这三家的企业中报显示，它们都在脱离“传统”

  园区和邮轮业务在招商蛇口的占比正在增加，华侨城营收最高的是旅游地产，连“爱拼才会赢”的融信都在试图远离福建了。

  1、招商蛇口：刚过半岁就开始优化结构

  去年年末，招商局蛇口换股合并招商地产登陆A股，本月22日，刚过半岁的招商蛇口公布了上半年业绩。2016年半年报显示，招商蛇口营业收入为212亿元，同比增11.25%；归属于上市公司股东的净利润38.3亿元，同比增长113.33%。

  物业销售额为308亿元，同比增长59%，仍徘徊在500亿元之内。曾有招商地产内部人士向见地君透露，高层一直为“销售额不能达千亿”耿耿于怀。目前看，为实现千亿目标，可以倚仗的就是深圳前海地块。

  6月中旬，招商蛇口与深圳市政府达成合作，拿下了前海片区2.9平方公里土地的开发权。公司实际控制人招商局集团与深圳市前海管理局签署了框架协议，以50：50的占股比例合资开发，土地变性是工改商。

  重组之前，招商地产在全国的土储为12.65平方公里，此次改为商业用地的前海土地是其1／5，且集中在房价、地价全国领先的深圳，价值过900亿元。另外，上半年共获取土储226万平方米，总地价为237亿元。照此趋势，千亿目标可期。

  同时，业务结构在进一步优化。与去年相比，招商蛇口的园区和邮轮产业收入占比增加，这两部分的业务毛利率远超住宅开发，高达57.1％。上半年招商蛇口的社区开发（住宅开发）的毛利率出现5%的下降，为17.65%，在同行中属中等水平。

招商蛇口三大业务收入占比图示

  园区板块主要指的是投资性物业，上半年出租收入达 9.22 亿元，保持了8%的增长。半年报显示。目前有多个一线城市核心及郊区的园区项目在推进。

  邮轮业务是招商蛇口利用资源优势力推的项目，目前来看仍处于起步期，占比小幅增长，是总收入的一成不到。

  另外，见地君从招商蛇口内部获悉，公司计划以深圳的“海上世界”为模版，在海滨城市复制其商业项目。产品名称暂定“海上世界”，如果进驻无海岸的内陆城市，可能会更名。

  2、华侨城：只有旅游业务实现正增长

  8月19日，华侨城公布了2016年半年报，报告期内，公司实现营业收入114.6亿元，同比增长12.78%。

  100多亿的营业收入中，只有旅游综合业务实现了正增长。

  据2016年半年报显示，三部分业务中，房地产、纸包装均同比下跌，房地产的毛利率也同比下跌了8.65%。旅游综合业务的营业收入，较去年同期实现35.33%的增长。

华侨城半年报截图

  值得注意的是，旅游综合业务同时还实现了逆转，以57.93亿元的营收超过房地产业务，跃居第一位。2015年年底时，华侨城营收第一位还是房地产业务。

  这个变化始于去年的高层大换血。2015年9月，国资委网站“央企任免”一栏发布了两则消息，刘平春的华侨城集团公司党委常委职务、侯松容的华侨城集团公司党委常委职务、吴斯远的华侨城集团公司副总经理职务分别被免去。

  在半年报发布前三天，华侨城发布公告宣布，公司董事陈剑辞去董事职务，并一同辞去董事会下设审计委员会委员职务，保留副总裁一职。陈剑是华侨城旅游地产的奠基人之一，曾参与“世界之窗”的设计建设工作。

  9月10日，国资委网站“央企任免”一栏发布了两则消息，涉及央企华侨城集团三名高管的人事变动，其中刘平春的华侨城集团公司党委常委职务、侯松容的华侨城集团公司党委常委职务和吴斯远的华侨城集团公司副总经理职务分别被免去。

