中报解读：大数据背后，恒大隐藏了什么？

 注：随着各大房企2016年中报的发布，《见地》推出中报系列解读。

  因为参加政协会议，董事会主席许家印未现身恒大2016年半年度业绩会。业绩会上，恒大总裁夏海钧透露，许家印以后参加半年业绩会的概率会减少。

  没有了许家印的业绩会虽然少了些许味道，但坐镇业绩会现场的夏海钧依旧hold住了全场。在入股万科、高负债等关键问题上，其回答得游刃有余。

  例如在入股万科问题上，夏海钧就明确表态，这个问题仅回答一次。“恒大完全是用自己的销售资金买的万科股票。未来会遵循市场规则，依照相关法律法规披露进一步事宜”。

  2016年上半年恒大销售额达1417.8亿元，同比增长62.8%；累计合约销售面积1661万平方米，同比增长45.9%。合约销售平均价为8538元每平方米,同比增加11.5%。

  恒大上半年1417.8亿元的合约销售额中,大部分业绩贡献来自二三线城市。其中，一线城市销售达106.0亿元，占比7.5%；二线城市销售达801.6亿元,占比56.5%。

  值得一提的是，销售大幅上升的同时，上半年恒大关键性的财务指标表现并不突出。期内，恒大的收入为人民币875.0亿元，同比上升12.6%；毛利为人民币247.7亿元，同比上升12.2%。

  上半年恒大的净利润只有20.17亿元，较万科的70.9亿元少50亿元，较中海的196.9亿港元，少近150亿元人民币。物业发展及其他业务核心业务利润为人民币78.1亿元，房地产核心业务利润为104.9亿元，同比增长19.1%。

  除盘子大、赚钱少外，恒大的另一个痛点是其高负债。截止期末，恒大的负债总额为8178亿元，资产总值为9999亿元。恒大的净负债率达92％。

  “因为2120.0亿元的现金、1.86亿平方米土地储备，构成了恒大的高负债”，于业绩会上，总裁夏海钧认为高负债运转仅是恒大的战略问题。

  夏海钧解释称，土地疯涨的时候，恒大已经完成最原始的土地储备，即便五年内不买地，也可以保证未来几千亿的销售规模。

  “恒大所拥有土地的原值为2500多亿元，市场估值为5700多亿元，增值了3100多亿元，土地一经变现，恒大的净负债只有56.7%”，夏海钧补充道。

  夏海钧还认为，目前1.86亿平方米的土地储备，5700亿元的土地估值，还体现不出恒大的真正实力。比如恒大深圳庞大的土地储备在1.86亿平方米中仅体现了131万平方米。目前恒大在深圳已经拿了22个项目，项目总规划1200万平方米。土地货值在4000亿元左右。

  “前两年恒大储备了大量土地，为公司未来三到五年公司高速增长奠定了坚实的基础。恒大有足够的面粉在手上，有面粉了才能做面包。看到上述成果，还认为是高负债运转，那是对恒大过去战略的一种误读。如果前两年不在负债率高的情况下，拿一些优质的项目土地，恒大就会失去战略转机。相信在未来几年内，恒大的负债率会降低。”

  数据显示，报告期末，包括上半年销售回笼的1100亿元现金在内，恒大现金总额达到2120.0亿元，较2015年年末人民币1640.2亿元增加29.3%。2120.0亿元的现金超中海的1179.7亿港元的一半。这一现金储备为恒大上市以来的最高水平。

  截止6月底，恒大未使用银行授信额度达1260.1亿元，连同人民币2120.0亿元的现金总额，恒大可使用资金合计人民币3380.1亿元。

  土地储备方面，截止2016年6月30日,恒大的土地储备建筑面积为1.86亿平方米，较2015年底增加2986万平方米,增幅约19.0%。1.86亿平方米土地分布于中国175个城市，项目数量总计454个，累计平均成本约人民币1302元每平方米。

  其中，今年上半年恒大耗资八百多亿元购买了80幅土地。上半年新获土地中，一线城市投资额占比10.1%，二线城市投资额占比63.8%，一二线城市项目投资额合计占比达到73.9%，而新获取的三线城市项目则位于惠州、岳阳、许昌等城市中心区域。

  于当日业绩会上，当被问及2120.0亿元现金如何花时，夏海钧透露，公司会从两个途径花钱：一个是并购小地产商；其次是并购金融机构，实现全牌照化。

  事实上，除支撑新的拓展计划外，未来恒大的现金或仍将用于支付土地款与还债。

  于2016年6月30日，恒大应付总土地款为人民币3819.6亿元，已付3017.1亿元，未到期未付土地款802.5亿元。其中2016年下半年到期应付377.3亿元，2017年到期应付287.7亿元，2018年到期应付89.2亿元，2019年后应付48.3亿元。

  另于2016年上半年，恒大发行了非公开中国企业债券人民币100亿元，并于海外发行优先票据7亿美元，于2019年到期。恒大的永续债增幅净额为人民币402.7亿元。