商业地产萧条，香港楼市要跳水了

在大家还在谈论着香港“反水客”的时候，香港的楼市已悄然开始萧条了：以香港商业地产地标罗素街为例，这条位于最繁华的铜锣湾核心商区中的街道在2012年和2013年时，其商铺平均租金就曾涨到每年每平方米21000美元（约16万港元）以上，连续两年超越巴黎香榭丽舍大街以及纽约第五大道，成为世界租金第一贵的街道。不过2014年后，罗素街商铺的平均年租金下跌6.8%，将全球最贵街道让位于纽约第五大道。


这大概和香港不断的“反水客”行为不无关系：进入2015年，6月份整体来港旅客人数同比下跌近2%；支撑香港零售的重要力量——内地赴港个人游人数连续下降，4月至6月降幅分别为4%、5%、10%。罗素街高昂的租金因缺乏购买力的支撑而下跌。

香港商业地产因没人“买买买”而萧条

8月31日，中国内地游客赴港血拼“扫货重地”的时尚品牌百丽在港的最后一家位于将军澳的专卖店正式关门，百丽品牌全面撤出香港。而先前的8月则有法国奢侈品集团LVMH旗下的手表品牌TAGHeuer(泰格雅豪)关闭位于铜锣湾罗素街的店铺，美国轻奢品牌Coach提早两年迁出中环皇后大道中旗舰店等。原因无外乎租金高，业绩差。关闭了中环店的Coach表示，公司关闭该门店的主要原因是中国大陆游客销售下滑。有港媒8月初时报道，包括古驰（Gucci）母公司开云集团以及奢侈品集团路易·威登（LVMH）、普拉达（Prada）等都表示，如果香港房东在目前零售业不景气的情况下拒绝减租，他们将不惜关门停业——这一系列现象带来的将是香港的“亚洲奢侈品中心”的地位沦落，同时香港以零售业作为支柱产业的格局也捉襟见肘。

证券时报记者吕锦明在文章《香港楼价畸高拉警报 深圳楼市何去何从》中写道：“市场分析人士认为，海内外热钱持续涌入香港楼市，是楼价保持高烧的主要因素之一。值得一提的是，随着美联储加息步伐临近，与美元挂钩的港元加息启动已进入倒计时，由此额外增加的房屋按揭支出将令广大“楼奴”百上加斤……有房地产分析师也指出，美元的走强将引发热钱大举流出香港，香港楼市随时可能出现逆转，令大批住宅沦为负资产。”

香港房价明年或下降

在上文的引用中可以看到，倒霉的不仅是商业地产。上周，摩根大通香港研究企业和房地产业务的主管梁启棠曾做出预计，香港经济减速将开始对房地产行业产生负面影响，他认为香港房价在触及创纪录新高后明年可能出现回调。该研究认为，由于需求强劲，今年香港新建住宅价格将上涨5%，二手住宅价格上涨10%；但香港住宅价格可能从明年开始以每年5%至10%的速度下滑，其原因并非完全香港自身因素导致，也有中国内地房地产市场降温的影响。但最关键的是，作为支柱产业的零售市场萎缩，同时可能带来香港的失业率上升。

事儿哥觉得，香港真是一块神奇的土地，经济全靠房地产拉动，却在经济状况较差的时候房价依然高企，这不得不说到香港的批租制度。我们现在的住宅用地70年土地使用权这些规定其实就来源于香港。因历史上香港成为港英政府的租借地，在租借期满后归还中国，所以在一定期限内转让土地使用权的“批租制”便产生了，这也造成港英政府财政收入严重依赖房地产业。换句话说，港英殖民政府知道这块地迟早要还给中国，所以产生了这种短期内让利益最大化的土地获利制度。但对香港来说，这不是一个“可持续性发展”的路子，至少从过去香港楼市来看，“唱跌”波动等无一不受全球经济影响，香港市民大多已承担不起这样的房价，香港看来要多担心未来经济的新引擎才是了。