地价正在脱离地心引力 要如何营救老牌开发商？

六一儿童节这天，上海北郊，外环外，信达地产以58亿元的总价，3倍的溢价率，拿下宝山单价新“地王”。这距离其在杭州以123亿元夺得总价“地王”，刚刚过去5天时间。不唯信达，近来的土地市场，“地王”频出。在这背后，有一个现象颇值得关注。金融资本越来越多地出现在土地拍卖市场，并且多有斩获。这让曾经疯狂抢地的老牌开发企业，颇多苦水。赌“地王”的宋卫平如今对各地“地王”连连摇头，更有开发商直言“地价已经越来越看不懂”。

  金融机构对土地价值的判断，为何会与专业的地产开发企业出现如此大的差异？他们在以高溢价拿得土地之后，又是如何实现土地投资的预期收益？土地的价格，又是否会在金融资本的强力助推之下，越来越离谱呢？本期房产周刊，每经记者从投资逻辑、用地供给、开发企业等角度，对以上诸多问题进行深度剖析。

  

六一儿童节这天，上海顾村再次拍出新“地王”，信达成了“赢家”，而其刚刚以123亿元的代价摘得杭州新“地王”。

  上海顾村地块拍卖现场，一共24家房企参与竞拍，其中不乏联合体拿地。比如滨江傍上金融大鳄“平安系”，金茂联合电建被称为强势央企组合，个头都不小，但均被信达逼退。

  当前的房地产市场，一个典型现象是，房企考虑投资安全边际，一直看好一二线重点城市，从回归一线到奔赴二线，形成羊群效应，但这些城市或陷入无地可供或优质土地供给不足的现状。

  一位地产金融资深人士表示，“地王”必须有银行等金融机构参与，地价与房价应呈正比，“地王”必让房价更高，说是“相信”后市实为豪赌，背后各有算盘，像银行有降不良率的压力，当前投资地产更划算。

  

“地王”让“鬼城”见鬼去了

  与上海顾村新“地王”同一天诞生的，还有位于河南郑州郑东新区的一个新“地王”，楼面地价逾2.4万元/平方米。

  2014年以来，舆论曾不断关注郑东新区“鬼城”，至今仍如一场噩梦，但当前典型一二线城市的楼市火爆，让这个所谓的“中国最大的鬼城”只好见鬼去了。

  5月30日，合肥市供地近千亩，涉及13宗地，除了1宗流拍之外，其他全部被建发、融信、文一等以高溢价率收入囊中，比如建发等多个地块楼面地价已突破1.85万元/平方米，超过了不少高端项目当前的销售均价。

  仅5月份，全国土地市场就巨献了69宗新“地王”，其中有65宗为二线城市所造，比如合肥、苏州、南京、杭州等。保守统计下来，截至目前，年内新“地王”已突破120个。

  

这年头，说是“新的地王年”一点不过分，全国一二线城市到处是“王的盛宴”。

  如果翻看一下中国楼市史册，外界就不难发现，楼市周期性高点总遇“地王”。2009年，不少房企从濒危边缘复活，掀起“地王”争霸。

  2013年，楼市典型标签是“地王”逆袭。据报道，10大房企曾狂砸3000亿元圈地，当时“地王”的最好注脚就是新鸿基地产曾豪掷218亿元拿下上海徐家汇项目，号称历时4年的全国总价新“地王”。

  如今，上海楼市似乎不太想谈谁拿了“总价地王”，而更愿意谈及屡屡被刷爆的单价“地王”新纪录。

  近来，不少媒体曝出“地王”背后更像是围绕地方政府、房企、金融资本的一场合谋，意在炒地，催火房价。

 

 亚信控股集团董秘荣腾洪告诉《每日经济新闻》记者，当前宏观经济不景气，国家宏观调控的焦点仍是房地产，房企有意愿，也按耐不住拿地的冲动，因为地价与房价按理讲是正比关系，这意味着未来房价上涨，房企试图炒作、拉升与带动房地产业是一个明显趋势。

  实际上，全国楼市所谓“黄金十年”正是基于土地红利，坐享土地溢价，绝大多数房企赚得盆满钵满，这背后是市场供需严重失衡，供应缺口太大。

  自2014年以来，地产业内较为一致的主流观点是全国楼市拐点已现，供需再现失衡，这次是供应太大，尤其是三四线城市，但全国去库存背景下，“地王”却频现，造就了“新的地王年”。

