苏州好屋创始人的吸金术

今年以来，抢房、抢地现象在一二线热点城市屡屡上演。不过，不少精明人士却选择高位套现房地产资产，苏州好屋创始人就是其中一员。

  9月26日晚间，明牌珠宝（002574.SZ）公告称，拟以发行股份及支付现金的方式，作价24亿元收购苏州好屋75%的股权。而此前的2015年12月，明牌珠宝已耗资7亿元入手苏州好屋25%的股权。两次共计耗资31亿元。

  资料显示，苏州好屋是一家房地产电商平台，立足于房地产交易环节，依靠互联网和资源整合能力，通过线上平台和线下营销渠道相结合（O2O）的方式，为房地产开发商、房地产经纪人、二手房售房者和购房者提供房地产交易平台服务。

  汪妹玲、严伟虎夫妇作为苏州好屋创始人，通过上述交易而成为最大受益人，短短数年间暴赚13亿元。然而，明牌珠宝高位接盘的上述资产却存在诸多蹊跷之处，不仅盈利能力表现异常，财务数据还前后打架，财务真实性存疑。此外，在房地产行业已迎来调整之际，交易方给出了极高的业绩承诺，未来能否实现恐存变数。

  投入70万暴赚13亿

  重组草案显示，苏州好屋成立于2012年2月3日，由苏州市知本投资有限公司、陈兴、董向东、黄俊共同设立，注册资本100万元。其中，苏州市知本投资有限公司出资额为70万元，持有苏州好屋的股权比例为70%。

  资料显示，苏州市知本投资有限公司成立于2009年8月17日，系汪妹玲、严伟虎夫妇共同出资设立，两者分别持股50%。本刊记者注意到，苏州好屋成立之后，汪妹玲、严伟虎夫妇从未有过增资行为。这也就意味着，汪妹玲、严伟虎夫妇对苏州好屋的投资成本最多仅有70万元。而汪妹玲、严伟虎夫妇通过与明牌珠宝的两次交易，却获得了高达13亿元的回报。

  苏州好屋的第一次股权交易发生于2015年12月9日，公司通过股东会决议，同意汪妹玲将其持有的3.72万元出资额以9300万元转让给明牌珠宝，严伟虎将其持有的3.6万元出资额以9000万元转让给明牌珠宝。汪妹玲、严伟虎夫妇通过此次交易，合计获得现金1.8亿元。

  第二次交易就是本次重组，在此次交易中，汪妹玲、严伟虎夫妇将剩余的苏州好屋股权，全部出售给了明牌珠宝，获得支付对价11.2亿元。其中，现金对价、股份对价分别为4.01亿元、7.19亿元。至此，汪妹玲、严伟虎夫妇通过上述两次交易，合计获得13亿元的现金和股份回报，相比70万元的初始投资成本，短短5年时间获得接近13亿元收益。

  盈利能力异常

  重组预案显示，苏州好屋2014年、2015年、2016年上半年分别实现营收为4.74亿元、5.66亿元、2.92亿元；营业成本分别为3.21亿元、2.67亿元、1.36亿元。据此计算，苏州好屋2014年、2015年、2016年上半年毛利率分别为32.27%、52.72%、53.26%。对比可以发现，苏州好屋2015年、2016年上半年毛利率，要明显高于2014年，幅度高达20个百分点。为何苏州好屋毛利率会出现如此大的变动呢？对此，重组预案没有给出任何解释。

  蹊跷还不止于此，苏州好屋净利率也表现异常。重组预案显示，公司2014年、2015年、2016年上半年分别实现净利润479.84万元、249.64万元、8150.72万元，对应的净利率分别为1.01%、0.44%、27.94%。对比可以发现，苏州好屋2014年和2015年的净利率基本保持一致，2016年上半年净利率却异常地大幅上升。对此，重组预案也没有给出任何的解释。与同行相比，苏州好屋盈利能力明显偏高。

  目前，苏州好屋主要通过向房地产开发商提供新房电商服务收取团购费及服务费的模式盈利。本刊记者注意到，A股上市公司世联行（002285.SZ）近年来也开始涉足此项业务，主要也是通过收取团购服务费获取购房团购优惠，与苏州好屋的商业模式基本一致。世联行在财报中将该项业务定义为“互联网+”。

