当“幸福”不来敲门

虎嗅注： 华夏的招商人员一般都会配备两份名片，一张是华夏幸福公司的名片，另一张一般印着当地政府“招商局助理”的头衔。在环京区域，华夏幸福被称为“第二政府”，他们在这里几乎畅通无阻。但是到了2017年，华夏幸福的收入、现金流和负债都在恶化。2017年的增长速度，创造了华夏幸福2011年上市以来新低。

本文转载自微信公众号“包邮区”（ID：ibaoyouqu），作者：包叔。

最近一家公司的遭遇，总让人想起茨威格总结法国皇后玛丽·安托瓦内特那句话：她那时候还太年轻，不知道所有命运的馈赠，早已暗中标好了价码。

若论出身优越，可能很少有公司能与英国东印度公司相比。1600年，英女王伊丽莎白一世授予东印度公司皇家特许状，给予它在印度贸易的特权，这项特权堪比007的杀人执照。

此后200余年间，东印度公司从倒卖胡椒起家，在南亚建立了一个庞大的商业帝国。它就像一只母鸡，为大英帝国源源不断地输送热气腾腾的蛋，从而立下了赫赫战功。

越来越有钱的东印度公司由一只母鸡，变成了一个军事强权，在印度建立了东方的不列颠帝国。除了贸易，这位印度的统治者有了新的收入——征税。

马克思曾说，这时，东印度公司遇到了新的敌人，只不过敌人已不再是其他竞争公司，而是自己的国家和大臣。

每当它的垄断权期满时，它只有向政府贡献新的贷款，奉送新的蛋，才能更换特许状。

258年后，东印度公司终于在国会失宠。11月的一天，坎贝尔爵士在军队的严密保护下走上演讲台，面对这台下服饰华贵的印度王公夫人们，宣读了维多利亚女王的《告印度人民书》：东印度公司在印度的统治结束了。

一

从2018年年初开始，地产商们突然发现，环北京的地突然变得好拿了，就连环京的县长们也变得特别好说话，甚至会主动打来电话，说你们上次看的那块地，想参与还是可以参与。

几年前，在北京撞上天花板的地产商如果想去环北京区域拿地，和兽爷去练宝剑一样心惊胆战。

猛龙不过江。

两年前，万科北京公司几个员工在去香河国土局拍地的路上，在香河公安局门口被人拦住暴打一顿，车也被砸成废铁。同样被打的，还有来自福建的地产商旭辉。

好不容易突破重重阻力，终于和当地政府坐在谈判桌上，县长们说得最多的一句话是：不好意思，这块地华夏幸福已经预定了。

在天安门以南50公里，在国贸正东30公里，崛起了一座座新城。在环京的风口下，左手“产业新城运营商”，右手地产开发商，让华夏幸福成为中国最大的地产商之一。

在环京区域，这家名为“幸福”的公司被称为“第二政府”，他们在这里几乎畅通无阻。华夏的招商人员一般都会配备两份名片，一张是华夏幸福公司的名片，另一张一般印着当地政府“招商局助理”的头衔。