  

金融资本潜行房地产

  日前，《每日经济新闻》记者曾专门报道了24家上市券商豪掷巨资购置不动产，甚至个别券商借钱建房，包括打造典型城市的地标级城市建筑，买地修房不亦乐乎。

  此消息一出，外界一片哗然。荣腾洪表示，最近股市看空的多，说明实体经济不理想，金融资本需要更安全的投资去处。

  对于券商青睐不动产投资，外界只能从其财报中管窥一二，当前外界纷纷调侃，大型房企们所导演的上百个“新地王”，背后与金融资本的直接或间接参与密不可分。

  以参与上海顾村“地王”争霸的滨江与平安联合体为例，虽然该联合体最终未抢到土地，但该联合体的强势参与，势必让此次土地拍卖多了更多举牌的次数，一定程度上拉升了楼面地价。

  比如，滨江集团作为一家A股上市房企，在去年年报中说，该公司近些年始终保持获取银行贷款方面的资金优势，基本没有采用融资成本较高的房地产信托融资。

  

更为关键的是，与滨江做搭档的平安，背后是一个涉及保险、银行、信托、基金等全牌照的“平安系”金控集团，尤其是旗下平安不动产去年以来参与诸多房企的联合投资入股拿地。

  拿下上海顾村与杭州滨江两个“新地王”的信达地产，此前给人的一贯印象是低调、保守，业绩也不太突出。然而，信达地产此次凶猛出击，让外界感到愕然。

  中国地产金融联盟执行会长、黄金湾投资集团董事长申威告诉《每日经济新闻》记者，地产只是信达的一部分业务，信达上面还有建设银行，是一个涉及不良资产管理、银行与地产开发等多项业务一体化的超大型资本机构。

  

“‘地王’背后，都是一种金融行为，由资本驱动。”申威表示，实体不景气，M2超发，过多的流动性需要寻找出路，投向土地等资产才能保证收益，这也是现时一种无奈的做法。

  在荣腾洪看来，当前银行体系的抵押资产违约不断上升，如果按照实际损失拨备，肯定会影响到银行财报业绩，而更好的办法是不断做大新的债务资产，比如间接通过投贷联动参与拿地投资，通过规模化覆盖掉不良资产损失或降低不良率。

  银监会数据显示，2015年，商业银行不良贷款率与关注类贷款占比均创下新高，而今年一季度，大型商业银行与农商行均突破了去年底的商业银行不良贷款率均值。

 

 危险的“击鼓传花”游戏？

  来自中原地产的数据显示，截至5月25日，今年涉及全国50家大型房企合计拿地总金额3887亿元，平均成本6283元/平方米，比去年同期增长48.4%。

  实际上，从拿地的房企背景来看，多数是上市房企与国企。既然房企拿地成本大涨了，按照“羊毛出在羊身上”的商业逻辑，这势必会转嫁到未来“地王”项目入市后的售价上。

  荣腾洪表示，上市房企目前也没办法，拿地的意图之一是储备土地，另一个核心就是融资，通过高性价比土地投资，提高融资杠杆。

  “更多的高价地块，意味着未来支付购房成本比现在更高。”荣腾洪强调说，当前他们至少说是相信房价会继续涨的，至于到底涨不涨，这谁也说不好。如果有做空力量，最后让谁来买单？

  

申威认为，现在房企拿地确实过于猛烈，土地投资已进入一个风险临界点，关键是控制好“度”。未来，最大的风险始于潜在购房能力被削弱，真正付得起后面房价的人是否愿意继续接盘。美国次贷危机就是“击鼓传花”的金融游戏玩不下去，最终崩盘了。

  去年以来，像中天城投、云南城投、金科股份等大量上市房企通过向华融、信达等四大资产管理机构频繁转让其持有子公司的股东债权，实现大额短期融资。

  荣腾洪指出，不良债权转让模式的关键在于如何确定价格与保持价值，才能持续循环下去，一个是并购重组债权，一个是填充新业务，装入优质资产打包。

  在申威看来，作为房企的金主，金融机构介入前期拿地也就是一个算账的生意，关键是要做好风控，比如考察当地人口、GDP、库存等，以及交易对手资信评级，是否足额担保，像土地价值高低直接关系到抵押率，但这会不断变动。目前，金融机构也在加速分化，比如地产私募基金，数量在缩小，风控不严的地产基金在募投管退上势必会出问题。

