地产金融化起步 绿城将打造“资金池”闭环

  随着中交整合绿城中国（03900.HK）“一体四翼”战略架构的落地，绿城金融属性的打造也被提上了日程。

  7月26日，绿城集团资金结算中心正式成立，这可以看作是绿城在地产金融化的道路上迈出了第一步。

  绿城中国执行总裁李青岸透露，绿城集团资金结算中心筹建工作自去年11月底启动，采取分步实施、逐步完善的策略，最终以实现成立集团财务公司为发展目标。

  据介绍，绿城推动资金结算中心建设，将整个集团资金进行归集、统一管理，通过资金协调机制，让闲置资金得到有效使用。绿城中国总裁曹舟南指出，绿城的目的是打造金融控股集团公司。“在拿地-开发贷-建造等环节，所有资源通过内部银行整合，才能挖掘更多利润。”

  首批40家公司纳入系统

  据透露，目前绿城集团资金结算中心已经完成了第一期建设，将房产集团首批40家A类公司纳入实施范畴，下一步将逐步把房产集团B类、C类项目公司以及其他三个子集团公司单位纳入服务范畴。

  与绿城集团资金结算中心签订了现金管理和银企直连服务协议的银行包括中国银行、农业银行、中信银行等。下一步将在更多领域与更多合作银行展开深度合作。

  资金结算中心成立后，将办理内部成员单位之间的资金往来结算、资金调拨等业务，发挥内部银行作用。

  李青岸介绍，资金结算中心的成立，将在集团总部形成一个资金池。一方面绿城集团与银行机构的议价能力得以提升，有助于降低企业的财务费用和融资成本，并进 一步提高银行授信总额。另一方面，通过集团的资金协调机制，在各成员企业间互通有无、调剂余缺，让集团范围内的闲置资金得到有效利用，缓解集团企业的资金 紧张状况，更好地保障企业生产经营的资金需求。

  过去一年半的时间里，在中交的大力支持下，绿城集团融资成本目前已经降到了平均年化利率6.11%。资金结算中心成立后，绿城集团的整体融资成本有望进一步下降。

  一名业内资深人士指出，此前资金存在地域限制，出于银行监管、政府监管需求，资金内部调动并不流畅。大部分企业的资金都分散在项目，导致集团公司贷款成本增加；此外，一般房企合作方比较多，有的合作方就不愿意将项目资金放进资金池。

  对此，李青岸指出，这次集团资金结算中心归集有40多个项目公司，基本是绿城控股或者控股子公司旗下，不存在上述问题，有望形成封闭运作，即便银行体系或者内部项目之间的资金拆借，比如利率上浮30%，仍可以做到比贷款还便宜。

  同策咨询研究中心总监张宏伟指出，今年如杭州、上海等热点城市地王频现的原因在于，竞买房企有资金支持且融资成本低，且有金融背景，或者走“房企+金融平台公司”合作拿地模式。

  不难想象，随着资金结算中心的成立，绿城中国的地产金融化已经迈出了实质性一步。

  李青岸介绍，资金结算中心的最终发展目标是成立集团财务公司，成为绿城的内部银行。未来，随着绿城资产经营集团的成立，绿城将争取信托、基金、保险等金融 牌照，主动探索“产业+金融”发展模式，逐步实现从“资产管理”到“资本运作”的转型发展，最终打造一个金融控股平台。

  房企金融创新潮涌

  张宏伟认为，具有金融背景的开发商拿地，多以资产配置的角度来判断。按照这些企业的算法，在一线与核心二线城市拿下地王的成本仍然合理，未来通过高溢价的产品销售仍然可以实现资金退出，并且有利可图。

  绿城此前也面临行业普遍的开发贷款覆盖不了地价款的问题。这就显示出资金实力的重要性。

  上述业内资深人士也指出，随着土地红利的消失，房企更需要在资金成本上挖掘利润。

  他举例称，现在做项目，买地一般会用夹层融资，就是因为房企现金流不足。未来如果通过资金重组，打造一个完整的金融链条，就可以进行资金池封闭运作。

  根据李青岸的描述，现在绿城项目开发阶段仍要用银行资金，后期销售可以补充资金池。预计资金池要建立3年以后，才能够名正言顺地吸储放贷。

  将巨额沉淀资产变现，成为房企热衷于搭建金融平台的主要原因。比如绿城旗下酒店资产已超过100亿，收益率偏低，资金成本较高。“一旦打包进入资金池，很多资管计划都会喜欢这样的资产”，李青岸说。

  目前全球500强企业中2/3以上拥有自己的财务公司或资金结算中心。而推进大金融战略在房地产行业近两年也成潮涌之势。

  如绿地集团2014年金融产业规模达到200亿元，2015年上半年的利润达到19亿元，同比增幅高达469%。集团规划到2020年，金融产业业务规模力争达到800亿元，利润达100亿元。

  绿地是通过收购金融牌照的方式来做传统金融。对于房企来说，若能获取全牌照，将极大增加资金流动性，降低资金成本。目前，其参股入股的金融公司有近50家。这一点，同样也在绿城集团资金结算中心的未来布局中。