月还得为这里的车位支付1200元。

但他仍然觉得这是个令人激动的地方，像是给人打了“鸡血”。

这栋楼里的公司人很多就是隔壁公司的用户，这里就像一个大试验场。

王飞已经一个月没有使用现金了。O2O公司们已经把支付宝和微信支付推广至任何一家小店面，使用它们可以获得实惠的折扣。位于塔二的一家传统麻辣香锅店，仅有两名服务员，点餐、下单、送餐、结帐等环节都可在顾客的手机上完成。而一些新业务，诸如“饿了么”为商圈白领提供的早餐，滴滴大巴的通勤车，都以这栋楼为早期试点。

除了可以第一时间体验种种互联网服务，各个互联网公司的路演也常常发生在楼下，会让人有一种时刻“处在商业大事件中心”的感觉。每天都有各种创业消息传来：谁获得了更大的场地，谁又招了多少人。

王飞觉得自己最喜欢这里的原因在于，永远都能发现比自己更富有、更有才华、更勤奋的人。这些年轻的创业者态度开放，富有激情和煽动性，就像一股漩涡，裹挟着同处在这个环境里的每一个人，共同形成一种卯足劲向前冲的加速势头。

在这个高度浓缩的互联网大楼中，也催化着各种交流、交易，以更快的方式发生聚合、裂变等化学反应。

在这里办公的人和公司更迭迅速，熟人在一电梯里的“偶遇”变得惯常。真格基金投资的4家公司：野兽科技、啊哈娱乐、The ONE智能钢琴和FitTime就都驻扎在这里。2015年，北京融资企业中，位于望京SOHO的共有13家公司，融资总额达到了44.89亿元。融资额排名前十的公司中，望京SOHO独占4席。

这里的关系也并不总是友好的。望京SOHO里，除了可以互相合作的“伙伴”，也不乏产品几乎一模一样的直接竞争对手。

距离拉近，“骂架”也容易了很多。早年间，搜狐的人可以隔着窗对新浪的人指指点点，如今，对手们或许只隔着一扇门了。

比如健身应用FitTime和超级减肥王，整容类应用新氧和更美，都聚集在望京SOHO。它们的公司相隔不远，却基本不会有任何来往。此前，更美曾称新氧App盗取其原创内容，双方为此在网络上有过一场“骂战”—同质化的竞争，或许会因为地理位置上的聚焦显得而更为激烈。

望京SOHO的内部设计得很规矩，每一层空间分隔得也很方正，采用的都是传统的直柱—这样的设计更适合节奏快、工作强度高的技术公司。

它为创业者提供了一个看似高级的环境。当手机上的天气应用显示户外温度为26摄氏度，PM2.5值高于101时，望京SOHO的81台办公客梯上的每一块液晶显示屏上，标出的却是楼内温度为23摄氏度，PM2.5值则只有11—这得益于分布在三座写字楼地二层的53台霍尼维尔空气过滤装置和遍布整个建筑的1万多块传感器。

一名在望京SOHO工作的创业者说，这里的工作区域基本都是整齐划一的白墙，房间也没有什么装饰，在这种环境下，脑子里就只能想着工作，唯一的活动便是从工位到洗手间。在塔二，一个楼层最多可以分隔出8个小型公司，最小一间只有140多平方米。

2014年春节后，刚建成不久的望京SOHO的办公室还很难租出，地产商甚至会打出4元/天/平方米的牌子。但随着越来越多的创业公司入驻，望京SOHO的房租开始一路飙升。截至今年9月7日，其均价已为12.9元/天/平方米，比一年半以前的平均水平增长了两倍。

潘石屹在塔三有4层自持物业，专门作为自己第一个“互联网性质的产品”SOHO 3Q的所在地。SOHO 3Q模仿的是硅谷的WeWork模式，后者市值已超过100亿美元。其前身叫做点子咖啡，有些像今天的中关村地区几个互联网风格的咖啡厅。但WeWork后来发展成孵化器，再从孵化器分化出一种以不动产为核心的联合办公模式。

SOHO 3Q的办公室租金并不便宜，它以桌子为单位出租。目前，一个工位，租赁费为1200元/周，租用的人只需带一台电脑就可以办公。

在望京SOHO的基础上，SOHO 3Q空间的理念更为开放。由于按工位出租，一间办公室会出现多个创业团队，花艺工场旁边是3D打印，做社交应用的团队与做汽车后市场的团队可以混杂而坐，如此，公司间的合作可能会早在产品研发甚至概念阶段就产生了。

SOHO 3Q是SOHO中国第一个“互联网性质的产品”，采用联合办公模式，按工位出租。

一位设计出身的创业者告诉《第一财经周刊》，由于没有太多资金，他的团队只在SOHO 3Q暂时订购了4个工位，而团队已经有了十几个人。大多数人都会用“蹭工位”的方式工作。

