“小镇”是大盘模式的“新马甲”还是“救生衣”？

  华为在东莞松山湖造欧洲小镇，给了碧桂园启发？

  “产业园区模式在国内基本是反其道而行之，因为大多数房子不好卖，所以开发商选择地价便宜的近郊大面积拿地，目的是通过卖30％的房屋，回收70％的成本”，深圳房地产业内人士林晓华对所谓“产业园区”模式，并无“好评”。

  有意思的是，碧桂园也加入到产业园区开发的方阵——按照碧桂园的设想，投资1000亿元、在深圳周边造10个“科技小镇”，每个小镇占地面积2-5平方公里。率先落地的三个项目分别为：惠东稔山科技生态城、惠州潼湖创新小镇、惠州潼湖科学城。

  1、“小镇”是大盘模式“新马甲”？

  在日前碧桂园举办的“科技小镇”发布会上，总裁莫斌强调，“我们不会是先卖房回收成本后，再来建设产业园区的模式，而是两者同步进行”。

  由于市场上有太多不成功的案例，莫斌的这一回应还是无法打消人们的疑虑。“做产业园就是靠园区概念卖房子”的成见，甚嚣尘上。

  国泰君安分析师刘斐凡表示，“产城融合一定是在卖房子，这样的公司已经跑出来一家，而且通过产业园区的概念，对提振其销售起到了很大的作用”。

  刘斐凡口中的公司，就是华夏幸福。

  “我去年就跟别人打了个赌，今年华夏幸福销售肯定能达1000亿元，目前来看这个赌肯定是赢了”，一位长期跟踪华夏幸福的王姓记者表示，几年时光，华夏幸福就翻身了，即将进入千亿俱乐部。

  据了解，华夏幸福以园区发展服务为基础，以园区配套住宅开发销售作为其主要营收来源。

  华金证券在最新的一份研究报告中称， 华夏幸福2016年第二季度完成销售额378.08亿元，同比增长94.03%；签约销售面积361.48万平方米，同比增长96.55%，总体表现超出预期。

  “超预期”，主要来自产业园区配套住宅的业绩贡献。第二季度，华夏幸福配套住宅销售额录得257.08亿元，增118.70%。分析认为，一线城市房价上涨，的确对周边房价形成明显带动，华夏幸福的卫星城攻略取得显著成效。

  刘斐凡认为，进入白银时代，房地产企业最终都需要回归到城市服务商，围绕房地产进行业务延伸。

  在“大盘模式”遇到瓶颈后，“造城高手”碧桂园需要新的“操作系统”甚至强大的“CPU”，去推动业务倍速增长。

  2、从大盘模式到“科技小镇”的逻辑

  在以往，低成本获取大片成规模的土地进行开发，成就了碧桂园，它练就了打造大型生活配套、快速开发快速去化的高超本领，以此为依托，碧桂园走上了全国规模扩张之路。可以说，大盘模式让碧桂园尝到了极大的甜头。

  随着市场环境变化，行业进入“白银时代”，这种模式逐渐遭遇瓶颈。一是传统大盘模式下，产业支撑不够，不利于社区的可持续发展与风险管控；二是，传统大盘模式面临拿地成本高企的趋势，而在三、四线城市做“大盘”，利润率无法保证；第三，大盘模式的围合、封闭特点，越来越被市场诟病。大型社区的发展方向是共享，而不是封闭。

  另外，今年有一份关于进一步加强城市规划建设管理工作的文件要求，原则上不再建设封闭住宅小区；树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念，这给传统大盘开发敲响了“丧钟”。

  实际上，碧桂园早已摆脱对“大盘模式”的依赖。这些年，全国范围内越来越多的小型地块被其收入囊中，而且，细心的人们发现，碧桂园一直在加大对三四线城市位于核心位置的“小地块”的拓展，其土地储备结构整体发生了比较大的变化。

  另一方面，碧桂园加强对一二线城市市场的拓展力度。它成立了一线城市事业部，通过并购、合作等方式获取大量土地资源，加强对一二线城市的市场覆盖。去年，碧桂园在一、二线城市应该讲是“屡有斩获”，其中，一线土地储备达到了490万平方米左右，货值500亿元。

