开发商在深圳的暗战是啥？

  近期，中粮集团旗下中粮金帝食品（深圳）有限公司（下称“中粮金帝”）因业务调整将正式关闭。中粮金帝员工因补偿方案问题上街拉横幅抗议。

  工厂不赚钱，关门转型乃时势难逆，但该地块的出让引发了与业务无关，与转型无关，仅意在土地资源的猜测。据了解，中粮地产将以6.1亿元收购该地块，而这幅地位于深圳市福田区北环路梅林工业区，面积约2.8万㎡，地段堪称优越。

  据世联行统计，未来7-8年，深圳将有约3000万㎡工改用地供应，其中，最少有2000万㎡将入市销售。虽然这类项目的利润率水平仅15%，但这并不妨碍，各类开发商的凶猛进军。

  面对买不起的住宅用地、进不去的自贸区、玩不起的旧改，类似中粮，把工业用地进行产业转型（以下简称“工改”），已成为各路开发商在深圳开辟的另一主战场，捷足先登者则已经在急切等待该类项目的政策救赎——这是深圳房地产市场亢奋的另一面，在这座城市，对稀缺资源的抢夺每天都会激烈上演。

  1、“工改”，有谁在抢？

  “我们公司从其他几个城市退出了，现在聚焦深圳市场。在深圳也只做旧改，不参与土地公开拍卖。天价地王我们不敢碰，不知道什么时候会砸在自己手上，目前我们有40多个旧改项目，土地价格每平方米一万多块，安全系数非常高。”一位深圳知名开发商对见地君如此说道。

  几天前，世联行举办的《深圳市工业用地实操指引》新书发布会上，“深圳工改市场上竞争对手都有谁”这一话题成为焦点。该场发布会主办方一共只邀请了60余家开发商到场，结果原本只能坐80人的会议室，挤进了180人。

  其中，华润置地、卓越集团、深业、招商蛇口、富力、中洲、京基、特建发、碧桂园、天安、远洋、宝安产服、深城投、深城建、亚泰国际、CUBE、满京华、奥宸、中粮地产、星河等开发商都是手握一批工业用地，在工改道路上凶猛挺进的先锋军。

  但大型开发商拥有的工业用地份额远远少于深圳的中小企业。目前上梅林有15个“工改”项目在推进，而卓越集团是市场知晓的一位“大地主”，另一名“大地主”则是名不见经传的大康集团。

  而早期在深圳办工厂的老板们，现屯着一地的厂房，等待开发商们的“宠幸”。

  2、深圳工业用地到底掌握在谁手中？

  据世联行研究报告，深圳未来8-10年将有3000万㎡的工业用地供应入市，其中，正在进行中的有1200万㎡，准备报专项规划的约有1000万㎡，未来5年计划新增约800万㎡。

  正在报专项规划申请的这1000万㎡当中，有70%掌握在早期办厂的“地主”、实业老板、中小型开发商手中。

  “特别是潮汕帮和台湾企业，他们这叫原始积累。”一位参与工改的开发商告诉见地君，“但是现在属于抢地阶段，谁能笑到最后，谁也不知道。”

  “有的厂房老板想直接一次过把公司、工厂、公司名下的土地及负债一起卖掉，有的想找开发商合作开发，有的继续持有，就地转型或升级。”参与世联行新书发布会的人员说道。

  据了解，现在恒大名下的龙华大浪工改项目，早期约有4家开发商参与争抢，其中两位据说还是方大、深业这样的大公司。该项目总建面约40万㎡，三家出价只有10几亿，只有恒大最大方，20亿敲定了这桩买卖。折算下来，楼面价5000元/㎡。这期间，原业主家的门槛都要被开发商踏破，竞争对手们一直在刺探行情及报价。

  对于原业主而言，这工厂多年来盈利直线下降，怎么也无法在短期内回款20亿，今时今日，他只需打开报价单，看哪家出价高即可，这充满了讽刺，也令人心酸。

  不同于招拍挂市场，工改前期更多属于“桌下交易”，你永远也猜不到，在背后捅一刀的是谁。

  为一块工业用地，一个厂房，十余家开发商共同争抢的案例在深圳宝安的福永、沙井偶有发生。找人混业主群，找写手混各种论坛，在片区散发企业实力弱、品牌差等谣言，暗地里抹黑竞争对手，左右舆情方向等手法可以说已在蔓延。

  “我们希望你们能在群里定期发表一下小文章，现在对手在到处诋毁我们，所以我们希望能找几个社群高手来长期维护我们的业主群。”一家正在参与福永旧改的深圳本土小开发商到处在市场上找写手。

  而这仅仅是抢夺大战的一个小缩影。爱看热闹的吃瓜群众可以搬好小板凳坐等大戏上演。

  3、工改有多赚钱？

  “城市更新类的工改，可配有一定指标的研发用房、配套宿舍、商业配套等，补缴地价，就可以100%分割入市销售。大部分来找我们咨询的都想赚快钱。赚慢钱，就是做运营服务方，比如收租服务这样的产业链。”有专业咨询师告诉见地君。

  虽然运营产业园周期长、成本高、回报慢，但相应的配套宿舍、商业，甚至保障房等等，都可以给开发商带来一定的现金流和利润。

  “工业用地更新报批，一般为70%研发用房，20-30%配套宿舍，5%-10%配套商业。而且大部分开发商都想要入市销售，收回现金流。约有10%不销售，主要受限于政策，或企业自身战略考虑。”世联行首席工改顾问董极表示。

