画虎类犬 中国学不来美国房产税

  马克思曾经称“共产主义”是飘荡在欧洲的“幽灵”。而现在关于中国房产税的传闻就像是房产经济的“幽灵”。

  一直以来，中国房产税的传闻“阴魂不散”。它时不时就会跑出来吓一吓投资者，然后又不知不觉地消失在黑夜之中。

  近日，在国内楼市极度亢奋之时，房产税全面征收传闻再起。

  伴随国内各界人士的种种争议，具有全世界最成熟房产税体系的美国成熟市场，其实提供了极富价值的参考借鉴。《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）纽约新闻中心深入美国社会，真切还原美国房产税税制样本。

  美国房产税制启示录

  甚嚣尘上的国内房产税传闻，打压楼市初衷为何找错方向？美国市场成熟的房产税收制度，留给中国怎样的启示？

  没了房产税、美政府将关门

  伴随近年来的中国移民潮，中国初入美国的新兴移民群体，普遍对买东西要额外交消费税特别不习惯，对于美国的苛捐杂税深恶痛绝，移民群体会觉得还是中国好。

  事实上，在美国住久了，慢慢了解这个社会的逻辑，发现不能简单地用中国的物价比较美国的物价，或是美国税赋比较中国税赋。原因是两国公民在两个社会付出和所得的方式是不一样的。

  最受关注的房产税，中国还未全面开征，但媒体隔三差五热炒，且还特别喜欢用美国来说事。事实上，就算中国房产税正式放行，两国征收的初衷也是南辕北辙。

  从公开的报道来看，中国打算开征房产税，出发点在打压房价，为过热的楼市降温。但是以发达国家的经验，似乎还没有房产税能够平抑房价的先例。

  从美国来看，美国的房产税起源于立国之前的殖民地时代，那时恐怕还没有房市，因而很难判别征收房产税前后房地产市场的变化。

  不少首次涉足美国房市的中国购房者，由于不了解或者不重视房产税的缴纳，在现金付清房款抢到投资房、学区房之后，以为就可以一劳永逸了，殊不知税是跟着房子的。买了永久产权，却也有永久纳税的义务。

  欠税？对不起，罚金，甚至收房都有可能！

  每年不乏初到美国购房的人买完房空置很久以后兴高采烈地打算搬到自己的新屋居住，却发现房子已经因为欠缴房产税被政府拍卖了，里面早已雀巢鸠占住上了别的家庭。

  理解美国的房产税，首先要了解它在美国地方财政中的地位和功能。房产税是美国人在住宅上仅次于房屋贷款的第二大支出，也是美国地方财政的主要来源，占地方财政收入的70%左右。没有房产税，地方政府大概就要关门了。

  教育质量哪里强？ 看房产税收便明了！

  那么房产税都用到哪儿去呢？

  它最主要的支出是公立学校的义务教育费用。

  房产税是美国教育经费来源的最大一块来源，占了45%-50%，其余45%左右由州政府承担，联邦政府仅承担剩余的约10%左右。

  由于美国中小学实行义务教育，教育开支是一笔相当大的支出，房产税的绝大部分被地方政府用在教育上，也就是学区税。

  这些税收用来支付学生午餐、校车的费用、教学设备、教师的工资福利等开支。比如全美最大的学区纽约市学区，一年平均预算就要240亿美金，也只有纽约这个体量的房产市场才能支撑如此庞大的开销。

  一般来说，房产税越高的地区，资源配置越有保障，学区也往往越好，因为有财政支持。所以这里的房产，每年的增值也大。

  当然这会导致地区之间教育资源不均衡的问题。但是不管房产税是高是低，都是自己所在地方政府经过投票决定的。

  房产税太低的地方，不一定是人们愿意待的地方，因为这些地方的教育水平与住户的素质也不会太高。

  不过总体来说，美国经济发展水平和教育质量相对平均。

  《东地产》记者刚到美国时在纽约州北部Syracuse上学，当地在美国属于“三线”城市，平均房价大约在15万美元左右。按2%的税率计，每年3000美元的税负对于家庭年收入6-8万的中产家庭负担并不算太重。

  更主要的是，小孩在学区的公立学校读书，可以享受从学前班到高中12年完全的义务教育，而美国的教育支出是按照人均标准来算，同一个学区一般学校的质量不会有太大差别，都可以实现就近入学。

  据房地产数据网站CoreLogic最新的数据，伊利诺伊州房产税税率的中位数在美国所有州中是最高的，达到2.67%。纽约州排第二，为2.53%，之后是新罕布什尔和《东地产》记者居住的新泽西，它们的房产税税率中位数分别为2.4%和2.37%。

  由于美国房产税纷繁复杂，所以要想精确地计算出全美国的房产税到底是多少是一个非常具有挑战的事情。CoreLogic已经计算出了全美以及各州房产税税率的中位数。

  从全美来看，美国房产税税率的中位数为1.31%。这意味着一座价值100万美元房子的主人平均每年要上交的房产税为13100美元。价值500万美元的房子每年要交65500美元的房产税。大约有16个州的房产税税率中位数低于1%，28个州的房产税税率在1%到2%之间，7个州的房产税税率中位数在2%以上。

  另外，房产税并非由联邦政府征收，而是以地方政府（市、镇）为主征收，收入归地方政府所有。不同的州、同一个州内不同的县市学区有不同的税率，加上房屋估值的计算方法不同，所以房产税可说是五花八门，比较复杂，这是美国税制的特点。

  例如在纽约，居民既要给镇上的机构房产交税，还要给学区的机构交房产税。而在佛罗里达州房主只需要给镇上的机构交房产税就可以了。

  估值——房产税不可承受之重

  房产税的征收，除了税率关系到缴税多少外，房屋的估值也很重要，房价估得高，在相同税率情况下，势必缴税多，因此，如何确定房价是缴税中核心的一环。

  按照房产的估值而非市场价格征税这一点非常重要。房产价值不同于房产价格，价值是估值价，价格是成交价。成交价往往会高于估值价。

  由于房产具有不可再生的稀缺性，对通货膨胀异常敏感，经济一热，房产就涨。如果按照成交价征税，那么大多数不炒房的房东就必须缴纳泡沫虚高带来的那部分税，无异于陪绑。

  房屋的估值，由政府专门负责估值的机构负责；估值的依据包括周围地区同类房屋的买卖价格、房屋本身的结构、地皮等。

  一般来说，政府的估值往往比同类房屋的市场价格低一些。每次估值的结果都会在缴纳房屋税之前通知屋主，详细列明估值内容，包括房屋本身价值多少、地皮价值多少等。

  屋主如果对政府的估值有异议，可以要求重新估值。