这种“我有飞一般的开发能力”的牛逼，在中国房地产圈里已经流行很久了。但华夏幸福用固安产业新城迭代的“样板戏”，把一个故事说到了极致。

就像拥有万达广场的万达一样，在中国广袤的二三线城市里，华夏幸福一时间也无往不利。

地产商们都是来赚钱的，但只有华夏幸福说是要给地方政府带来产业和税收。一个是赚钱的，一个是给钱的。谁的良心大大的好，一眼就能看出来。

王小波说过：价值判断是最容易的事。公鸡的价值观就是：母鸡好，黄鼠狼坏。在环京的地方政府看来，地产商都是黄鼠狼，只有华夏幸福是会下蛋的母鸡。

于是在华夏幸福的大本营环京区域，他们不仅可以圈地筑窝，一圈就是10平方公里以上，然后建设园区、招揽商户，义不容辞地把地方政府的货揽到自己肩上。

当然，根据协议，政府招拍挂的出让金，一部分还要返回给华夏幸福。这等于是华夏帮地方政府下蛋，然后和政府平分卖蛋的收益。

别的地产公司要去买地，占用现金流；而华夏幸福自己有只母鸡，想要蛋了就孵。

除了造房子，强势的华夏幸福还可以从政府处收取产业发展服务费，这其实是变相的又一次收割。

华夏幸福的收入中，一半来自于房地产开发，还有40%来自产业发展服务。

后来人们发现，“第二政府”的权力好大。华夏幸福在大厂运营的自来水厂水质含氟量超标，热源厂温度也达不到标准，这些问题也不重要。

到后来，一些县招商引资来的产业希望放到华夏幸福的园区里面，华夏幸福甚至会直接跟政府要求分税。

谁让华夏幸福是环北京的第二大地主呢，仅次于政府。

你包叔的人生导师兽兽曾经说过：人生的两大悲剧是炒股炒成股东，宝剑宝成老公。

华夏幸福做企业，做成了政府。

去年四月，千年大计出台。有人很快发现，就连雄安新区三个县总共430平方公里陆地，华夏幸福也通过框架协议锁定了其中的四分之一——留给政府的土地，似乎已经不多了。

各种评论接踵而来。华夏幸福打了个喷嚏，大踏步撤退，主动放弃了雄安新区圈下的那些地。

从1998年创业，狂奔了二十年，站在中国房地产创新最前沿的华夏幸福，遭遇了自己的黑天鹅事件。

现实的电影一次次地上演。老王随着另一个老王，踏进同一条河流。

二

你包叔的朋友二狗是华夏幸福旗下孔雀城大厂分公司的员工，每天早上八点钟公司会组织员工做广播体操。2017年12月下旬的一天，二狗在上班路上收到一条信息：天气不好，早操取消。

二狗抬头看了看天，阳光明媚。

办公楼里几乎没人，打电话给一位同事才知道：大厂的孔雀城从三万多降到了一万八了！员工给5万就可以押一套房，三年内付清首付还可以更名一次！快来占一套房呀！

二狗马上去跑了一套，三个月后，他肠子都悔青了。不只大厂，华夏幸福在潮白河、固安的项目都陷入，华夏幸福正以六到七折的价格甩卖产品。除了以跳楼价甩卖房子，华夏幸福已邀请阳光城等几家公司一同开发自己手中的地。

二狗们用自己的钱维持住了华夏幸福的面子，本来2017年前11个月它的销售额已经跌出前10，但是在最后一个月，华夏幸福突然发力，最终以1500亿元的销售额保住了前十的位置。

这家在房地产行业独树一帜的公司，因自己的核心竞争力产业新城失去昔日魅力，和大本营环京楼市的萎靡，看上去遇到了一些大麻烦。

它的收入、现金流和负债都在恶化。2017年的增长速度，创造了华夏幸福2011年上市以来新低。

整个环京市场都坍塌了，华夏幸福怎么可能好过。整个一季度，廊坊、燕郊、固安、香河等环北京市场加起来卖了22亿元的房子。燕郊只卖了30套，整个廊坊市区也就卖了1000套新房，是去年的十分之一。被华夏幸福看作现金流主要来源的大厂分公司，完成了大约十亿元销售。

