住宅用地70年使用权到期要续费吗？专家：应考虑高房价因素

住宅用地70年使用权到期要续费吗？专家：应考虑高房价因素

全国人大法工委原民法室主任姚红认为，房屋使用者取得使用权已付出相当大的金钱，因此在研究续期收费的问题时，要把目前购买房屋价款太贵考虑进去。

一石激起千层浪，温州一处住宅土地使用权20年期间届满后“天价续期”的做法，引起全国舆论广泛关注。

20年土地使用权到期后，续期是否要交费？若交费，交多少比较合理？全国更普遍的70年土地使用权到期后，续期是有偿还是无偿？土地使用权到期续费问题是否需要一个统一的解释？

4月20日上午，中国人民大学民商事法律科学研究中心、北京市消费者权益保护法学会联合举办“住宅建设用地使用权期限届满续期法律问题研讨会”，来自北京大学、清华大学、中国政法大学等高校和单位的20余名民法、行政法、宪法等领域的专家，就上述问题展开讨论。

20年使用权到期要不要交出让金

温州此次之所以引起舆论关注，在于其提出20年土地使用权到期后，要缴纳房产价格三分之一的出让金才能延期。那20年、30年住宅用地使用权到期后，要不要缴纳出让金？

“《物权法》上根本没说此事，就是自动续期，它没有区分多少年，也未点明要不要补缴此期间的建设用地费用。实际上你如果要补的话，要我说这是在法律之外画蛇添足，替自动续期加了条件。”全国人大法工委民法室巡视员扈纪华曾亲历《物权法》的起草过程，她说，该法在制定之初，立法机关就已知晓青岛、深圳等地存在20年使用权到期问题，但《物权法》最终通过时用的还是用“自动续期”，这表明自动续期是无任何条件的。

清华大学法学院教授崔建远和北京大学法学院教授刘凯湘均认为，若不交出让金，民众可能“占了便宜”，但政府不应跟民众较劲，应让利于民，给民众更多实惠。

不过中国人民大学法学院教授张新宝指出，20年、30年土地使用权的出让金与70年的出让金显然是不同的，而且有重大差别的，如果不加区分一概“自动且无条件”续期，表面上保护了一部分人的利益，实际上造成严重不公平，也不利于城市的发展和建设。

北京航空航天大学法学院教授刘保玉也认为应当缴纳出让金。他指出，开发商当时买的只有20年的使用权，摊到住户头上，其价格也是比较便宜，如果不加区分一律都按无偿续期来对待，这对于70年的购买者不公平。

刘保玉还指出，如果官方出台无偿续期的解释，这可能造成这样一种后果：以后所有的开发商取得土地使用权都不买70年的，都买最短期限的，这样关于土地使用权期限的规定就等于形同虚设。

中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新认为，业主应当补交20年与70年土地使用权期间的出让金差价。对于具体出让金差价的计算，他建议按照出让土地使用权当时的出让金价格计算，即当时70年期间的出让金价格是多少，20年或者其他期间的出让金与其相比差额是多少，就应当补交多少出让金。

70年使用权到期是否无偿续期

事实上，温州市发生的20年住宅土地使用权的续期问题，将《物权法》遗留的问题提前暴露了出来。该法第149条第1款规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”

那什么是自动续期？全国人大法工委原民法室主任姚红在介绍《物权法》出台背景时说，主要是考虑到不要让成千上万的群众都到房屋登记部门一一申请，这样不仅登记部门忙不过来，老百姓排队也很麻烦。“规定自动延期，是为了方便老百姓。”

但《物权法》第149条也留下这样一个尾巴：70年使用权到期后，续期是无偿还是有偿？中国政法大学民商经济法学院教授李永军认为，从物权法理论上来讲，收费是应当的，因为你只交了70年的，你想使用更久，当然要交，国外的做法也是如此。

“但从中国实践情况来看，交费值得商榷。”李永军说，中国的土地是归国家所有，中国土地出让的所有者和使用者关系和国外不同，国外土地是私有，所以不能照搬国外的做法。此外，中国房价普遍实在太高，关系到亿万群众的民生问题，国家有权在收费问题上采取不同于国外的做法。

“国家收走土地出让金后，实际上这笔钱很快就花完了，财政上也难以为继。”中国政法大学教授刘莘建议，在使用权到期后让使用人继续使用，每年可收取少量的税收。这不仅让国家的财政收入涓涓溪水，长流不断，也能让老百姓承受得起。这个税收的额度应该是比较低的，是经过精算师测算比较低廉的持续性的收税。

姚红认为，在当前房价相比其他发达国家都显得较高的情况下，房屋使用者取得使用权已付出相当大的金钱，因此在研究续期要不要收费的问题时，要把目前房价普遍太贵考虑进去。

续期出让金问题应由哪个部门解决

温州20年土地使用权到期问题，并非孤例。

事实上，本世纪初，深圳市内国际商业大厦等多栋楼宇出现使用权到期问题，此后深圳出台方案，明确可以通过补交地价或支付土地租金方式延长土地使用年限。其中，补交地价额度为一次性支付相应用途公告基准地价的35%。

2009年，青岛阿里山小区的土地使用权到期，当地规定业主交纳的出让金以区域过去1年的平均地价为计算基准，折算到建筑面积大约是60%。

“这就提出一个问题，我们的法律适用和解释，能不能由一个地方自己来做规定？”中国政法大学终身教授江平认为，这一条款写在《物权法》上，对其解释的资格当然属于全国人大法工委，而不是由政府或部门来解释，更不能由下面各级政府来做解释。

江平说，法律如果没有统一的解释，这个法律就乱了，而且这个问题已迫在眉睫，所以统一做出法律解释是非常必要的。

刘保玉也认为，根据《立法法》规定，没有法律、地方性法规、国务院的决定和命令等依据，部门规章、地方政府规章不能设定减损公民法人和其他组织权利或者增加其义务的规范。

“温州市此前要求补交出让金的规定显然是减损了公民的权利，增加了自然人的义务。”刘保玉说，这一规范应由上位的法律规范来完成，而不是由地方规章来解决。他建议尽快通过立法，或出台司法法律解释，或由国务院出台行政法规对相关问题做出回应。

不过张新宝则认为，出让金问题是一个地方事权和财权事项。各地经济发展状况不同，情况千差万别，即使一个城市不同区位的地价也差别很大。因此，收与不收以及是否补交或补交多少，应该由地方（如省级）政府决定，而不能由中央决定，更不是一件需要全国人大立法决定的事项。