  瑞士信贷在相关研报中指出，去年下半年碧桂园加快收购土地，一年内土储增近50%。而对于如何降低其扩张风险，保持良性扩张节奏，碧桂园有自己的“张良计”。

  什么样的转型方向，既可以嫁接碧桂园原有的大盘开发优势，又可以克服传统大盘模式的弊端，成为碧桂园重点考虑的问题。

  “我记得从2012年起，碧桂园就一轮又一轮的派出团队去杭州万科良渚文化村考察。这个项目也是万科郁亮的得意之作，后来绿城提出小镇计划，是否受良渚文化村启发不得而知，但是宋卫平把它当作转型主方向，可见小镇模式的魅力与想象空间。”一位市场人士如此向见地君发表意见。

  该位市场人士还指出，华为计划自己在靠近深圳的东莞松山湖造一座欧洲城，此事想必对碧桂园主席杨国强有很大的刺激与启发。

  3、直击两大“痛点”

  在经济发达城市周边打造融入“科技”概念的产业园区，或可延续碧桂园原有的大盘开发优势，助力碧桂园在一二线城市的市场占有，而且有利于降低拿地成本、提振销售，改善财务指标。

  目前来看，高库存、低利润率或是碧桂园在资本市场的两大“痛点”。申万宏源在相关研报中指出，碧桂园累积库存规模持续扩大，从2013 年末的190 亿元、2014 年末的230 亿元，进一步扩大至2015 年末的340亿元。在2015 年大规模扩充土地储备的基础上，碧桂园管理层将2016 年全年合约销售目标定在2000 亿元，预计同比增长约43%，该同比涨幅明显高于已公布全年销售目标的绝大多数上市房企。但由于对碧桂园目前仍主要在三四线城市布局的担忧，申万宏源预计，碧桂园完成今年全年目标将有很大挑战性。

  碧桂园的资产负债情况，也是此间市场关注的焦点。

  申万宏源在研报中指出，碧桂园在2015 年实行了更为激进的拿地策略，全年购地费用支出大幅增加至560 亿元，由此导致公司资产负债表出现进一步恶化。截至2015 年末，公司总有息负债规模从2014 年的640 亿元大幅增长至1100 亿元，同期净负债规模从2014 年的370 亿元增长至610 亿元，净负债权益比从2014 年的65%快速上升约30 个百分点至94%。

  一边是销售的压力，另一边则是股东对利润率的高要求。申万宏源在其研究报告中指出，碧桂园2015 年报显示，公司实现利润低于预期约13%，而同期净负债权益比的快速上升则显著超出市场预期。2015 年公司营业收入同比增长34%至1130 亿元，主要受到同期毛利率从2014 年的26%进一步下滑至20%的影响，公司核心净利润同比下降2%至87 亿元。

  招银国际在最新的一份碧桂园项目调研反馈中透露，东莞房价自2015 年4 月起上升接近1 倍，仍然吸引大量买家，估计在东莞销售的楼盘约七成买家来自深圳。而碧桂园在深圳毗邻地区(包括东莞及惠州)的可售货值达1544 亿元，或相等于2045 万平方米的楼面面积。

  由此观之，碧桂园承接的包括深圳、上海在内的一线城市外溢购买力惊人。

  这或许也是碧桂园“科技小镇计划”率先在惠州等“临深片区”落地的原因之一。

  4、“小镇”模式会成为新的“加速器”？

  嫁接原有大盘优势的想法积极，但深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁却认为，具体实施起来，碧桂园的“科技小镇计划”会存在诸多不确定性。

  “碧桂园过去一直在一线城市外围，甚至三四线城市搞开发，大盘开发上有其特有的优势，但把过去在外围做大盘的优势，整合到以科技为主导的小镇建设里面，对碧桂园来说是全新的挑战，非常考验碧桂园对既有服务设施成本的控制”。

  美国硅谷成功的原因之一是，它有人才、产业的支持，因此，宋丁认为，“科技小镇”首先需要真正与科技产业相结合。其次，该领域还缺乏系统的政策支持。如果投资规模很大，而政策跟不上的话，会对企业资金造成压力。第三，“小镇建设需要较大地块，在与原有村镇的业主进行产业整合时，也会存在一定的阻力。”

  深圳业内人士林晓华也认为，没有同类产品规划经验，没有产业链上下游打通的能力，小镇模式企业做起来会非常吃力。

  其补充指出，国内的一些产业园区即使周边产业氛围好，也需要依靠卖房来回收成本，做不到以项目聚集产业。

  事实上，”科技小镇“如何落地，目前碧桂园也还在摸索。碧桂园总裁莫斌直言，从确立思路到正式对外公布这一计划，仅半年左右的时间，项目的最终落地，还有很多事情要做，“现在市场也缺乏成型的标杆，所以碧桂园会先沉淀，再升级，争取打造出能持续吸引科技创新人才的产品类型。”