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福建房企抢地凶猛 一场为了市场规模的竞赛

   在今年一二线城市的土地市场，来自福建的开发企业抢地凶猛。不管是泰禾、正荣，还是融信、三盛，都是各地土地市场的主角。他们正试图通过在土地市场拼命拿地，从而在地产行业占据重要的战略位置。

  以泰禾、阳光城、三盛、正荣、融信为代表的闽系房企，很早就走向了全国。今年，福建开发企业更是在一二线城市土地市场凶猛拿地，甚至一跃成为部分市场的“大地主”。

  随着城镇化水平不断提高，未来房地产的主要市场，将越来越向一线城市以及周边的城市群集中。因此从某种意义上来说，闽企这种拿地行为，为他们未来在房地产行业进一步做大规模奠定了基础。

  

新增土储占一线供地一半

  最近两年是闽系开发企业销售规模快速增长的阶段，为了支撑企业的持续增长，闽系房企已然成为土地市场的杀伐者，征战于各个热点城市，甚至不惜重金购得“地王”项目，给业内留下了“强扩张”的深刻印象。

  根据中原地产数据统计，2016年以来，一线城市累计出让土地110宗，建筑用地面积1126.88万平方米。而同策咨询的数据显示，闽系房企拿到了超过500万平方米的土地储备。

  《每日经济新闻》记者发现，福建开发企业拿地面积占到一线城市土地出让面积的近一半。其中，以融信最为激进，自今年初上市以来，连续在上海、杭州、福州等地通过招拍挂、收购等方式拿下共计8宗地，总价84亿元。克而瑞数据显示，2015年50强房企中，闽系房企的销售金额加权平均增速达35%，大大超过50强整体21%的平均增速。

  在这个背后，是福建企业占据全国市场的野心，几乎所有的福建地产企业都希望能在中国的房地产行业占据主流地产商的位置。以福建企业中的后起之秀——三盛地产为例，公司布局华南、华东、华北、西南、华中五大区域，并成为了中国房地产百强企业。

  链家新房运营管理中心资深总监付伟表示，这背后体现的是闽系房企的冲劲和野心，全国化已经成为这些闽企的共同目标，他们不甘心偏居一隅。

 

 买一线城市土地最安全？

  强扩张、快周转、高杠杆已经成为闽系房企广为人知的发展模式，这种模式造就了闽系房企的崛起。但这一模式具有一定的风险，最直接的风险就在土地支付压力以及开发成本压力。这就需要企业去平衡好土地出让金与现金流的关系。

  付伟表示，虽然闽系企业在资金方面有很强的募集能力，但一旦市场出现了比较大的波动，风险管控就显得尤为重要。闽系房企相对于央企和大型房企，融资成本会相对高一点。

  在一线城市拿地的策略，能保证闽系房企的投资模型顺利实施：一方面可以销售，通过快速出售短期大量回笼资金；另一方面则可以通过“增发股票或引入战略投资者”，解决资金困局。付伟告诉记者，像上海这样的城市，从拍地到开盘，只需不到一年的时间，这就保障了资金的高周转率，沉淀的资金量并不需要太多时间。

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“地王”辈出 这些城市为何还不限购

   最近一段时间，房价上涨最快的3个城市，苏州、南京、合肥，限购的传闻时有发生，但仍待字闺中。与此同时，在房价、地价高涨的热潮中，对于楼市即将进入下行周期的看空者越来越多。

  多空交割，“地王”辈出，二线城市的限购之举能否落地？

  为控房价 各种“限”出炉

  为控制房价，企业的定价行为在特殊时期受到了更多的行政指导，比如限制土地拍卖价格、控制网签节奏、对申报价格进行行政指导等，不一而足。

  除了限制地价，苏州还选择了控制网签节奏，希望短时间内实现房价的下降。龙湖苏州一位熟悉政策层面的人士透露，苏州在限制房价涨幅和限制地价之后，又开始了新一轮的限制网签，售价在25000元/平方米以上的项目，每天网签的指标为5个，暂且执行到6月。