  目前，深圳市场上已有叫好又叫座的工改项目如星河world、深业上城、天安云谷、佳兆业城市广场、侨城坊、方大城、深业U中心等，当初的低廉地价，如今的高价变现或预期，让不少同行羡慕妒忌恨。这些案例更让关厂屯地的“地主”们对未来充满了美好的期待。

  比如星河world项目，原本为雅宝工业园，现住宅部分银湖谷单价已卖超过7万。深业上城，一家做彩电的工厂，经过“改性”，如今深业上城的研发大厦成交单价7万，比不少商务写字楼价格都贵。

  据专业人士测算，这两个工改的楼面价成本也就一万出头。而这正是刺激开发商蜂拥进入工改战场的关键——低地价，高回报。

  “他们的地价低得令人无法想像。”一位长期做工改的咨询师告诉见地君。

  一个南山区的工改实例，或许也能透露出大家为什么都在“抢工厂”。

  2014年南山区马家龙工业区的工业厂房由工业用地转型为新型产业用地，未来将有研发办公、住宅、商业，改造主体为立润公司。项目从申报到完成立项规划花了2年时间，目前在概念设计和拆厂房阶段。

  “这个片区很好，住宅价格也不用担心，北环的南面，科技园的北面，整个片区有不少老工业区将要旧改，未来还有地铁，卖5到6万没问题。”相关咨询公司负责人告诉见地君。

  立润买马家龙工业区旧改一共花了6个亿，其中花费1亿元回购3125㎡回迁房（共有1.5万㎡回迁房），楼面价3.2万/㎡。目前周边二手房已超7万/㎡。

  工改后的商业和配套宿舍部分预计可带来超20个亿的收入。而实际的地价成本都在3000元/㎡以下。工改成本关键不在地价，而在增值税和企业所得税部分，该部分的税率高达30%。

  世联行首席工改顾问、《深圳市工业用地实操指引》作者董极表示，实际上并没有大家看到的那样那么好赚。“增值税非常高，地价越低，增值空间越大，收的税越多。”

  “在我们操作的众多项目中，税费约占总成本的30%，而且增值税和增值收益很难界定。这部分税费，可在拿到预售证3年或预售达85%再交给政府，这一块的可操作空间是有的。”董极表示。

  但旧改真正的成本并不在这些可见数据上。拆迁补偿、时间、税费、容积率变更，还有更多不可预见的费用，才是旧改的大头。

  据世联行报告，深圳城市更新供地结构正在发生巨大的变化，在2016年上半年，200万㎡旧改供应中，工业类占比达130万㎡。工改，已然成为开发商在深圳的主战场。

  4、政策支持，业界狂欢

  以上的供应数据以及工业园区的推进，都有政府的背书。深圳政府在十三五规划中明确表示，要成为存量背景下空间统筹的有力抓手。

  到2020年，深圳主导产业全面采用先进生产方式，整体产业完成全球化、知识化、服务化和生态化的转型，率先实现经济增长方式和城市发展模式的根本转变。

  政府深知，在深圳，依赖低成本和土地资源低效能利用的传统低端加工制造业，仍然大量存在，特区内外差异也在持续拉大，对区域经济的辐射和带动不足。

  2015年深圳GDP达1.75万亿元，人均GDP达15.8万元，战略性新兴产业增加值年均增长17.4%。这个数据非常惊人。

  战略性新兴产业的贡献值在快速增长，重点在于新增工业项目基本无地可落实。于是，激活存量土地成为破解城市发展瓶颈的首要任务，深圳政府因此大力推进工业用地改革。

  据世联行统计，2006年，深圳全市工业用地265.79平方公里，特区外工业用地245.29平方公里，占92.29％。至2015年，深圳工业用地总规模约为259平方公里。近十年间，已有约6平方公里被批准改造为其它功能的工业用地。

  2014年至今，深圳城市更新工改年均批复建筑面积以 300-400万㎡的量在推进。这个数值在2010-2012年年均只有200万㎡。

  但是，大势如水，能载舟，也能覆舟。

  一个最简单的工改工项目，从申报到专项规划完成需要1.5-3年的时间。

  其间政策的变化、艰难的拆迁、繁琐的流程、租售比例的调整、容积率的变更等，痛点无处不在。人们往往只看到成功者的High点，却没看到他们背后的痛点。在深圳，花了5年没走完流程的项目比比皆是。资金、能力、智慧以及耐性，都是开发商做旧改的必备条件。

  可预见的是，这必将养肥一批做旧改的咨询公司。

  “虽然难做，但形势逼人强。深圳没有太多新增土地供应，只能从存量想办法，这是城市发展的历史遗留问题，不做就得转型。”一位龙岗产业园区负责人王先生表示。

  “至于政府，城市面貌需要更新，产业结构需要调整，借助社会力量解决资金和建设问题，何乐而不为？”王先生分析道。

  对于普通市民而言，工改项目的大量入市，以企业名义购买的工业宿舍指标类型公寓越来越多。买或不买，成为一道艰难的选择题。

  从长远来看，政府的决策、市场的供应失衡，总有一天会发挥作用，从而改变人们的预期，影响人们的行为。起码，正在抢工改蛋糕的开发商是这么想的。

  房地产下半场，行业竞争加剧，利润降低，风险增加，15%的利润率，对于开发商而言，已变得来之不易。因此，深圳整个工业用地市场，弥漫着一股刀尖舔血与搏杀的血腥味。

  在世联行董事长陈劲松看来，工改对于城市的发展而言，是一件好事。政策的支持加上市场的逐利本性，以目前深圳房价、以深圳人的亢奋和激情来看，未来中国也会诞生一句话：深圳是深圳，中国是中国。