一个深喉的自述：孙宏斌和雨润谈了个交换条件

用口述的形式，只做完整呈现，不做价值判定。希望你看完后，对于此次融创与雨润合作，会有一个近身感与脉络感。

5天前，我找到了一位接近融润交易的知情人士，几经说服，对方最终答应接受我的采访。此人再三叮嘱我，知无不言的条件是确保身份保密。我答应了。

那时，我已经发表了《融创牵手雨润：内情，人心与性情》一文。文中披露了诸多与交易攸关的背景信息，我对那篇文字很满意，一些独家信息是彼时市面上非常接近事实核心的文字。

随后的这位关键人士的采访，我却一直没有提笔。我的私心想再等等看，融润合作披露下一步的进展。

几天后，我改变了想法，我想也许，我该适时把我所了解的情况呈现出来。去年以来，孙宏斌与他的大交易搅动微信朋友圈。我的初衷，与其说是担心看见外界对一个商业交易众口一词的场面，不如说更想为一件事提供不同的视角参考。

我把我与这位深喉人士的聊天，用口述的形式，只做完整呈现，不做价值判定。希望你看完后，对于此次融创与雨润合作，会有一个近身感与脉络感。

以下是这位深喉人士的自述：

融创发布公告说和雨润谈合作，公告里融创不允许雨润与第三方接洽，但不排除有别的方式。因为签署协议的是雨润控股集团，这意味着，雨润旗下子集团还是可以和第三方合作的。对雨润来说，这里预留了一个空间。

现在的合作谈判进度是，融创只与雨润签署了一个大的框架协议，其他细节还要进一步落实。但至今为止，融创还没对雨润的地产业务做全面考察和梳理分析，这些工作都还没做。一切才刚刚开始，还早得很。

春节后祝义财出事，之后雨润成立了一个4—5人的决策小组，小组成员包括控股总裁祝义亮、祝义财亲属以及雨润之前数位企业顾问。决策小组主要对雨润大方向做把控，筹划资产转让。祝义亮是小组牵头人，现在由他牵头和融创方谈合作。

2个月前，复星、中信、平安都和雨润谈过合作事宜，也签署了意向协议书，但都没有对外公告过，外界也不知道。这次融创刚刚接洽两周，就公告披露了。

尽管如此，雨润对融创来说，并不是一块肥肉。说实话，现在雨润的房地产项目和土地储备大多不是能带来高利润回报的。

现在雨润为数不多、还不错的项目在南京、青岛、太仓、西安。西安尽管饱受周边新盘竞争，受到销售影响，但现在在雨润大盘子里还不错。但这四个城市所剩货量都不多了。而且它们都在雨润未上市的地产资产里。雨润上市的地产资产里现在剩下来的好项目也寥寥可数。

这里，未上市和上市地产资产是这么回事。前几个月，雨润做了一次内部梳理，把上市地产和未上市地产资产做了一个清晰的划分。在这两块里，雨润都是大股东，但有些股东方不同。做划分是因为证监会一向对此敏感，这样能避免关联交易的问题。当然内部划分后，外界是看不出什么明显变化的。

雨润地产销售情况在祝义财出事前，基本每月有10亿元左右的销售额，其实算很不错了。但祝出事后，近几个月受那件事影响，现在销售下滑，银行按揭也不批了。

雨润股东方对项目的选择、把握上不够成熟，项目取向判断常会失误，加上市场大形势不好，这导致祝出事后更是雪上加霜。

前几个月，雨润杭州星雨华府项目还没开工，土地款没付清，就转让给远洋了。那是因为比起盖楼再卖，这样变现更快。

春节前，雨润有些人员变动多是自主离开。春节后，雨润实施人员的精简动作，以企业分流、辞退员工为主要方式。到今天为止，雨润地产有40%以上的人都已经离职了。春节后，雨润总裁级别的人也已经走了4、5人了。

祝义财是个强势的人，强调执行力，他还具备创业时的辛勤风格，凡事爱亲力亲为。

在雨润的债务情况里，贷款和信托这两种雨润都用过，雨润的信托用的更多一些，信托比例比其他房企同行要更高一些。

这次如果雨润和融创合作，雨润不会仅仅剥离地产，大形势不好，项目多在三、四、五线城市，雨润都想脱手。一个是农产品物流领域，因为现在的资金状况，雨润已经无条件再发展农产品物流。一个是地产，这次合作后会元气大伤，也不会再发展了。

孙宏斌和雨润现在谈了个商业交换条件。在保险和农产品物流这两个领域，孙宏斌要投资，那是因为保险和农产品物流回报好。因为雨润想让孙宏斌多拿走一些地产项目，但孙可以挑出来的好项目有限，他本不想多要，现在雨润以拿下保险和农产品物流去投资作为交换条件，孙就适当放宽地产项目的收购条件，可以再多要点地产项目。双方是这么谈的，孙宏斌会折价收购地产项目。

现在，雨润的投资人和高层管理者都希望融创进来，融创房地产专业性更高，也能提升金融机构和购房人信心。但基层员工可能会有心态波动，有不安和顾虑，这也正常。我想，等到各项目谈好怎么合作了，哪些转出去哪些不转，这些定下来了，如果融创可以接收他们，他们会感觉好一些。毕竟，融创的管理模式狼性，对员工利益体现这方面还是挺好的。

雨润地产过去也倡导销售狼性，但是做得不算好。这是因为，在雨润企业大的管理模式下，各版块之间内部沟通成本很高，这带来了一些影响。

现在雨润和融创合作的前景难度还是很大，毕竟之前谈过的复星、中信、平安都没有谈成功，雨润还没有成功的先例。

现在的融创，好像哪里有机会就会在哪里出现。我也可以坦白告诉你，现在行业内的判断，大家觉得孙宏斌专注于成都、重庆、西安包括现在的南京等城市，似乎是一种失策。

如果融创对一线和沿海发达城市布局已接近完成，现在想拓展西部是完全可以的，但现在不是这样。

这些一连串的收购合作会让人觉得孙宏斌有点儿饥不择食。中国西部房地产利润率并不高，重庆、成都的高端住宅现在基本被市场消化完毕，连和记黄埔也在退出成都，你不相信李嘉诚的眼光吗？孙宏斌对外说，他仍旧专注一二线城市，但以房地产标准判断，成都、重庆尽管每年去化率多，但价格低，并不是标准意义上的二线城市。

我们内部的讨论，觉得他太急促了。在追逐第一的过程中，重要的是，要避免跌倒在追逐的路上。(作者：董文艳)