  每天5套的网签指标，开发商一个月最多只能卖出约150套房，和开盘数相差甚大。网签时间拉长，对开发商来说意味着什么？上述龙湖苏州人士称，交易的落地标准为苏州住建部门的网签合同为依据，不能网签，对购房者的约束仅是定金合同，定金额度一般3~5万元，对开发商来说违约的风险加大。

  

对于希望快速回笼资金的开发商来说，不能网签不仅仅是交易推后，同时带来的还有资金回笼，网签前，开发商无法获取购房者交付的首付款，且房贷流程同样推后。

  南京则对项目价格申报做出严格的限制。5月27日，南京市发文表示，物价主管部门在受理开发企业商品住房价格申报指导时，对土地出让溢价超过45%以上部分的保障房建设资金，不计入其房价的准许成本，不作为申报价格的组成部分。海亮地产一相关负责人介绍，南京物价局对开发商提交的价格申报不再仅限于被告知，而是会考虑项目周边的实际售价对项目价格进行指导。

  无论是限制最高地价、限制高价楼盘网签数量抑或对项目申报价格进行行政指导，均是在房价、地价上涨的背景下，政府承受巨大压力之下的临时举措。

  

限购令为何隐而不发

  限购是楼市降温利器，包括南京、合肥和苏州在内的强二线城市都选择了谨慎，多次传言之后仍隐而不发。

  限购尚未如期而至，如果楼市先行转向，是不是意味着限购将被搁浅？这或许可以从以往房地产市场的周期性趋势中寻到一些答案。

  中金在一份研报中认为，2005、2008、2011、2014年的小年行情或将在2016年重演，销售周期提前进入下行通道，房价或存在同比下降压力。

  限购之后，伴随的是楼市成交走低。以最近的两个完整周期（2008年~ 2011年和2011年~2014年）为例，2011年和2014年的两次低谷之前，楼市的行情均走出了成交小高峰，像极了2016年楼市的火爆行情。楼市高点之后，限购随之而来，继而是楼市的迅速冷冻，如2011年和2014年。

  楼市在达到高点之后快速进入下行周期的背后是房地产开发投资和开工量的快速增长带来的供应增加。

  克而瑞的数据显示，苏州、南京、合肥的现有库存仅供消化2~3个月。这或许和2015年开工项目少有关。2015年，苏州房地产开工和施工均呈现大幅回落。苏州市统计局数据显示，商品房新开工面积下降31.4%。

  开发商已觉察楼市的异常。捂盘惜售最为严重的合肥，已经开始放量推盘。365淘房网此前预计，5月合肥有77家楼盘推出新房源，上市量超过1.8万套，几乎是4月份的两倍。5月最后一个周末，合肥新房市场共9个项目逾2500套房源入市。6月份，合肥九区三县60多家楼盘计划加推，入市总房源量达到15333套，涨幅超过30%。其中，纯新盘共14家，计划推出5200套房，占到了总入市量的33.9%。

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 地价正在脱离“地心引力”如何营救老牌开发商

   一二线城市土地市场高烧不退、“地王”频出，克而瑞房地产研究中心数据显示，今年以来已经诞生超118个“地王”。凯德集团中国区首席执行官罗臻毓认为，拿地房企存在预期过高的情况，拿地成本翻倍，未来房价翻番才能盈利。

  纵观土地市场，一些熟知资本运作的开发商通过融资获得低成本的资金，在土地市场如鱼得水，通过拿地扩大市场份额。开发商进入房地产市场的门槛大幅提高，一些稳健的老牌房企以及中小房企则被拒之门外。表面上看行业的集中度正在提高，有观点认为这一轮的房地产洗牌带来的结果是劣币驱逐良币，老牌房地产开发商或被驱逐出局。

 

 房企为何看不懂“地王潮”

  据中原地产研究部数据显示，截至5月30日，20大城市合计土地出让金为5822.78亿元，比2015年同期的3481.6亿元增加67%，全国住宅类溢价率超100%的地块合计112宗，其中除了10宗在上海，3宗在广州外，其余全部分布在二线城市。

  这一轮“地王”热潮以国企为主，融创、泰禾以及资本市场强者信达也积极参与其中，参与制造“地王”的万科也因杭州“地王”太过疯狂而“拱手相让”。疯狂的土地市场让业内直呼看不懂，“地王”层出不穷，未来房价多少才能盈利？

