徐约可：产权交易保险重新定义住房金融新模式

大道金服总裁徐约可：产权交易保险重新定义住房金融新模式

由创业邦、搜狐联合主办，一汽-大众全新一代迈腾特约赞助的创业邦100未来领袖峰会暨创业邦100年会于12月1日在国家会议中心隆重召开。

大道金服联合创始人、总裁徐约可在消费升级专场发表了题为《健康的住房金融需要革命性创新》的主题演讲。

大道金服联合创始人、总裁 徐约可

犀利观点如下：

• 中国二手房交易市场，以过桥贷款为主要形态，用户痛点明显。
• 单点创新难以突破旧格局，组合创新才可能改变游戏规则。
• 建立生态圈，重构产业链条各主体，才可能真正撬动行业变革。
  

以下为徐约可演讲全文，由创业邦整理，已经对方确认。

住房金融从10月份以来，国家出了一系列的政策比如限贷限购，但依旧挡不住大家的热情，参与者越来越多。原因很简单：住房金融市场太大。中国每年一手房、二手房的交易量超过10万亿，这背后大约有15万亿按揭的存量，将近20万亿抵押贷款存量。



在一些大城市，中国二手房与一手房连2：1的比例都不到，而在美国的比例是9：1，市场潜力非常大。

在这个万亿的市场可能产生百亿级的公司，有很多公司进入，但同时这个市场也比较脆弱，中国二手房交易的主要载体是过桥贷款，相当于中国住房交易的金融水平，类似中国男足在整个世界的水平。行业的主体都是一些担保、小贷公司，这导致客户有三大痛点：

时间长，交易量完成需三个月;

费用高，一个月要2-3个百分点;

风险大，资金监管不太规范。

痛点源于流程：所有的过桥贷款都是资金和时间的不匹配

整个交易中，最大一笔钱是按揭款，是在办完过户后进行抵押，有赎楼的环节(但卖方的房贷款未还清)，但等贷款必须还清后，再拿出房产证才能过户。在这一过程中，资金和时间是极不匹配的。

怎样才能让资金和时间相匹配?如果买卖双方签约完后申请按揭，而银行快速审批按揭，审批完后银行立刻放款，这就不需要抵押以后放款。

举例说，银行拿500万按揭放款，再加上客户的首付这就构成了全款，把以往最耗时间的赎楼过户抵押流程放到后面，这样就解决了上述的痛点。在不到一个月的时间里完成房产交割，如果前面还有200万贷款没还，直接可以用500万来还贷，不涉及过桥贷款。

目前，中国在住房交易金融过程中大多需要过桥贷款。对于银行来说，在过桥贷款模式中，之所以敢提前放款，是因为有产权交易保险保障。未来抵押权落实，期间发生任何资金风险都可以得到保障。之所以发生过桥贷款赎楼的流程，是因为在创新中金融工具的产物缺失，一旦有一款产品的出现，就再也不会有赎楼的流程出现。

理念看似简单，但中国的房市似乎并不简单。

因为整个交易的流程非常复杂，涉及到客户、买方、卖方、中介、银行等。以往还包括担保、小贷，未来还可能有保险等多个利益主体。同时涉及前端的经纪撮合、交割服务等环节，因此单靠一个产品创新是解决不了的，一定要靠组合创新。

首先要跟保险公司合作，做产品设计，然后银行用产权交易保险工具，优化按揭流程。如果你们在其他地方有买房经历的话，会发现没有两个地方的交易流程是完全一样的。

如果你想做一个平台，就要做一个非常标准化的运营平台，同时还要说服中介，让他们跟用户推荐产品，对客户进行教育，告诉他们买一个保险，所有交易过程中的金融问题都可以解决，而这需要大量的创新才能完成。

如果要改变游戏规则，一定要撬动整个行业，建立新的生态圈。

其意义包括以下三个方面：

第一，国家出台一系列文件让中介和金融分离，但这说起来容易似乎很难实现。比如客户遇到的金融问题应该找谁解决，没有标准化的产品很难去实现。

但现在产权交易保险就是标准化的产品，让客户有了选择。客户去找银行，找保险公司都可以享受到这一服务，它是支撑整个中介与金融分离大趋势的关键。

第二，让客户有选择。所有的闭环服务起初对于客户来说都是比较好的一站式服务，但在未来似乎不太受用。美国就是典型的例子，整个房产交易，银行金融只做贷款，所有的经纪都是做交割服务。而中国出现这样一个划时代的产品，也会让客户在每个环节都有选择。

第三，消灭潜在的系统性金融风险。产权交易保险这一产品，可以把银行和保险贯穿整个流程，监管体系也可以渗透每个细节进行监管。

银行和保险若是都干了，还要第三方干什么?

大家要知道，产权交易保险核心不只是一个保险，它是一个产权交易的模式。涉及到三方分别做什么，银行原来是抵押后放钱，现在是凭保单就可以放款。保险做的是为这笔贷款抵押权前提供保障——出保单、核保、报备保荐。整个房产的交易是非常复杂的流程，从前端的面签、公证、赎楼、申请按揭到过户抵押环节等，整个操作风险都蕴含在里面。第三方平台更多地在做精细化的运营操作，但这个事情银行做不了，只能保险公司做。

其次，没有第三方，银行平台之间连不起来。我原来一直在银行工作，让平安银行找工行做系统对接，根本对接不起来。所以这也是为什么需要第三方的原因，一方面是做连接，各个金融机构之间需要一个这样的平台渠道，另一方面是精细化操作风险管理的需要。

大道金服成立于去年7月份， A轮是红杉和PAG投资的，到现在总共500人，和很多机构都有合作，比如太保、众安、中华联合保险等。

我们的使命是：让整个房产交易更简单。公司愿景很简单，希望大家以后不管是线上还是线下买房，都不再奔波于银行，不要再半夜去房产交易中心排队，不要再奔波于各种机构之间，希望以后大家看房子一键交易便可完成。