松江小镇拍出42.5亿 “遍地黄金”时代已经到来？

  700多年前，马可波罗用“遍地黄金”来描述中国。如今的上海似乎印证了他的观点——上海的土地都是“金价”。不仅仅是市中心，松江也有了属于自己的“地王“！

  8月24日，路劲南通三建联合体以42.55亿元的价格竞得松江区小昆山镇SJS40001单元23-01、24-01号地块。成交楼板价为20934元/平方米，溢价率为158%。

  村镇虽小，价值很大？

  我们先来看一下这次拍卖的土地的概况：

  这次土地总出让面积为121956.8平方米，总建筑面积为203019.35平方米，起拍总价为164500万元，起拍楼板价为8103元/平方米，其中23-01地块被规划为商业用地，出让面积为40168.3平方米，容积率为2.0；24-01地块规划为普通商品房，出让面积为81788.5，容积率为1.5。

  路劲和南通三建在拍得这块土地后需要建设5%的保障型住房，还必须将15%的住宅用于租赁。住宅可售面积99066.32平方米。此外路劲和南通三建还要自持80%商业部分不少于20年，商业可售面积16067.32平方米。

  东叔有点犯糊涂。小昆山镇在松江区内不算特别繁华，周围没有成熟的商业圈，也没有轨道交通经过，距离松江大学城也有一定距离。很难想象这里的租赁业务能够顺利开展。

  在中国实体经济衰退的大背景下，那80%的商业部分建成后的出租率很是令人担忧。

  在今年2月时，23-01商业用地就曾单独挂牌，但是没有人竞买，后终止出让。之前开发商被要求全部持有这块地40年，而这次是将23-01地块和24-01住宅用地打包出让。

  接着是上海购房政策的变动可能。昨天网传，从9月开始，不管房子有没有卖掉、不管贷款有没有还清，凡是有过贷款记录的买家在上海购房首付至少为五成。

  尽管今天东地产记者向平安、工商等银行对此进行求证，银行方面称未得到该类消息，但是房地产的传言传着传着很有可能就要变成真的（就像之前的“苏十五条”那样）。如果这条政策真的出来了，那对于地产商来说无疑是一个噩耗。

  这么看来，这块地似乎不太好？先别着急，地产商也不蠢。他们不可能明知风险预期高于利益预期还死命往这块地砸钱。

  路劲和南通三建为何这么拼？

  东叔仔细分析后得出以下几点：

  首先，路劲自今年开始到7月为止只拍到了3块地，土地储备相比其他“地王”严重不足。在地王纷争的年代，路劲急需地块充实自己的实力。在这个群雄逐鹿的年代，谁也不愿意落下，落下就意味着亏本。

  接着，小昆山镇目前无新房可售，市场空间很大。路劲和南通三建拍到这块地后将会掌握小昆山镇的唯一新房房源。在短期内形成垄断的局面。

  再来，路劲和南通三建想要利用集约化的优势降低开发成本。在今年3月，他们就联手以8亿元的价格竞得了周边的21-06地块，楼板价14285元/平方米，与今天拿到的地块统筹开发，地价还是可以得到一定摊薄。看来他们可能是想在这个偏僻之处发展一个属于自己的“小小王国”。

  最后，大政策将惠及松江。在拍卖开始的两日前上海市政府开始公示《上海市城市总体规划（2016-2040）草案》。其中提到要重点加强松江城市圈的人口聚集，要将松江建设为“沪杭轴线上的西南节点城市”、“具有上海历史文化底蕴和自然山水特色的区域高等教育基地和休闲旅游度假胜地”。不仅如此，在这份公告中还提到了要加强城市交通建设。

  相信随着这条政策的出台，小昆山镇的交通状况、商业状况以及住房需求都会得到大幅改善。到时候，他们可能是第一个咬到这块大蛋糕的人。照这么看来，松江、小昆山前景是一片大好哇。

  另一方面，尽管有利好政策，但路劲和南通三建的“小昆山王国”依然面临着不小的风险。地块要求商业自持8成以及住宅自持15%，可售部分的楼板价或将逼近37000元/平方米，对房企而言开发资金要求是一大考验。

  政策所规划的上海是2040年的样子，这意味着还有24年松江区才会建设成规划中的样子。在这之前，政府怎么发展松江，是否优先发展松江，发展松江的速度有多快，这些都还是未知数。如果2040年上海真的变成那个规划草案中的样子的话，到时候上海可真的要“遍地黄金”了。

  这块地究竟是“黄金”还是“镀金”，最终得看政府怎么玩。