  有业内人士认为，此次土地市场渐渐出现劣币驱逐良币的势头，一些对产品有研究的老牌房企因为资金压力以及稳健的运营策略与一二线土地市场渐行渐远，而楼市分化下的三四线城市库存高企，不过多介入，最终或出现“青黄不接”的局面。

  在融资成本降低的情况下，深谙资本市场运作、资金实力雄厚的房企疯狂拿地，获得了白银时代生存的“门票”，包括信达在内的企业是资本市场的高级“玩家”，产品运营和操盘实力较弱，并不是房地产开发领域的佼佼者。

 

 这就导致了奇怪的现象，做实业的企业没钱拿地，玩资本的房企凭借资金优势扩大房地产市场的份额，玩资本的企业将做实业的企业驱逐出局，成为“地王”争夺战的获胜方。

  房地产资深评论人黄立冲则不认为这是劣币驱逐良币的过程，有人辞官归故里，有人漏夜赶考场，越是熟悉房地产发展的房企对此轮“地王”潮越抱有敬畏的态度。

  黄立冲表示此轮“地王”热主要是由于货币供应量的井喷，央企与老牌民营房企、港资以及外企在融资成本方面存在差异，央企向银行贷款利息更低，存在一定优势，融资成本相对较低。由于成本差异，在同一地块是否值得投资的判断上也存在差异。

 

 高力国际调研及咨询部董事陈厚桥认为，“资本玩家”在土地市场的亮眼表现只是表面现象，一些具备实力的老牌房企获取土地的方式更加多元、成本也更低，例如现在有大量的集体用地、旧改厂房用地入市，有些地块并没有参与公开招拍挂。老牌实力房企由于对于房地产市场更加谨慎，并不代表未来会被淘汰出局。

  国泰君安分析师刘斐凡直言，出现“青黄不接”的说法暂时是不成立的。目前房地产开发商的土地储备能够支撑未来3~5年的发展，过往发展较好的房企，对土地市场的态度比较谨慎。

  刘斐凡认为房企资金宽松还存在去年销售改善的原因，房企回款，资金改善。2015年公司债的放开，房企可以在国内获得较低廉的资金。

 

 拿“地王”意味着风险，地王热潮对房地产带来一定的负面影响。黄立冲认为，大量的资金涌入房地产，推高房地产价格泡沫。

  高价地需要房企提供大量的资金，房企转而大量融资、发行债券，导致房企负债提高。这些因素或将牵制近期房地产业增长，成为房地产可持续发展的阻碍。

  5月30日，国际评级机构标准普尔发布中国房地产业观察报告称，尽管房地产市场强劲复苏，但开发商的财务状况并未改善。那些冲进下一个投资周期的开发商，大举扩张土地储备，而利率下降或不足以抵消地产商债台高筑，信用状况恶化最为严重。

  标普已下调中国房地产公司评级，理由是这些公司依赖短期债务，在二三线城市由于住宅供应过剩而面临利润率压力，此外还要面对为土地储备支付高价的风险。

 

 地产金融与资产证券化是标配？

  在此轮“地王”热竞得土地的房企均具备较强的资金实力，那些资金压力较大、融资成本较高的房企在新一轮的扩张中处于劣势，扩张能力较弱。在当下地价高企的背景下，想在土地市场获得一席之地，增强扩张能力，资金至关重要。

  老牌房企或者一些外资以及港资房企逐渐淡出疯狂的土地竞争。凯德集团中国区首席执行官罗臻毓认为拿地房企存在预期过高的情况，拿地成本翻倍，未来房价翻番才能盈利，预料不到，凯德不会碰。

  罗臻毓认为，房地产快速增长期已经过去，高价拿地后通过囤地就能获利的年代也已经过去，单纯的资本运作能否让企业在拿地成本高企，竞争日渐激烈的市场上获得盈利未可知。

  高地价之下凯德将通过不同渠道和方法获取好项目，罗臻毓对《每日经济新闻》记者表示，以深圳为例，凯德看好深圳的发展前景，将在深圳的几大区域寻找其他的机会，未来也不只会做商业项目，住宅或者综合体项目也在凯德的考量之中。

  受降准降息、减费让利等因素影响，境内银行贷款平均利率延续下行趋势，境内融资成本降低，没能充分打开境内融资渠道的房企在资金成本上处于劣势。

 

