告诉你一个真实的墨尔本房产市场

  市场上始终有关于澳洲地产的各种传闻，比如海外人士贷款限制、房价下跌等等，吴论君基于权威的澳洲市场分析报告，今天为大家客观描述墨尔本的房产市场。

  澳洲楼市——唯一一个不受金融危机影响的市场

  澳大利亚几乎是唯一一个成功躲过2008年全球金融危机和2011年欧美金融债务危机的发达国家。回顾2008年全球金融危机时，全球楼市包括中国楼市都受到很大影响，而墨尔本的房价下跌幅度却相对很小。为什么？

  这无疑归功于澳大利亚政府一贯的房地产市场保护政策以及对金融系统的有效调控，包括成立澳大利亚境外投资审查委员会（FIRB），专门评估外国投资者投资方案，并据此向政府提供建议；各州实施首次置业者补贴政策，抵消消费税对业主的影响；修改养老金法律，允许自我管理养老金基金投资银行债券中的房产等。

  墨尔本的房价持续7-8%的年度涨幅

  2015年第三季度的别墅中位价为688000澳元，比2010年中位价420000澳上涨了32％，平均每年上涨6％。而在过去的30年，每年平均上涨7.6％。

  截止2016年3月31日，澳洲著名权威数据公司CoreLogic  RP Data的统计如图所示：墨尔本市区公寓同去年3月相比也有近5%的增幅。

  澳洲市场房屋短缺，而不是供给过量

  在澳洲不少地区，地方政府发放新地块的速度过于缓慢，部分地区对已分区地块的审批时间长达3年，对未分区地块的审批时间甚至超过7年！

  墨尔本房产同样有供应的限制，澳洲统计局ABS2016年2月获批全澳18025套房子，其中整个维多利亚（墨尔本大区）仅有5800套。

  与此同时，澳洲的人口增速在发达国家中仅次于卢森堡，排名全球第二。2016年2月16日，澳大利亚人口突破2400万，比官方预测早了足足17年！而在过去的十余年间，留学生，尤其是中国留学生的人数以年均20%的趋势增长，并成为澳大利亚当地租房市场的主要消费者。

  墨尔本房产去化速度快

  房产在市场上销售天数是一个评判市场的很好指标，也是买家对物业的安全评断。以下的曲线图表示2015年2月墨尔本市区的物业通常是在44天左右卖掉，也就是说，墨尔本的房产去化周期是44天。

  下一张图表明投资者目前正在购买将近1500亿澳元的房产，比2011年几乎翻了一倍。其中改善性购房者更加活跃，是非常健康、稳定的市场结构。

  维多利亚州的移民（主要是墨尔本市区）每年都稳定增长。 截止2014年底89%的主要移民是来自海外移民，而州际的迁移也在稳定上升。根据澳大利亚统计局ABS统计，2014年-15年墨尔本人口增长91600人，高于悉尼。

  澳洲市场购买力持续增加

  国内高昂的房价和老百姓的收入差距越来越大，而澳洲的收入房价比是在逐年下降。下图表明每年平均收入与贷款70%支付的贷款费用的关系。蓝线代表满足贷款要求的收入百分比。这个图标是起始于1990年每5年一个单位， 在1990年平均男性每周50%以上的收入都需要支付贷款，而现在是在41%。

  墨尔本房地产市场仍然保持强劲，主要归因于受限的供应，净移民人口的增加，投资者高涨的活动以及相对的低利率。

  房产更重要的是受供求关系的影响。墨尔本房产的价格不像悉尼那么高，还没有达到不可持续的增长高度。

  从中长期来看，墨尔本房产市场是健康的，因为从中长期来看人口不断增长需要住房，政府限制开发导致的房屋供应稀缺，不可能产生市场供过于求，

  因此，澳洲大利亚房产协会认为，墨尔本房地产市场不可能下跌。