“金九银十”不再 需警惕楼市过度金融化

　　10月8日，“寒露”已至，楼市在政府的紧急降温之下亦显寒秋之色。今年的“黄金周”除了看朋友圈的“摄影大赛”之外，还被国内各大城市限购刷屏。

　　中信建投房地产行业首席分析师陈慎表示，政府的限购令最有效的作用体现在成交量下降上。“黄金周”期间，北京、杭州、南京等热点城市新房成交量出现断崖式下跌。据亚豪君岳会统计数据显示，“黄金周”北京日均成交量仅165套，环比减少了320套。
　　这看似突然的一系列限购令出台背后早有迹可循，而关于此轮房价高涨的原因，业内亦有分歧。有分析师称此轮房价上涨与货币超发、楼市过度金融化密切相关，亦有开发商和银行人士认为，这一轮房价上涨最主要的原因是中国城镇化率还未达标，存在旺盛的潜在购房需求。
　　须警惕楼市过度金融化
　　“限贷政策严格执行，将有效避免房地产金属性不断增强。” 10月9日，中信证券分析师陈聪在研报中表示，房价在最近几年持续上涨，主要不是居住需求无法得到满足，而是大量居民将房屋作为“储蓄容器”，不断增加不动产配置，以求资产保值增值。因此，限制居民继续配置不动产的行为，控制居民杠杆才有可能遏制房价过快上涨。个人住房贷款成为新增贷款的主体，居民加速配置不动产，银行加速向不动产相关资产倾斜，风险不断集聚。因此限贷能起到抑制杠杆风险的作用。
　　据央行数据显示，2016年年初至8月，新增人民币贷款中，有超过40%来自于居民中长期贷款，其中绝大多数为按揭贷款。
　　中原地产首席分析师张大伟告诉财新记者，这波房价上涨主要归因于货币潮。他具体分析称，引发楼市恐慌暴涨的三大“神器”是：资金潮+资产荒+财富效应。即宽松的信贷环境下，优质资产缺少，资金流向房地产，而很多投资房地产的人又赚了不少钱，由此引发更盛的楼市投资。
　　人口红利尚在 购房需求未减
　　但亦有相关人士表达不同观点。万科高级副总裁谭华杰所发表长文——《从大周期到小周期的前夜——理解中国房地产价格的框架》。文章指出，75%左右的城镇化率是一个国家经济发展一次性大周期的临界点，而中国目前的城镇化率是56%，还在高速增长期之内。除非未来几年房价出现过于猛烈的上涨，导致大周期终点提前出现，否则中国房价出现整体性崩盘大跌的可能性较低。
　　谭华杰总结道：“纽约是全球房价的锚，房价超过纽约是风险的开始，房价大幅超过纽约则是泡沫加剧的开始，是逐步赶顶的信号。”他认为，北京、上海两个城市的房屋需求会比纽约更加旺盛，但北京、上海的房屋供应能力却比不上纽约。

　　恒丰地产华北地区经理胡斌接受财新记者采访表示：“这次房价上涨和货币超发关系密切，但是限购和限贷从来不解决根本问题。”目前的政策只是短期内抑制炒房客和投机者，但是真正的需求还很旺盛。中国的城镇化才56%，人口红利还没结束，存在巨大潜在需求。