丁祖昱:6大创新能否让产业地产涅槃重生？

中国真正的产业地产才刚刚起步，未来还有巨大的发展空间。

产业地产在2015年也受到了诸多品牌房企的青睐，一方面可以看到华夏幸福在产业地产当中取得了巨大的成绩，另一方面龙头房企万科也高调宣布进军产业地产领域，这都使得产业地产在2015年异军突起。联东、张江高科、宏泰发展、亿达等企业还都在产业地产方面推出了诸多创新举措。另外，前万科副总裁、协信总裁刘爱明也离职，与万科、世联行等成立中新城产业，宣布进入产业地产。

1、高校合作

现在，企业在做产业地产的时候愿意跟高校合作，形成产学研的一体化，不仅能提高企业的科研能力，还能及时有效地实现科研成果的产业化。比如说，华夏幸福就跟多家高校进行合作，先是跟清华大学合作建立“清华大学-华夏幸福XIN产业技术联合研究中心”，推动科技成果转化、人才培养与交流、产业政策研究等方面的交流与进步；之后又跟北京电影学院合作开创影视创意产业的新路径，共同打造“北京东部影视产业集群”。还有，宏泰发展也跟北京大学签署战略合作，在京津冀创新创业基地内建立北京大学科技成果展示及交易中心，通过吸引创投风投基金，转化交易、互联网+、金融保险、专利保护等全力服务科技专利成果。

2、产业对接

华夏幸福在产业对接方面最具发言权，在对接高精尖产业技术上的能力可以堪比一个地级市的政府。2015年华夏幸福携手问天量子推动量子保密通信产业的商业化，想要在固安产业新城打造“下一代信息网络创新产业园”；与中国卫通集团战略合作，帮助中国卫通获取园区土地；还与北京北方车辆集团就北方尼奥普兰客车、北方旅居房车和北方车辆智能制造项目的研发、生产、制造落户甲方产业园区达成合作意向。另外的，万科也在积极进行产业地产与高新、尖端产业的对接，启动了一个叫做“万科云·星火 online”的项目，致力于全球智能硬件研发、移动互联网、工业设计和艺术产业，想要成立一个全球硬件创新中心。

3、资源整合

对于资源的整合，一般表现为两种，一种是借助相关企业的资金、资源优势，比如，万科进军物流地产就拉来了美国黑石集团，华夏幸福与北京中科金财、公司控股股东华夏控股、廊坊银行合作；另一种是跟地方政府的合作，借助其政策便利性，华夏幸福就与任丘政府、华北石油管理局签署共建华油智慧新城的协议。

4、产业孵化

今天，也有很多企业已经不再把产业地产当成一个单纯的地产项目去做，产业孵化就是其中一个重要的创新举措。通过孵化基地、孵化器的模式，借助股权投资、天使投资、PE投资等投资形式的力量在未来的投资回报中创造更大的价值。比较突出的有万科，广州的万科云城可谓孵化器的大集结，不仅引进了长城会G-Home创新孵化器、微投网VChelloX股权众筹孵化器，还创办了自己的孵化器VKIncubator。亿达打造的COCO创业孵化空间，宏泰发展的“泰智会”，华夏幸福跟太库合作打造的孵化器也是比较典型的例子。

5、招商创新

在招商、去库存方面，产业地产老牌开发商联东在不断寻求创新。6月份，联东借助微信公众号平台，推出一款定位“全民招商经理人”的产品——“园区宝”，以此来拓展联东U谷园区的线上销售渠道。相比之前在淘宝卖楼的动作，园区宝不管是拥抱“金融+”还是“互联网+”，都是好的机遇。

6、资本市场

现在来看，似乎不想玩转资本市场的企业就不是一个好企业，企业做产业地产也不例外。国外企业如物流巨头洛斯（GLP）设立中国物流基金二期，专注于中国物流基础设施开发。国内企业比如，张江高科高调宣称转型“投行型”产业地产企业，还成立了若干事业部，想要借助上海自贸区与张江自主创新区的“双自联动”效应，更多地参与到股权投资业务中，目标在未来公司收入结构中，地产业务、投资业务各占50%；另外，新型城镇运营商隆基泰和也在香港借壳上市了。

之前很多的产业地产可以说是以产业为名进行圈地，政府方面当然也希望引进企业来拉动税源。但是也正是由于“目的不纯”，最终的结果是政府没拉到企业，房企的房子没卖掉，双方目的都落空，而且还白白糟蹋一块好地。

如今，产业地产已经发生了巨大的变化，跟之前的圈地模式存在较大的差异。产业地产不好做，那是众所周知的，但产业地产对专业公司来说其实又好做，因为他们具备了不同寻常的优势，比如资源优势、运营优势等。中国真正的产业地产才刚刚起步，未来还有巨大的发展空间.