佳兆业“重生”：万亿旧改、多元化布局，能帮郭英成找...

佳兆业“重生”：万亿旧改、多元化布局，能帮郭英成找回“失去的两年”吗？

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在佳兆业停牌的724天里，碧桂园、万科等已大踏步迈入3000亿阵营，如今地产黄金时代已去，佳兆业要靠什么追赶？郭英成的雄心会不会遇阻？

　　两年前，在深圳以擅长重新开发烂尾楼闻名的佳兆业，在历经锁盘危机、涉腐传闻、掌门人郭英成远遁、债务违约、击退融创收购等一系列变局后，一度徘徊在破产边缘，总额高达650亿的债务重组等待收拾。

　　两年后，佳兆业俨然已经度过艰难时刻，公司复牌、境内外债务重组完成，赶上火热的楼市行情，2016年实现近300亿元销售额，成功扭亏为盈。

　　安全着陆的郭英成，正带领佳兆业找回那“失去的两年”。

　　9月19日，年仅38岁的麦帆被提拔为行政总裁，任期两年。摆在佳兆业面前的，除了借助房地产发展红利，继续开足马力，开发巨量旧改土地储备，偿还高企的债务外，还多元化布局了文体旅游、金融、物业服务、餐饮酒店等产业，寻找新的利润支撑点。这一切能顺利进行吗？

　　万亿旧改项目隐患

　　对于郭英成来说，2017年3月27日是个值得纪念的日子。

　　前一晚，在一次性发布2014年至2016年欠缺的5份业绩报告后，佳兆业解除了复牌最后一道关卡，此时距离2015年3月底停牌已有724天之久。此前因为历年财报涉嫌造假等诸多问题，接近完成对佳兆业收购的融创董事长孙宏斌曾预言：“佳兆业复不了牌，它的年报永远出不来。”

佳兆业今年上半年扭亏为盈

　　浴火重生的佳兆业得到了市场青睐。复牌首日股价涨幅达到55.77%，截至9月22日收盘价为6.66港元，而停牌前仅为1.56港元。

　　“真的酸甜苦辣。”近三年来首次公开现身的郭英成感慨道：“我们发现我们的命真的很好，运气也不错。公司这一次重组成功主要是拥有良好的信用和一线的优质资源，特别是土地，这是最大的关键。”

佳兆业创始人郭英成

　　在解决佳兆业高达650亿元境内外债务时，中信银行、平安银行、信达资产、长城资产、华融资产、大连银行、民生银行、中植系等金融机构伸出援手，不仅盘活重启了被封项目，而且也让旧改项目的后续开发得以进行，迅速实现资金回笼。这些金主看重的正是佳兆业手里囤积的土地。佳兆业债务重组负责人谭礼宁就曾公开表示：“因为我们拥有很多优质土地储备，当重组的时候，得到了很多银行的大力支持。”

　　不过，这些钱也不是白拿的。上述金融机构多以股权投资的方式，入股了佳兆业旗下多个项目。比如，中信信托就出资54.45亿元，持有佳兆业旗下鸿利金融99%股权，间接拿到佳兆业位于南山蛇口东角头一宗17万平方米的土地权益。

　　截至今年6月30日，佳兆业拥有土地储备2160万平方米，80%位于一线及重点二线城市，其中粤港澳大湾区的土地储备占55%，深圳约310万平方米。其中，约有1400万平方米的城市更新土地资源，货值过万亿元。

　　在销售额上，其在2016年达到298亿元，今年目标定在400亿元，中期目标则要三年内入围千亿房企阵营。事实上，早在2014年初，郭英成即把当年销售目标定在了300亿元。

　　令人惋惜的是，佳兆业“失去的两年”间，碧桂园、万科、恒大已经大踏步迈入3000亿阵营中。

佳兆业土地储备面积减少

　　形势向好的同时，外界担心更多的还是佳兆业过高的负债。

　　财报数据显示，截至2017年上半年期末，佳兆业总资产1916亿元，负债总额1666亿元，同比升16.7%，总借款约为1022亿元，现金及银行存款为248亿元，总权益为249.6亿元。按此计算，公司资产负债率约为87%，净负债率在100%以上，危机前其净负债率仅在60%左右。