 凯德集团总裁兼首席执行官林明彦表示，凯德在国内要继续发展，肯定需要在国内有一个好的融资平台。虽然凯德在运作上是有很多不同的资金合作伙伴，但从长远的角度，最合适的平台就是在国内有一个上市融资平台。

  罗臻毓希望金融政策继续开放，一些房地产金融产品在中国能操作，这样可能使下一步的商业房地产发展上到另外一个台阶。

  进入白银时代，房地产竞争日趋激烈，对开发商的产品、运营能力以及资金等能力提出更高的要求。据《每日经济新闻》记者了解，为解决资金问题，房地产金融、资产证券化成为房地产开发商努力转型的方向，保利、万科、世茂等房企均进行房地产资产证券化的转型。

 

 林明彦表示，把物业经营好，需要实现定位和管理更加精细化，任何一个投资性物业的开发，需要占用相当大的资金量，不能做大规模就需要引入其他合作伙伴，要实现资产的证券化。

  刘斐凡认为，房地产行业正在急速转型，不仅卖房子，也在提供物业服务，资产证券化也将持续推出，资产证券化可以解决房企的融资问题，实现轻资产化，缓解资金压力，有更多的资金投入到新的投资中，解决投资物业的资金沉淀问题。

  陈厚桥表示，房地产金融以及资产证券化是未来房地产的标配，没有创新融资渠道的房企将失去发展的一大优势。

  黄立冲则认为，房地产资产证券化的路走不通，中国的地产比较特殊，租金低于利息成本，价格泡沫大，经济实体无法承受足够的租金成本，租金回报率低，长期持有运营的现金流为负，不能支付利息成本，这也是SOHO中国转型遇到困境的原因。

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 新增建设用地日渐稀少 比“地王”更恐怖的是“无房可卖”

    在一二线城市连续出现“地王”之时，苏州、南京等地纷纷出台限地价措施，试图为火爆的土地市场迅速降温。

  然而，在给土地市场降温时，上海和北京等一线城市都犯了难，城市新增建设用地零增长，甚至负增长。各城市都有有效控制城市人口规模的任务，而高房价恰恰就是提高人口流入门槛，控制常住人口的利器之一。

  如何让土地市场的调控，能同时满足城市规模、人口规模的控制目标？

 

 土地都开始限价了

  5月18日晚，苏州市国土局“紧急”出台土地限价令，对于网上挂牌出让的10幅地块设定最高报价，对超过最高报价的，终止土地出让，竞价结果无效。

  土地市场过热迫使苏州用行政手段降温，此前一周，苏州已经撤销了5幅土地的出让。5月23日，苏州吴江9宗地块开拍，其中两宗地块在竞拍时因超过最高限价被中断。

  紧跟苏州成为全国第二个“土地限价”的城市是南京。

  

5月27日，南京市委宣传部新闻发布官方微博消息称，南京市政府有关部门表示，南京将采取有力措施，严格落实控地价、控房价“双控”要求，促进房地产市场平稳健康发展。其中，南京将实行土地出让最高限价办法，在热点区域的住宅用地出让时，由市政府设定地块的出让最高限价，对竞买人报价超过最高限价的，终止土地出让，竞价结果无效。

  同时，南京物价主管部门在受理开发企业商品住房价格申报指导时，对土地出让溢价超过45%以上部分的保障房建设资金，不计入其房价的准许成本，不作为申报价格的组成部分。

  今年地价快速上升的原因到底是什么？易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱在其公众号上表示，其根源还是在银根宽松。开发商有了便宜的钱，就不完全按照正常的市场逻辑来拿地了，因为可以“捂地”了。只要判断自身资金能够支持，再判断地块所在城市所在区域未来发展趋势看好，那么就敢拿地，尤其是大企业。故而房企“弹药”充足后都蜂拥到了一线城市和热点二线城市。

  

比“地王”更恐怖的是无房可卖

  对于开发企业而言，比“地王”更恐怖的是无地可拿。有开发企业人士甚至表示，“三四线城市去化太慢，只能去热门城市拿高价地，要不来年就断炊（无房可卖）了。”

  人口的增长是一个城市住房需求的主要动力，这一点已经成为身处“白银时代”房地产行业的共识。

  去年11月份，《每日经济新闻》记者曾查阅各地政府统计公报或人口普查数据发现，人口流入高度集中在三大都市圈。人口流入超过100万的13个城市，三大都市圈就占了8个。长三角上海、苏州、杭州、南京、宁波、无锡、常州几个城市叠加，流入863万人。珠三角广州、深圳、东莞、佛山等城市人口流入796万人。京津冀的北京、天津共流入684万人。