这种显得有些荒唐的现象，在望京SOHO 3Q里并不是个案。最夸张的情况是，一个有30多人的团队一段时间只订购了1张工位。而SOHO的管理者似乎也乐于看到这种不那么遵守规则、颇为“热闹”的场景。

曾有投资人算过一笔账：望京SOHO租期为3年至5年，创业团队办公室一般为300平方米，如果按开盘价6元／天／平方米计算，那么公司起码要融资100万美元以上，才能在此地存活。

入驻望京SOHO，是自身资金实力的一种证明。这一点跟融资额和估值一样，满足了吓唬对手和装点门面的需要—潘石屹和爱慕虚荣的创业者们成功营造了这样一种氛围：用SOHO的品牌作为背书，更能吸引投资人。

当提到为何来望京SOHO创立公司时，顾俊直接说：“因为这里贵！”

他在望京SOHO塔二23层有一家名为Need的电商公司，现在正在准备下一轮融资，公司估值已超过亿元人民币，新的版本也将上线。

“这里有着全望京最好的景色。没有任何遮挡。”顾俊将椅子转向窗户，从那里望去，楼下一大片绿地。那是保利中央公园的所在地。顾俊的公司发展迅速，以至不得不在旁边又租下400平方米的办公空间。

以望京SOHO为代表的新创业商圈，正形成自己独特的面貌。它的成功来源于创业的火热，也源自浮躁。而于投资、于人才的流转、于财富的累积、于新商业模式的探索，它都俨然是演绎当代中国商业规则的最鲜活场所。

在创投基金泛滥，VC充当“活雷锋”养活了消费者，同时也抢夺优质项目的年代，创业公司的估值越来越不可思议，天使轮的融资高过A轮是再正常不过的事。

精明的潘石屹及时捕捉到了这一点。眼下，他正打算把中关村、光华路和东二环的银河SOHO都加入3Q项目。

在望京SOHO的基础上，SOHO 3Q空间的理念更为开放。

不只是潘石屹，其他地产商也看到了机会。万科集团前副总裁毛大庆离职后，就曾租了SOHO 3Q的工位，了解、考察联合办公空间是如何运转的，随后，他自己创办了有类似办公共享概念的优客工厂，即将开业。

在中国这股创业潮下，已形成聚焦初始团队的创新工场、3W咖啡，定位为创业中期加速器的优客工厂，以及以办公室租赁为主的SOHO 3Q等形态，一条围绕创业服务的产业链条也在逐渐形成。

不少望京SOHO的创业者会用“癫狂”一词形容这栋楼的内外。

在贝塔斯曼亚洲投资基金投资经理汪天凡看来，过多且有些雷同的扫街企业仍然存在，说明有投资人依然支持它们，但它们中间必然是有泡沫的。不过，投资人蒋涛则认为，这就是创业的一部分。

失败也将是创业的一部分。

不差钱的好光景可能无法持续了。“受最近股市和经济形势的影响，投资人都会开始掂量，转而采取保守的姿态。”汪天凡对《第一财经周刊》说。

贝塔斯曼亚洲投资基金在望京SOHO投资的4家公司分别是妙计旅行、Need、易酒批和二手车拍卖网站优信。最近一笔，是刚刚对妙计旅行领投的2000万美元B轮投资。“该投的都已经差不多投了，觉得可以歇一歇了。”汪天凡说。

资本的放缓必然会带来一系列连锁反应。因为2015年上半年，由于投资资金相对充裕，导致很多创业公司都在扩张，人才出现供不应求。“今年招人超级贵。”更美COO王思璟对《第一财经周刊》说。资本市场热度减退的影响尚无法很快传导到人才的价格上。

“明年，这里可能会倒掉一堆公司。”蒋涛更是直言不讳地说。据他观察，去年6月到10月，是创业者融资最疯狂的时候。一般，融到的钱都是按照12至18个月计划的，这也就意味着，今年年底，创业公司上一轮融到的钱已经基本花得差不多了。

今年5月27日，在北京传统的创业中心—靠近中关村的五道口起家的“西少爷”肉夹馍小店，也搬入望京SOHO三塔之外的配楼里。开业当天，据说潘石屹亲手制作了20个肉夹馍，卖给前几名顾客。这招徕了很多望京SOHO的创业团队。

“大家都争先恐后地想挤到前面去。”一位创业者如此描述当时的场景，“有些人还一脸虔诚的。”这种“虔诚”或许已和所谓的梦想无关。

刚刚加入望京SOHO创业大军的甲和灯的创始人齐娜，算是比较谨慎的创业者。由于团队人数不多，她只租了一间235平方米的房间，并没有入驻3Q。此前，她在百度和360都担任过高管。

现在，其创业方向则是有些另类的儒释道文化社群。转向这一领域，让她对创业的解读也透着一股不可捉摸的玄机，但可能真正道出了中国创业者即将面对的问题。

“创业是一种修行，”她对《第一财经周刊》说，“在真正的烈火中，事情都是未知的。”