楼市股市将面临的大变局是啥？

有一件“大杀器”，正被“央妈”在手里掂量来、掂量去，随时可能抛出来。而它的影响力将远远超过“降准”、“降息”。如果发起威来，它可以改变中国股市、楼市的价格体系。

这就是QDII2。

所谓QDII2，是相对于QDII来说的，这个词汇的英文全称是“Qualified domestic institutional investor”，翻译成中文是“合格的境内机构投资者”。而QDII2，则是“合格的境内个人投资者”。

中国仍是资本管制国家，资金进出中国都受到一定限制。QDII的意思是，国家认定了一些机构，允许他们在一定限额内到境外投资。普通人想投资境外，只能购买QDII基金，间接参与。

QDII2的意思是，国家允许一部分“合格的个人”突破每年换汇5万美元的额度，直接到境外投资，而不用通过QDII基金间接进行。据此前媒体的报道，QDII2可能会在上海、天津、重庆、武汉、深圳和温州6个城市试行。“合格的个人”应该是这样的：

居住在试点城市，年满18岁，个人金融净资产最近3个月日均余额不低于100万元人民币，通过境外投资和风险能力测试、无重大不良记录。

需要办理的手续大概是：

签署开户申请书、境外投资资金合法性承诺函和投资风险自担承诺函等材料，并通过银行审核，然后开通境外直投专户。包含1个人民币专户和1个外汇专户，用于办理境外投资资金收付、结售汇业务。投资人转入境外直投专户的资金最多不能超过其净资产的50%，进入专户的资金可自由汇出至境外进行金融资产投资。从境外汇资金至专户，本金可直接入账，投资收益部分则需在审核材料后方能入账。

据报道，QDII2可以投资的范围比较广，可能有以下内容：

一是境外金融类投资，含股票、债券、基金、保险、外汇及衍生品；二是境外实业投资，含绿地投资、并购投资、联合投资等，按相关主管部门的规定进行备案或核准后办理；三是境外不动产投资，含购房等，须审核证明材料后办理。

换句话说，中国人最喜欢的买房、炒股、参股企业等投资方式，均在其中。这个投资通道如果开通，将逐步结束我们“关起门来玩泡沫”的时代。

人民币在经历了10多年对外升值和对内贬值之后，国内资产价格普遍存在泡沫。以目前状况看，债市泡沫大于楼市，楼市泡沫整体上大于股市。此外，在中国人喜欢的文玩、收藏品领域，泡沫也非常显著。QDII2的推出，是人民币迈向自由兑换过程中的一个重要测试，这将预示着一个资本自由流动的时代即将到来。有报道称，中国的资本管制可能在2020年彻底取消。

当资本流动的阀门被逐步打开，国内的高水位和国际市场的低水位，必然带来短期的“单向流动”，直到基本实现两边“水面”的平衡。而目前中国居民存款高达54万亿，这些钱集中在富裕阶层和部分中产阶层手中，即便打3折，也有15万亿以上的对外投资能力。当这15万亿走出国门的时候，不仅会影响全球的楼市、股市价格，也会改变中国的股市、楼市价格。最终的结果是，国内股市、楼市的价格，将逐步跟国际市场接轨。

那么到底是股市的压力大，还是楼市的压力大？我个人觉得，虽然楼市的整体泡沫比股灾之后的股市更显著，但股市承受的压力可能更大。因为金融市场流动性更强，交易标的更标准化。而楼市，背后的因素更复杂。

比如北上广深，实际生活人口均超过2000万人，如果参加国家排行，能排到60名左右。这样的人口集中度，以及独特的城市模式（高密度），独特的土地产权制度（中国的土地所有权归国家），可能让泡沫变得更坚硬一些。但如果以美元计价，未来中国一线城市房价将进入滞涨期，是完全有可能的。

也许有人会说，QDII2看似冲击力巨大，但门缝开多大是中国自己说了算。如果对国内楼市、股市产生较大冲击，可以推迟人民币自由兑换。这当然没有错，但问题是，无论未来加入TPP（跨太平洋伙伴关系协定），还是实施“一带一路战略”，人民币都必须变得更开放，而不是原地踏步。所以，从大趋势上，在未来5年基本实现人民币可自由兑换，应该是大概率的事件。

知道李嘉诚为什么到海外抄底了吗？知道安邦保险等一批企业为什么不停地在海外收购了吗？一个新的资本时代即将到来，每个中国人都应该有全球视野，否则你只能买到贵的东西，成为别人的“接盘侠”和“轿夫”！