  因此，苏州好屋与世联行的“互联网+”业务具有可比性。财报显示，世联行“互联网+”业务今年上半年实现营收5.7亿元，同比增134.36%，保持三位数的增长；毛利率为8.48%，同比提升0.04个百分点。前后对比可以发现，苏州好屋2016年上半年的毛利率，要比世联行的“互联网+”业务高出44.78个百分点。同样的商业模式、同样的业务，为何苏州好屋毛利率要比世联行高出这么多？这有待明牌珠宝给出合理的解释。

  苏州好屋盈利能力表现异常背后，其财务数据真实性也遭到市场及媒体质疑。

  2015年12月28日，明牌珠宝在收购苏州好屋25%股权时披露的公告显示，苏州好屋2014年收入、净利润分别为6.5亿元、2338.14万元。然而此次重组预案披露的数据却显示，苏州好屋2014年收入、净利润分别为4.74亿元、479.84万元。对比可以发现，本次重组预案披露的收入、净利润，分别比前者少1.75亿元、1858.3万元，财务数据相互打架，究竟哪个版本才是真实的呢？

  此外，明牌珠宝2015年12月发布的公告显示，苏州好屋2015年前三季度收入为5.87亿元。但此次重组预案却显示，苏州好屋2015年全年实现的收入也不过才仅有5.66亿元，疑窦丛生。

  业绩承诺画饼？

  在此次的收购交易中，交易方给出了极高的业绩承诺。重组草案称，交易方承诺苏州好屋2016年至2019年的扣非净利润分别不低于1.9亿元、4.4亿元、7.6亿元、11.6亿元。据本刊记者计算，苏州好屋承诺的四年净利润合计25.5亿元，2016年－2019年承诺净利润同比增速将分别达到7510.96%、131.58%、72.73%、52.63%。

  苏州好屋凭什么给出如此离谱的业绩增速呢？究竟能否实现呢？尤其是随着国庆期间20多个热点城市限购政策的重启和加码，房地产行业上行周期有望结束，持续两年的房价上涨恐也接近尾声，苏州好屋恐怕即将迎来行业的深度调整。

  2014年“9·30”新政和“11·21”降息，开启了新一轮的房价上涨；2015年“3·30”新政和下半年两次双降，导致房价暴涨，一二线热点城市涨幅创历史之最。面对暴涨的房价，2016年7月26日，中央政治局会议提出“抑制资产泡沫”，自9月30日至10月8日，在短短9天里，21座城市接连出台楼市调控新政，限购、限贷政策不断加码。

  本轮房地产调控被市场解读为史上最严调控。一是限购范围扩大，以前主要是北上深限购，现在苏州、南京、杭州、天津、廊坊、无锡、武汉、广州等城市也开始限购；二是大幅提高首付比，深圳二套房提高至七成；三是提高购房者门槛，深圳非户籍居民家庭购房缴纳个税或社保提高至5年，这一轮房价上涨的龙头是深圳，因此调控收紧也是最严厉的。

  方正证券分析师任泽平认为，房地产小周期趋于结束，这一轮房价上涨接近尾声。2014年-2016年这一轮房价上涨是在经济下行周期下启动的，主要是货币金融现象，受益于政策牛、水牛（货币超发低利率）、杠杆牛，现在这三头牛都走了：政策收紧、货币中性、降低杠杆。对于过去平均周期而言，一轮房价小周期上涨18个月，这一轮需求释放周期也基本接近尾声。

  行业即将迎来调整之际，交易方却承诺苏州好屋未来连续三年保持50%以上增长，底气究竟何在呢？这需要交易方给投资者一个合理的解释。

  此外，从行业地位来讲，苏州好屋在地产中介行业中只是一个新兵。房多多、链家、世联行、搜房网、新浪乐居等，均是苏州好屋的强劲竞争对手，它们都是在房地产中介行业耕耘多年的龙头企业，苏州好屋同这些行业内大咖相比，并不具有竞争优势，恐怕在未来也很难抢占这些企业的市场份额。