更重要的是，那些想从“母鸡”身上得到蛋的地方政府，最后发现走到路的尽头也是两手空空。那些所谓的产业新城难以招来“好”的产业。

人民在进步，人民不是傻子。哪家公司试图以噱头低价拿地薅社会主义的羊毛的话，人民就会感觉被愚弄，就会不信任这样的公司。一旦失去了人民的信任，人民是不怕麻烦的。

蜜月期过后，人民开始重新审视他们和华夏幸福签订的慷慨的框架协议。老王的护城河正在——消失。

屋漏偏逢连夜雨，上交所发来了一个十八个问题的问询函。十八个问题里有很多问题，可问不可问。但不知道为什么，敬业的上交所，一个问题都没有放过。

问询函翻来覆去就想问一句话：华夏幸福你这两年不停引入金融机构的钱，现在怎么还手头特紧，怎么还虚增收入和利润。

这份问询函就跟扒了一层底裤似的，华夏幸福股价大跌。之前，大量股份已经质押出去，如果继续下跌，或将引发更恶劣连锁反应。

环京冰冻下，华夏幸福2018年初将原本用于河北固安和大厂5个孔雀城的40亿资金，调拨到了浙江、河南和安徽，希望在外地复制之前的成功。

但在环京外的市场，事情也在往令人不安的方向发展。尤其是南方市场，民营经济体发达，地方政府下蛋能力远远超过环京。

他们似乎更不需要“幸福”来敲门。

三

直到今天，华夏幸福集团的公章还放在廊坊党校一个租来的办公室里。每天从全国各地去廊坊申请用公章的人排成了一条长龙。

王文学做火锅店起家，开发的第一个项目在廊坊党校。老王至今对那片热土念念不忘。

不想当优秀地产商的火锅店老板，不是一个好司机。在中国房地产业内，王文学以薪金待遇奇高、对人才求贤若渴著称。华夏幸福担当得起这个名字。

华夏幸福的薪资待遇是全行业最高的。一位普通中层年薪八十万甚至上百万，一位副总裁集团的高管年薪五百万甚至上千万，在这华夏幸福都属稀疏平常的。2017年光猎头费就有两亿多。

你包叔一位前年从万科北京区域跳槽至华夏幸福的朋友曾经说：“在华夏幸福一年，相当于我在万科干十年呀。”

当年王老板把一家火锅店能做成廊坊最火的餐馆，他的秘诀是六个字： “换厨子，添新菜。”

王老板换厨子的良好习惯，让华夏幸福的人员流动性也成为行业最高之一。万科这位兄弟在华夏幸福没干满一年，就挂靴而去。怎么看，这份高薪都很烫手。

2016年6月，王老板从万科挖了一位新大厨——原来万科合肥总经理许焰林到了华夏幸福，做旗下核心公司孔雀城的总裁。王老板期待着这位大厨能够给华夏幸福做出一道新大餐出来。

新厨师给华夏幸福这家草莽气十足的企业带来了很多改变。这家公司的管理体系渐渐像万科一样变得标准化、流程化。

2017年年中开会的时候，老板王文学指着孔雀城的掌门人许焰林说：“如果选一个人代表我的话，就是老许，老许做任何事我都支持。”

有了这句“你办事，我放心”，许焰林更放开手脚，大刀阔斧地进行各种试验了。孔雀城原本归属公司老臣陈怀洲管，许焰林到来后，陈怀洲被王老板要求不能过多介入住房，转而负责产业小镇了。

为了提升产品质量，许焰林还从当代置业挖来了杨帆负责质量管控。杨帆是当代置业的首席工程师，在科技住宅上颇有建树和口碑，在公司被称作“教授”。王老板开火锅店的时候，杨帆就已经在中建一局做项目经理了。

许焰林希望孔雀城能建出优秀住宅作品。但很快，他就被公司一些高管打脸了：做这么高端干嘛？人家来环京是炒房的，又不是来住的。

六个月后，这位希望给孔雀城带来自己有竞争力产品的职业经理人败退了。2017年11月，自以为拿着王老板御赐尚方宝剑的许焰林，忽然毫无征兆被撤掉了总裁的职位。不管是许焰林，还是杨帆，都没能在华夏幸福留下什么痕迹。

华夏幸福员工这才发现，看似风光的职业经理人，命运实际上掌握在公司的几位司龄20年左右的老臣手中。他们聚在一起开个会，就可以让许焰林这样的人出局。这些公司的老人，在背后被叫做“老人会”，或者“八大金刚”。

这虽然不是一个家族企业，但有些地方比家族企业更甚。

许焰林走了，接替他的是另一名万科旧将傅明磊。但孔雀城内大部分工作都由常务副总裁齐晓艳负责。

齐晓艳曾经是王文学的前秘书。兜兜转转，华夏幸福又回到了解放前，厨子还是老的好。

东印度公司在南亚戛然而止后，西方评论家MR.Shou很快评论，与国争利，人民是不高兴的。时代在进步，人民也越进步，那些做着“假”蛋生意的人和公司，得承认和顺应时代的这种进步，更严格地要求自己。不是我，也不是你牛逼，牛逼的是这个时代。

用一位“老人家”的语录评述东印度公司：“假的就是假的，伪装应当剥去”。