买不起房，那是因为你还没懂楼市的逻辑

 楼市起风，正在掀起新一轮的恐慌。

  根据彭博新闻社报道，7月份上海新房价格跳涨27%，8月份又地王频出，9月份，更是房价上涨的消息此起彼伏，接连不断。

  我们现在该不该买房？房价会涨还是跌？中国楼市有崩盘的可能吗？

  这些问题几乎困扰着每一个人，或许你可以听一听，房地产专家西峯是怎么说的。

  如果你常年混迹于雪球，大概会知道他每年都会发起一次“回乡楼市见闻”，征集了上百个二三线城市的一手草根楼市见闻。同时，他也是一名专业的从业者，曾在港资地产企业负责研究、投资、战略十数年，完成地产项目市值余千亿。目前为某金融控股集团董事总经理。

  宏观经济下行下的资产荒

  宏观经济下行，是目前市场下最大的背景。

  上市公司剔除金融企业后，反映获利能力的ROE仅为6.5%。为刺激经济，央行货币政策持续宽松，通胀再起。虽然CPI的数据正常，不过，看看上海的房子……

  与此同时，金融资产的收益率全线下跌。

  在二级市场，疯牛从2014年9、10月份开始，在2015年6月份就到了头，连一年都不到，破灭之后便重归低迷。大部分人冲进股市都是想赚钱，可惜现实很残酷。

  近3个月的银行理财产品平均预期年化收益率跌破4%，大家熟悉的余额宝，从最初7%以上，到目前都在3%以内。

  信托产品近期的平均预期年化收益率同样跌破了7%，它的投资门槛是100万以上，曾经的收益率在10%-12%。

  资产荒下，什么资产还能投呢？大概只有房子了。

  事实上，中国家庭住房拥有率是显著超过欧美发达国家的。

  大部分发达国家的住房拥有率不会太高，一般成年人在35-40岁才开始买第一套房。但在中国大陆城镇没有房的只有13%，其中可能还包括了大量的城市间移民——虽然在新的城市里没房，但在家乡的城镇或农村地区，多多少少有房子。

  那么问题来了，这个数据，还能再往加上吗？

  调控转向，楼市走热

  让我印象特别深的，是大概在2015年2月，我们跟上海政府、几个开发商一起讨论“如何解决房子卖不出去的问题”。当时有开发商表示，这是他从业以来遇到最冷的冬天。甚至还有上市公司老总说，要把自住的房子卖掉炒股。

  但今年3月，我在复旦大学的一场讲座，讲的却是“如何解决房价上涨过快的问题”。

  市场的变化很有意思，这一轮深圳先涨了起来，当时全国几乎只有这一个城市在涨。

  这张图能反映去年年底深圳的房价情况，平均下来，大概是涨了50%-60%。一个城市能有百分之五六十的涨幅，在过去15年来我只在09年的上海见过，但去年的深圳不但破了纪录，而且还没涨到头。

  深圳如此，上海怎样？

  2014年，上海的平均楼面价是1.1万，但过了一年，变成了1.6万。从溢价率来看，过去5年最高也只有35%，但2015年是38%，仅次于2010年的50%。

  然而，看看成交地块数量，却发现2015年的土地市场单价上去了，溢价也上去了，唯独成交量没上去。

  原因还在于2013年底，中国出了一份新城规划，明确指出要抑制特大城市发展。就像最近出的“上海2040”，称到2040年上海人口控制在2500万，但现在已经超过2400万了，简直不能再生娃……

  行政力量在抑制人口和土地的增长。就像在北京，今年以来纯商品住宅的成交面积470多万平方米，但规划建筑面积仅42万平方米，供需比1：11。地价能不上来吗？

  更何况，上海楼市的可售住宅的库存正快速减少，在9万多的最高点时，去化周期是14个月；现在呢？只够卖3个月吧。

  虽说上海房价受市场因素和行政因素的双方面影响，但总的来说，还是以市场因素为主。调控对销量的下降效果立竿见影，但很遗憾，对价格的影响很少超过3-6个月，很明显，成交价格几乎一路走高。

