中国房地产格局大变后 进入4月天的各地楼市走向如何

来源：解局北京

近一个月来，让老百姓每天最紧张关注的、媒体连篇累牍报道的，无非是这一个月来动荡不安的楼市。3月25日起，调控政策纷纷出台，从一线城市到二线城市再到三线。历史也许会永远记载下这一个月——中国楼市格局生变、进入新一轮调整周期的一个月。

本文，解局君就带你从3月25日楼市调控大幕开始，详解并展望各地楼市格局。

一线城市：终于遭到“打压” 未来或“消停”一阵子

背景：北上沪房价一直是一片狂热的高位上涨现象，一是城市人口多，正常的买房“刚需”大，二是投资客炒房，三是金融杠杆被滥用，四是土地供给有限，五是没有过紧的调控政策。

新政落地后，一线城市初现效果，短期“冷静”，但业内人士普遍预计不会出现房价大幅下跌现象。

深圳

政策：

在深圳房价连续领涨全国15个月后，政府终于出手了。“3·25”楼市调控新政出台，新政中有两点最为关键：一是外地户籍购房社保年限由一年改为三年；二是即使首套房房贷付清，二套房首付最低也要四成。

4月1日，深圳房产评估价格又迎来例行更新，评估价普遍上调超50%，这使得二手房交易者承担的税费成本大幅增加。对于未满两年的房产交易，评估价调整前后税费差额最高可达数万元甚至十万元以上，无疑会对短期炒房客形成一定压力。

市场反应：

在调控组合拳作用下，持续高烧的深圳楼市显现出降温迹象。新房、二手房成交量接连下滑，开发商延缓推盘速度，投资客降价抛盘，看房者普遍的态度从此前的惶恐入市变为“再看看”。市场人士预计受政策影响，消化周期在3个月左右，所以未来二季度市场成交将会回落，但不会出现大幅下降现象。

此次政策调整，社保由1年变成3年，除了遏制投资客，还将对部分非深户居民购房带来一定的影响。在深圳需要买房的，很多是外地的年轻人，本来，就深圳的平均收入水平来说，目前的房价就与供房能力脱节。在这场楼市调控中，购房门槛提高，很多年轻人表示“我们这些外来的年轻人不知道要到什么时候才能有自己的房子，已经不止一次冒出回老家的念头。”

调控过后，人们的购房需求依然在，真正决定未来房价走势的，只能是供需关系。所以，只有在住房供给总量大于需求量的情况下，房价才会真正降下来。

上海

政策：

上海3月25日出台“史上最严”“赶超北京”的楼市新政，二套普通房首付不低于五成，二套非普通首付不低于七成；非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限由累计缴满两年调整为连续缴满五年。

市场反应：

由于风向转变，政策落地后的首个周末上海楼市降温明显，其周边楼市快速升温。上海楼市买卖姿态出现“互换”，买家观望气氛抬头，卖家主动降价的多。短期来看，由于买家减少且意愿不高，市场预计未来一两个月成交缩量探底可能性较大。

此次调控主要是需求端的调控，但真正解决问题还要考供应端。上海官方此前表示，今年的土地管理中，会加大土地的供应，确保“十三五”供地总量不会低于“十二五”，而且会有所增加。2016年的商品房土地供应量比2015年提高169公顷。不过，产生的效果可能在明年或者后年才能显现。

北京

政策：

北京在交易端虽未有出台遏制政策，但在土地市场已开始重拾“90/70”政策，即套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。

北京至少有两年没有要求新出让土地的商品房项目必须执行“70/90”政策。因为当下大户型豪宅市场占据北京房地产市场主流产品，重拾“90/70”，其实主要是为了弥补刚需型产品供给不足的问题。

然而不少专家认为，户型、套数应该在遵守规划的前提下由开发商自由决定。事实上，很多开发商也想出了不少办法来应对这项规定。比如，此前北京一些项目就出现了将两套房源拼成大户型出售的情况。政府的本意在导向开发商买了土地后做小户型，但可能还是治标不治本。决定商品的价格在于供应和需求两端，但仅靠出台一两条政策很难扭转目前市场上小户型断供的局面。而当下居高不下的地价，也决定了开发商不得不去做高端产品，从而保证利润。