 

 按照当时的流入速度，2020年左右，上海将拥有3000万人口，北京也将突破2500万人口，天津将拥有1800万人口，广州和深圳将分别突破1500万和1300万人口。

  2016年，北京计划供应1200公顷住宅用地，与去年持平，其中商品住宅用地850公顷，比去年增加了100公顷。从实际土地供给来看，已经连续数年没有按计划完成全部供地。据亚豪君岳会统计显示，近5年中除2013年北京完成供地计划外，其余年份住宅用地的供量均未如期按当年的供地计划完成，近两年的完成率在60%左右。

 

 目前，上海面临着人口继续增长和资源环境紧约束的压力。《上海市城市总体规划（2015~2040）纲要概要》提出，上海未来建设用地将只减不增，总量要控制在3200平方公里以内（2014年已达3100平方公里）；严格控制人口规模，力争2020年常住人口控制在2500万人左右（2014年为2425万人），并作为2040年常住人口规模的动态调控目标。

  早在2014年1月，国土资源部部长姜大明表示，今后将逐步调减东部地区新增建设用地供应。除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。

  换句话说，一二线热门城市的土地日益稀缺，而人口流入又导致需求增加。

 

 高价拿地，需要的不仅是勇气

  “地王”项目是把“双刃剑”，高地价背后意味着高风险。对于未来的盈利前景，新城控股高级副总裁欧阳捷表示，过去的“地王”被解套，主要原因还是供不应求导致的房价快速上涨。未来如果货币政策不发生转向，而“地王”城市的住宅用地供应继续短缺，时间终究会换得空间，这也是拿“地王”的房企敢于赌博的最大资本。

  中国房地产数据研究院执行院长陈晟指出，区域增长空间跟不上土地增长价格，这些“地王”的盈利就免不了担心。

 

 由于“不差钱”，“地王”项目的获得者更多是国企和上市公司。中原地产研究部统计数据显示：2016年截至5月31日，按照总价计算，超过15亿元的合计有105宗高总价地块，其中国企拿高价地的比例明显处于历史高位。整体看，105宗地块合计成交总价为3288.2亿元，其中有52宗地被国企获得，合计成交金额达到1785.8亿元，占比分别为54%左右。另外，在这105宗总价“地王”里，89宗为上市公司获得，合计金额为2760亿元。

  对于热门城市屡出“地王”，中央层面将会如何对待？欧阳捷表示，“地王”涌现主要是货币政策因素驱使，以及控制大城市边界和新增建设用地所导致的，但是，中央关注的是房价不能快速上涨带来泡沫，而房价上涨的调控责任在地方政府，中央已经明确给出了信号：适度增加大城市的土地供应，因此问题的关键在于地方政府是否落实控制房价过快上涨形成泡沫风险、是否增加住宅用地供应。中央会对地方政府控制房价、地价过快上涨进行督察，并要求热点城市进行调控。

 

 陈晟认为，中央会让地方政府高度关注热门城市地价推高房价的现象，会出台一些平抑的措施。

  欧阳捷说，土地价格的涨跌取决于几个要素：一是土地的稀缺程度，一线城市和热点二线城市的住房用地严重供求失衡还看不到改善的意愿和迹象。土地供应计划没有增加，也没有供应信息的透明，房企恐慌性抢地的心态还在加剧。二是这些城市的人口流入不会得到缓解，尽管有些城市还采取了考核人口不增长指标的做法，但是城市化的路在新市民脚下，考核指标扭曲统计数据并不能真正改变特大城市和超大城市人口不断增长的世界性趋势。三是随着美联储加息预期的来临，还有可能加剧资金宽松，进而对冲资产价格下降的预期。

  欧阳捷表示，这些热点城市因为需求被提前透支、房价上涨过快抬高了购房门槛；限购限贷政策打压了需求，需求短期减少，市场成交略有降温，但不意味着需求会消失，未来还会反弹，在上海“3·25新政”之后的4月份，上海别墅成交833套，还高于去年的684套，就是例证。

  陈晟则认为，未来一二线城市的土地价格，还会回归理性。未来一系列的稳定土地预期的计划，是平抑土地价格的关键。