  未来怎样？看穿高价背后的因素

  从我入行以来，就一直有人鼓吹着“房地产泡沫”，结果证明这是十几年都不破的“坚硬的泡沫”。是什么支撑着这个“房价泡沫”？我们用这样一个模型，来看清高房价背后的原因。

  1、经济增长带来房价上涨

  无论怎么说，经济增长是房价上涨的第一动力。1995-2015年，中国GDP增长11倍，直接带来财富的增加。

  同时这20年来，城镇居民人均可支配收入增长7倍。

  经济增长仍是房价上涨的主要动力。

  2、低利率带来置业兴旺

  在一个高速增长的经济体中，长期以来贷款利率都在7%以下，尤其是申请房屋按揭贷款的时候还常有利率折扣，简直堪称“送钱”。

  可以作为民间借贷利率标杆的温州民间借贷利率，则常年维持在20%左右。和央行基准利率一起，形成了一个“利率双轨制”。

  所以，一个毫无背景的人，这辈子大概也只有在买房时，才能享受到那么低的利率了。

  以上两个都是影响房价的宏观因素，那么在这样的共同条件下，为什么还会有些城市涨得快，有些城市涨得慢呢？那就要看后三个区域性因素了。

  3、土地供应影响楼市供应

  会带来房价上涨的饥饿供地，其实是很不容易的，要同时满足下面这四个条件，而中国大部分地方的土地还处于供大于求的状态。

  什么地方才能兼具这些条件？北上广。

  比如上海从2003年起压低土地供应，开启了房价的飙涨。相比年平均住房销售近1500万平方米，土地供应仅720万。而2003年之前的历史库存，现在也越来越少了。

  4、人口流入影响楼市需求

  一线城市，北上广深，吸引跨区域人口流入。

  二线城市，主要指省会城市和计划单列市，吸引区域内人口流入；

  其他三四线城市人口流入速度缓慢甚至停滞，根据我过去3年的“回乡楼市调查”，还是有20%-30%的三四线城市有人口净流入。

  你很难想象如果一个城市人口持续流出，房价还会再涨。像上海，15年间人口增长了近1000万，相当于多出了一整个武汉的常住人口。

  5、城市格局

  城市格局更多与城市的规划有关，尤其是中国的城市行政级别，特别容易影响房价。

  伴随着行政力量，资源的集聚比通常情况下来得更加迅猛而强烈。我举一个安徽蚌埠的例子，曾经的铁路交通枢纽，在新的规划里却被省会合肥所取代——这就是为什么人口总是会流向大中城市，因为各种资源最终容易被这些中心城市垄断。

  另外是城市的产业结构。

  在制造业发达的城市，可能会有高GDP，有高税收，但很难有高收入，因为工人的工资差别不大；而第三产业发达的城市，同一个行业里收入相差10倍20倍都很正常，所以更易集聚高收入人群，简单来说，豪宅更卖得动。

  可以说，想住在这个城市里的人的身价，会决定这个城市的房价。如果这个城市可以源源不断地吸引高身价的人进入，那么房价通常都不会低。正如美国硅谷，如此偏僻，却因高科技产业的发达，成为美国房价最高的城市之一。

  所以，现在还能买房吗？

  在这些影响房价的因素中，有些仍然存在，有些已经变了。

  GDP还在增长，但涨幅已经明显缩小。

  贷款利率曾远远低于GDP增速，现在已经基本相似。

  土地供应大概短时间内还难以改变，供应过剩的还在过剩，供应不足的持续不足。

  人口方面，需要大家各自留意，到底你的城市是净流入还是净流出。

  房价到底会怎样？你需要记住的是，房价永远涨肯定是不对的。按照过去的经验分析，30-40个月是一个房价周期，涨多了就会跌，单边上涨一般不超过20个月。现在房价高位运行一年多了，后市可能还会上，但按历史经验，大涨之后就会有调整。

  至于该不该买房呢，其实如果你的投资能力一般，那么对很多人来说，买房算是一个“不太坏的选择”，否则这笔钱花掉也就花掉了。

  而我能给出的建议是：还是听老婆的吧。经验告诉我们，这些年听了老婆的话买了房的，都过上了幸福的生活。