  现任董事长段先念提出了华侨城的三个转型思路：“旅游+地产”、“旅游+互联网+金融”、“文化+旅游+城镇化”。曾将重点转为房地产开发、并在深圳开发多处豪宅的华侨城，在“段先念时代”重回旅游地产阵营，段对外宣称华侨城要成为“中国文化旅游业航空母舰”。

  目前华侨城力推的是“小镇”模式，号称“打造百座旅游小镇”，上半年在深圳龙岗区签约甘坑新镇。此前曾有东部华侨城“茵特拉根小镇”的成功案例。

  另外，半年报显示，宝能系的前海人寿和钜盛华共持有华侨城A9.89%的股份，前海人寿二季度继续增持，位列第二大股东。华侨城对外表示，宝能系仅是财务投资，同时，宝能系的入股客观上推进了央企华侨城的混合作有制改革。

  3、融信：远离大本营，降低负债率

  从半年报到业绩会，融信都在尽力说明一件事：我们的负债率下降了。

  的确，按照中报数据，2016年1月1日至6月30日，融信中国合约销售额达到132.2亿元，较去年同期增加176.7%；收益总额达人民币69.83亿元，较去年同期增加231.5%；资产负债率为0.9，较年初下降约63.3%。

  最抢眼的数据，莫过于融信的净负债率。按照中报数据，到今年年中，净负债率为89.83%。虽然依旧处在高位，但相比2015年底的247%，以及去年同期的550.43%。更何况，这还是在拿下包括杭州地王等地块，截至8月购地总金额达到477亿元的情况下。

  如何能够在高价拿地的同时，在短时间内迅速降低负债率？对此，融信掌门人欧宗洪给出的解释是，很多土地都寻找合作伙伴，真正权益194亿元降低了财务压力，实际支付的145亿元购地款也没有外界计算的那样惊人。

  另外，欧宗洪称，2015年融信的融资成本为10.5%，上市之后财务优化，目前已降至7.94%。根据他的说法，融信目前有息负债总额257亿元，其中118亿元市场发债，100多亿元开发贷，以及几十亿元信托。这和媒体之前梳理的信息相似，即年初发行两笔总规模25亿元的公开公司债，以及4笔总规模50亿元的私人公司债。

  “融信发债百分百用于替换原有债务。”融信首席财务官兼联席公司秘书曾飞燕表示，这实际上实现了债务置换，并降低融资成本。

欧宗洪、林峻岭、曾飞燕在业绩会发布现场  图片来源：人民网

  业内观点认为，融信上半年在杭州、上海等城市拿下的地块在市场地价突飞猛进的情况下，一天一个价，某种成程度上增加资产估值。有意思的是，面对这一说法，曾飞燕予以了否认。

  “房企高周转都有极限，毕竟拿地太多投资者担心风险过高，财务数据上负债率的降低，的确会给投资者增加信心。”中原地产分析师卢文曦表示。

  不仅在拿地城市上，在融信的销售上也不难看出，它正加紧进入长三角城市，对福建大本营的依赖度正在降低。相比2015年年底集中在福建、厦门、漳州三市总共实现73.26亿元的销售额，今年上半年的132亿元总销售额中，上海、杭州贡献极大，总销售额超过52亿元，几乎追赶福建三市去年全年销售额。

  另外，去年融信销售比重最大的城市厦门，则从去年的31.58亿元的“企业头牌”，下跌至今年上半年9.56亿元销售额，成为项目所在城市中的销售末尾。而在今年上半年融信积极拿地的脚步中，厦门也只有一幅地块收入囊中，大部分的土地都主要集中在杭州。

  “相比江浙实体经济比较发达的情况，福建的投资机会不多，资本容易外溢。虽然民间资金规模大，但是逐利程度高，寻找的也多为高暴利行业，所以闽系过往资金规模较大，投资也较激进。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析。

  或许正是基于这一点，将总部迁至上海的融信，正在试图改变过往沉甸甸的债务状况，转而向稳健的企业风格转变。毕竟，连欧宗洪都试图展现自己的“不激进”的一面，摆脱“爱拼才会赢”的固有标签。