“70/90”最大的问题是，高地价以及供应与需求严重不匹配之间的矛盾。业内人士认为，政府如果要解决小户型供应问题，应主要依靠自住型商品房来解决。

市场反应：

总体而言，北京楼市仍然保持着“量价齐升”态势。继上海、深圳楼市先后因政策打压而出现降温，北京虽然尚未有调控政策出台，但是受预期影响，此前恐慌性购房情绪已基本被压制，据机构统计，近期北京二手房市场的新增客源和新增房源等指标都在下降，说明供需双方对市场的热情有所冷却。预计接下来一段时间北京楼市将进入平稳周期。

一线城市周边

沪深两地楼市调控政策联袂落地后，资金的溢出效应明显，大量资本有进入一线城市周边，于是一线城市房价上涨之势传染至周边城市，毗邻深圳的东莞、惠州，北京周边的燕郊、香河、固安和廊坊等地近日涨价态势猛烈。

于是，踏入4月，调控版图扩大至环京地区。4月1日晚，河北省廊坊市政府发布限购令，规定在邻近北京的三河市、大厂县、香河县和固安县实施限购，非本地户籍居民家庭限购一套住房，上述地区购房首付款比例最低限制从此前两成升至三成。

部分二线城市房价近期开启“狂奔模式” 未来楼市走向或看二线城市

今年，二线楼市也凭借相对宽松的购房政策，购房需求得以不断释放，住房成交量和价格均持续上升。一线城市调控出台后，投资/投机客纷纷转战二线城市，购房者在买涨不买跌的心理预期下，入市的积极性大幅提高。

于是，3月份二线城市楼市出现了异常火爆的局面。15个二线城市3月新建商品住宅成交面积为1825万平方米，比今年2月环比增长160.6%，比去年3月增长96.4%。其中，杭州赶超一线城市，环比增幅为30个城市中最高，达到322.1%。

对于二线楼市未来发展趋势，市场人士普遍预计二线城市楼市政策依然趋宽，部分热点城市虽开始出台房价调控政策，但力度有限，二线城市将保持高位运行，并大有持续升温之势。

并且，二线城市缺乏沪深的人口和购买力基础，购房需求在再生性和持续性方面远不如一线城市，因此不太可能出现如一线城市般非理性上涨现象。

二线城市已进入新的周期。市场人士认为，后续决定市场走势的将是二线城市，二线楼市持续升温将带动全国成交量上升。

三线城市仍在冰天雪地里

在一二线城市楼市火爆得需要“泼水”时，三四线城市依然“哆哆嗦嗦”地待在冰天雪地。目前，一线城市房价高位震荡，二线城市即将成为领跑者，而三四线城市则继续分化与筑底。一二线城市的火力带不起三四线房地产，而未来一线楼市降温对其可能是“雪上加霜”。

当前为了鼓励人们买房，各地地方政府也是绞尽脑汁、“蛮拼的”。沈阳和海口陆续出台大学生买房优惠政策，意味着此类措施首次出现在地方救市方法中。

沈阳

政策：

对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生给予住房公积金政策支持，最高贷款额度为单方60万元，双方80万元。对高校、中等职业学校在校生给予每平方米200元的奖励政策。同时，对在校生、新毕业生给予契税全额补贴政策。

海口

政策：

海口也祭出鼓励大学生毕业购房新政。国家985和211高校毕业生等在海口市工作并缴纳3年（含）以上社保，购买首套新建普通商品住房的，政府予以不超过2万元的住房货币化补贴资助。

两城市此举得到了广泛批评，把去库存的手伸向刚毕业的学生甚至在校生，这不仅无助于去库存，反而是歪曲了中央去库存的政策方向。首先此类大学生购买力不强，对去库存起不到太大作用；一定要买，这容易助长某种“啃老”的风气；第三，此举其实是在通过疯狂的加杠杆增加风险。

庞大的房地产库存从何而来？从深层次看，它是部分房地产商违背市场规律开发的结果，是部分地方政府为了获得卖地收入、放松对房地产市场监控的结果，还有资源的流失、人口的下降，以及经济整体下滑的结果。这些根本问题不解决，永远无法做到真正去库存。