刺激王健林私有化的导火索究竟是什么？

不到500天，万达商业经历了赴港IPO、回A股和H股私有化退市的剧情。

  3月30日晚，万达商业公告称，公司控股股东正初步考虑就H股进行全面收购要约，要约价格将不低于48港元/股，如经落实，万达商业将从港交所摘牌。

  按照万达商业流通市值约253.19亿港元计算，支付300多亿港元就可彻底实现私有化。

  从万达的表态看，私有化的原因是港股市盈率和估值低于预期。

  万达市盈率只有4.91倍，而A股上市的万科、绿地16.7倍和33.7倍。

  从王健林的产业帝国看，万达商业的股价最高时到过78港元/股，而万达院线股价最高点达到248.66元/股。3月31日，万达商业在开盘后1分钟上涨了20%，收盘时，45.95港元/股也是跌破发行价。每股资产净值折让60%，而中国海外、华润置地每股资产净值折让从未超过35%。

  2015年，万达商业核心利润同比增加14.79%，租金增幅30%，业绩、管理俱佳的万达商业在香港股市估值受到了“委屈”。

  当然，更直接的影响是，自2015年7月，万达商业股价下跌，王健林个人账面财富由2600亿元缩水至1800亿元，800亿元相当于万达商业3年的净利润。

  亚洲首富“这一年算白干了”，万达商业一名内资股股东说。

  调低销售目标的代价

  3月31日下午，经济观察报采访了万达投资者和机构，他们普遍表示，万达商业调低年销售目标，打击了投资者的交易信心。

  2016年，万达商业将年销售目标下调了640亿元，迎合了香港资本市场青睐的轻资产、净利润、重运营等偏好，但这样的转型目标并未获得国际机构的青睐，反而成为国际资本“空军”眼里的“小羔羊”。

  万达商业一位内部人士透露，1月13日杀来两宗大手，涉及资金接近1亿元，随后一段时间，万达商业股价逐渐跌至31.1港元/股的低位。

  控股股东要求万达商业董事会紧急做市值管理，但似乎未见太多行动。只是执行董事齐界在业绩会上称，万达商业未来是“千亿规模”，同时万达商业官网发表声明加快持有物业扩张速度，声明中并未提及敏感的“1000亿规模”和下调目标等战略。

  更加刺激王健林神经的是，有机构认为，万达商业出现重资产和轻资产摇摆不定的战略迷茫期，个别机构把万达商业的转型和潘石屹SOHO中国的转型相提并论。

  “这是刺激王总私有化的导火索，怎么做，都不对。”

  3月31日，经济观察报记者以万达商业内资股股东代表名义致电万达商业投资关系处，万达商业相关负责人表示：“万达商业确实对个别机构过分唱空万达商业股价有态度，万达的努力有目共睹。”

  也有很多投资者期望万达商业能调高销售目标，“我觉得是投资者和万达商业缺少沟通机制，输出管理、服务可能是海外资本市场喜欢的模式，但这并不代表我们投资者对万达商业的期待，多年保持1000亿元规模，这个公司的想象空间有限，所以我当时就抛售了部分股票。”汇丰证券一名研究员告诉经济观察报。

  轻还是重？

  对上述投资者的态度，万达商业不会没有意识，经济观察报了解到，万达集团对“轻资产”战略的态度也起了微妙的变化。

  经济观察报通过万达内部人士获悉：万达商业对轻资产模式的提及次数正在减少，负责主抓这项工作的万达商业发展中心总经理吕仰峰并没有特别着急运作轻资产模式。

  “这种转变的原因是，2016年前两个月，万达商业销售额下调10%，只有71亿元，资本市场依然不认可我们，3月我们不怎么提轻资产模式了，我感觉推出的依然是重资产项目，比如万达商业旗下文旅项目管理中心在全国投资的12个文化旅游城项目，开始进入大规模销售阶段，这些项目总投资约3000亿元，今年预计开业2个万达城。”

  同时，王健林也在不断追求融资渠道多元化，万达商业在H股的融资作用非常小，万达金融旗下的快钱、百年人寿等都拥有融资能力。

  3月22日，王健林会见了嘉实基金总经理赵学军。嘉实基金是国内REITs试点企业，赵学军曾亲自操刀REITs产品，主张通过PE跨界房地产。

  灵活的多样的融资渠道是万达商业私有化H股的基础。

  回A股

  “不行就换是王总的风格，H股这么差劲，我觉得万达商业把H股换掉挺符合王总的作风，香港资本追求的净利润至上，多数是靠抠，这种风格太难受，王总做事要做就做世界第一，现在的股价不符合他的预期。”万达商管公司一位内部人士称，万达若回A股，拥有5000亿市值，并不是吹泡泡的计划。

  若A股市盈率能达到20倍，估值约5000亿元，A股便会成为万达商业迅速扩张的基石。

  万达商业一位内资股股东告诉经济观察报，王思聪的办公室已在商管公司总部旁边，王思聪有望参与到万达商业回A股计划。

  经济观察报发稿前得到消息显示：个别投资者已与万达商业取得联系，“希望万达控股股东控制住情绪，这个时候大家都要冷静，我们现在的主要诉求是调高销售目标、重资产模式不能放弃以及A+H股上市，换言之，如果控股股东和我们达成一致，最后可能没有私有化的事情。”

嘉实基金总经理赵学军。嘉实基金是国内REITs试点企业，赵学军曾亲自操刀REITs产品，主张通过PE跨界房地产。