　　对此，郭英成在业绩会上表示：“佳兆业不是一个纯房地产公司，它是一个以旧改、城市更新一二级联动开发为特色的公司，其中城市更新的负债，因为每个项目的一级开发周期都是5年左右，所以我们这一块投的资金是不少的。假如说我们城市更新这一块不算，我们的负债比例还是不错的，董事会还是觉得能接受的。”

　　这意味着，未来佳兆业势必要押注庞大的城市旧改项目，加快项目周转速度，快速实现销售回款，以此偿还过重的债务负担。

　　不过，一个容易被外界忽略的隐患在于，这些旧改项目未来收益并不完全属于佳兆业，部分要分给此前参与债务重组的金融机构，而且，在日趋严峻的楼市调控打压下，开发商正在“过冬”，资金回笼速度面临考验。

　　多元化布局胜算几何

　　对于佳兆业来说，单纯地产商单一角色已经无法满足郭英成的野心。

　　或许是目睹了恒大借助足球俱乐部带来的巨大效益，逐渐恢复生气的佳兆业也玩起了足球，接手深圳足球俱乐部，征战中甲。

　　事实上，除了球队外，佳兆业还是中国最大的民营文体场馆综合运营商，拥有深圳大运中心、深圳南山文体中心等5城10大标志性文体场馆，运营场馆面积124万平米，管理场馆总资产逾100亿元。

　　不过，这只是佳兆业多元化业务布局的冰山一角。

佳兆业旗下业务布局

　　在整合了包括文体、旅游、酒店、餐饮的佳兆业大文化集团中，近年来就有多笔投资，包括挖来迪士尼高管运营深圳金沙湾国际乐园项目，联合凯兴资本成立100亿体育基金，3年要开发50个文旅及科技特色小镇，创立高端餐饮品牌“嘉美轩”等。

　　就在今年9月，佳兆业还斥资17.58亿元控股主营互联网营销业务的A股上市公司明家联合，这意味着他们终于拿到了自己第一个境内上市平台。彼时，佳兆业称，公司充分利用国内资本市场拓宽投融资渠道，整合社区O2O、商业O2O、文体O2O等产业，推动互联网业务与原有产业的融合和发展。

　　此前，佳兆业在资本市场辗转腾挪，拥有了另外两家上市平台，包括1.97亿港元控股美加医学这家在香港上市、从事牙齿物料及牙医诊所业务的公司，以及1.1亿美元控股在美国上市的南太地产公司。甚至，佳兆业还曾与乐视体育、刘益谦争夺“中国体育产业第一股”中体产业，但最终失利。

　　对于如此频繁、大手笔的多元化投资，郭英成在2017年的半年业绩会上首次对外解释，旅游产业、科技产业和大健康产业是多元化布局的主要方向，旗下的城市更新项目中虽然住宅部分占比达到6-7成，但其余的面积均为配套业态，“比如说深圳的城市广场，批给我们的建面是100多万平米，公司并没有全部做住宅。里面有科技产业，同时还有医疗，特别是科技医疗、健康医疗这一块。”

　　这一思路也和众多地产商类似。接班王石执掌万科的郁亮甚至将公司业务分成五大类型，并考虑参与国企混改。

　　尽管并不知道这些业务何时能够盈利，但郭英成已经开始考虑分拆上市的可能性，“哪个板块成熟拆哪个板块。目前我们的物业板块比较成熟，在准备中。”财报显示，2016年全年其物业管理收入为2.7亿，而今年上半年达到1.7亿元。

　　不过，摆在佳兆业面前的难题是，拥有这么多上市平台及资产之后，如何与主业协同、形成规模化效益是未来挑战。

佳兆业今年上半年主营业务营收构成

　　毕竟，单从控股的三家上市公司近期财报来看，多元化布局胜算几何尚不明确——2017年上半年明家联合净利润仅为1.05亿元，同比下降6.91%，美加医学净利为660万，同比下滑17.76%，而南太地产依旧困在亏损泥淖中。