城市更新迎来价值兑现，过半百强房企已形成规模

 

随着重点22城首轮集中土拍告一段落，高价地、高自持等地块频现，拿地成本不断上升，单一招拍挂的拿地方式将进一步加剧房企经营压力，多元化拿地补充土储成为平衡利润率的重要出口。

  其中，城市更新成为多元化拿地的一项重要途径。

  尤其2021年以来，城市更新再迎顶层设计的支持并不断深化。“十四五”规划明确提出实施城市更新行动，“城市更新”首次写入政府工作报告中，成为当下热议的高频词。对房地产而言，行业已从增量市场逐步向存量市场转变，城市更新既能降低拿地成本，又是能拓宽获地渠道，已然成为房企的必争之地。

  各梯队房企参与城市更新的比例较上一年均有所提升，百强房企中参与城市更新的比例已达到80%，并且已有51%的房企运营规模超百万方，早期布局的项目已进入价值兑现期。

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  TOP100房企半数规模超百万方

  由于城市更新项目对企业的运营、资金实力要求都比较高，因此企业布局深度不一，规模也各有差异，实际上，城市更新规模达到百万方的便可称为“已初具规模”。

  根据对未转化成土地储备的城市更新部分，即“城市更新潜在建筑总建面”来表现企业参与城市更新的规模，80%的百强上市房企有过城市更新改造的经历，并且已有51%的企业已经达到超百万方的规模。

  聚焦资金更为充足、运营实力更强的50强房企，其参与城市更新改造的比例更高，达88%，形成规模的房企占比也高达65%。这一比例较20年年中均有提升。

  一方面是由于去年新上市的企业中早有城市更新经验，比如大唐地产在2018年就通过股权收购的形式获取了深圳市光明新区荔园片区城市更新项目，另一方面部分房企确开始涉足城市更新，比如港龙在2020年在大湾区获取了分布在惠州、旺村和增城的三个城市更新项目，涉足该领域。

  城市更新赛道不断有新入局者，但同时各个梯队逐渐拉开差距。

  位于第一梯队的佳兆业，城市更新项目对应未来可售建面达1.08亿平方米，此外恒大、富力、融创、保利和时代五家房企城市更新潜在总建面也都超5000万平方米。大部分房企城市更新规模处于第二梯队，潜在总建面在1000-5000万平方米，既有碧桂园、中海、世茂此类全国性规模房企，同时也有奥园、龙光、合景泰富等粤系房企借助地缘优势高歌猛进。对于第三梯队的房企而言，城市更新更多的是一种可选的拿地手段，而并未作为主要业务发展。

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  粤系房企仍为城市更新主力军

  城市更新的热点区域集中在大湾区，粤系房企在这方面有很强的地缘优势，从已具规模的房企来看，过半均为粤系房企，其次为京津系和闽系，占比分别为15%和13%，浙系、沪系、成渝系和苏系房企虽有参与，但占比不超5%。

  在各个梯队中粤系房企规模整体排名靠前，第一梯队只有融创一家非粤系房企，第二梯队中粤系房企占比高达75%，第三梯队多为其他派系房企，他们大都处于起步阶段。

  实际上，从粤系房企的发展路径来看，大湾区城市更新改造起步早、发展成熟、市场开放等先决条件，广东省省自然资源厅披露了一组数据：截止2020年底全省共实施“三旧”改造面积92.60万亩，节约土地22.77万亩，属全国前列。在这样的大环境下，粤系房企具备先发优势和地缘优势，往往参与度更高。

  反观大湾区之外的城市，城市更新主要集中在一线和核心二线城市，重点布局城市更新的房企抓住机会，比如处第二梯队的闽系房企旭辉，除大湾区外，还在武汉、贵阳、太原、石家庄等城市积极获取项目。

  图：2020年城市更新已成规模的百强上市房企派系分布

备注：由内至外分别为依次为一、二、三梯队 数据来源：企业年报、CRIC

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  合作入局分担市场风险

  城市更新的痛点也很明显，项目体量较大，对资金要求高，需要处理的关系较为复杂，对大部分房企而言，单枪匹马作战压力较大，因此在项目获取上，通过收并购或者合作两种的方式，可以快速打开新局面，既减轻了企业前期的资金压力，也共同分担了后期开发和运营的市场风险。

  以恒大在深圳的扩张为例路径，通过收并购恒大打开了在深圳的城市更新版图。2011年恒大通过收购深圳建设集团有限公司71%股权，获得了蔡屋围红围坊拆迁项目的部分股权，此后又陆续收购国香地产、蛇口湾厦实业等企业，打造恒大国香山项目、湾厦村旧改等项目。据恒大2020年中期业绩发布会透露, 所有城市更新项目中，从小房企手中收并购的达50%。

  企业合作方面，2020年以来屡见不鲜，主要可分为三类。一是寻找能补充自身短板的合作方，比如旭辉、金茂、越秀等房企都与有资源优势、且有城市更新经验的本土企业合作，能帮助更快获取项目。二是援引有资金实力或融资能力强的投资方，比如俊发与平安不动产合作，平安不动产作为中国平安旗下专业的不动产投资和资产管理平台企业，能给俊发提供有效的资金支持。三是有城市更新经验的房企强强结合，比如花样年和奥园，资源共享能实现1+1>2的效果。

  表：2020年以来部分企业城市更新合作情况

数据来源：CRIC整理

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  城市更新迎来价值兑现

  开发周期长、周转慢，处于转化期的项目仍在沉淀资金，城市更新项目必须在转化成有效土储后才能贡献业绩。从近几年表现来看，早期布局城市更新的房企均有一定体量的项目成功转化，并陆续开盘贡献销售，并呈现出稳定转化的趋势释放红利，城市更新进入价值兑现期。

  据统计，美的、时代、佳兆业、奥园等房企在2020年转化建面均超百万方，已成为获取土储的重要渠道，尤其是时代中国，城市更新转化建面占当年新增总土储建面的比值高达61%，美的和佳兆业这部分占比也高于20%。以佳兆业为例，自公司成立以来已经成功转化了40个城市更新项目，转化面积近1500万方。由此，2016-2019年，旧改合约销售占整体销售比例由25%逐年提升至38%，大力驱动了销售增长，也助力企业维持了较高的毛利率。

  表：2020年部分企业城市更新项目转化情况

数据来源：企业年报、CRIC

  随着中央和地方的政策逐步完善，预计未来转化将进一步提速。比如2021年3月开始实施的《深圳经济特区城市更新条例》，改变了“双百”制，规定旧住宅区签约面积与签约人数均达95%以上可征收，极大推动城市更新进程。

  城市更新的布局仍然在加速。一方面重点城市集中供地压缩了部分房企的投资空间，另一方面“三条红线”监管从严，房企资金压力有增无减。无论是作为多元化拿地渠道，还是降低拿地成本、提升利润空间的手段，都意味着城市更新将成为房企未来争夺的热门赛道。

  从发展现状而言，单个房企潜在城市更新建面最高已超过1亿平方米，随着早期布局的房企已能够保持项目稳定的转化并进入价值兑现期，城市更新的赛道将会再拓宽。由于城市更新赛道上的布局者逐渐增多，竞争加剧的同时也呈现出新的特点和趋势，需要注意的是，城市更新仍存在开发周期长、资金压力大、规划难度高、关系复杂等风险，抱团取暖、强强联合将成为重要趋势。