鼎信长城基金-资料汇总

坚守地产探路PE 鼎信长城投资逻辑“嫁接”术

地产基金转型潮，对鼎信这样的老牌地产基金管理机构产生哪些影响？鼎信在地产领域的投资逻辑是什么？从纯地产基金转型做PE、境外投资业务，鼎信如何将投资逻辑“移接”？

在2015年下半年涌起的地产基金转型潮中，大量机构寻求转型或干脆出局。但鼎信长城基金坚持了下来。

今年4月上旬，鼎信长城还与中国金茂共同成立了产业金融平台——金茂鼎信股权投资管理有限公司。该平台主要围绕地产项目的投资开展运营，预计2016年将完成100亿元规模的产业投资。

“鼎信长城做地产基金的规模一直在稳步上升，其实包括鼎信长城在内，有至少十家基金仍在坚守做地产基金。”鼎信长城董事长章华对21世纪经济报道记者说道，如盛世神州、高和资本，以及中城投资等。最后留下来的机构应该是最懂行业的，鼎信基金也形成了自己的系统和能力。

从2003年涉足中国房地产金融领域至今，鼎信长城的业务，除了地产基金业务板块，三年前，其又把触角伸向PE投资和境外投资领域，同时也受多家大型金融机构的委托，进行投资及资产管理。从传统地产基金向产业投资集团发展，鼎信目前已经形成超过300亿元的总投资规模。

地产基金转型潮，对鼎信这样的老牌地产基金管理机构产生哪些影响？鼎信在地产领域的投资逻辑是什么？从纯地产基金转型做PE、境外投资业务，鼎信如何把经验复制？

行业洗牌，机会主义导向者出局

2010年前后被称为地产基金元年，做地产基金的机构迅速从零上升到几千家。它们大部分以做债类投资为主，通过为开发项目提供高息贷的方式运作，享受地价、房价上涨所带来的红利。

随着2015年房地产行业的调整和利率市场的变化，中国地产基金迎来转型潮。歌斐等以做房地产投资为主的机构，其地产基金的占比甚至逐渐调整至不到三分之一。

“从2010年到现在五六年过去了，我们观察到行业由刚起步到很快热起来，又逐渐趋冷的过程，像抛物线一样，做地产基金的机构数量也逐渐降了下来。我认为这跟近几年房地产形势的调整有关，早期大家认为这是机会，后来发现行业中存在很多问题。现在房地产又在向上走，会不会有一些新的机构进入也还不好说。”章华说道。

在欧美一些发达国家中，房地产基金仍占据了相当的量。比如在黑石几千亿的管理体量中，房地产基金占到了三分之二。因此对于中国地产基金来说，发展仍刚刚开始。

他认为，那些看到行业不行就马上撤退的机构，很多是机会主义导向，90%以上的都在做债类投资。“他们本就不该进入行业，也没有能力在行业中立足。机会导向者出局后，有利于正本清源，留下能做事的机构。”

鼎信基金则一直在做项目公司的股权投资、债类投资和夹层类投资，他对21世纪经济报道记者介绍道，这三类的比例随着市场环境的不同阶段会有所调整和变化，现在来看差不多各占三分之一。

“真正做股权投资的机会，恰恰是在市场发生调整的时候，这种拼的就是投资眼光和时机的把握。地产基金的周期性比较强，长的大概一两年一个周期，短的一年两个周期，我们对时机的把握还是比较准的。”章华说道，鼎信投资的项目几乎都是在低谷的时候进入，如在上海虹桥的项目中，鼎信在市场不是很热的时候进入，当时楼盘价不到1.3万元，现在的价格是3万元以上。

五优投资，把脉地产投资风险与收益

21世纪经济报道记者在章华的办公桌前发现，鼎信针对地产基金业务已经形成近300页的白皮书。据了解，这也是业界第一套完善的资产管理白皮书。章华更愿意把鼎信做地产基金的经验，总结为“五优投资”。这套操作准则甚至引起了四大资产管理公司、招商银行总行招银大学等机构交流学习的兴趣。

五优投资主要站在两点，一是考虑投资机会在哪里，二是考虑投资风险如何把控。其中第一优指的是合作伙伴，基金不是项目的直接操作者，需要跟房企开展合作。中国目前有几万家房企，跟谁合作就变得很关键。这需要机构对房地产圈层足够熟悉，有较强的行业资源来开展合作。

章华表示，合作伙伴的选择：一是看真实实力；二是看盈利能力；三是看风险把控。鼎信内部有自己的名单制度，哪类房企适合做股权投资，哪类房企可能会隐含部分道德风险，适合做夹层投资，哪类需要管控好抵押、担保，适合做债类投资都悉数在列。

第二优，对城市的判断，中国有六百多个城市，鼎信认为在一线和强二线城市中仍存在机会。对一些重点城市，鼎信有专职的投资经理去跟踪，定期做反馈和对照。

“我们在全国有15个重点城市，分为ABC三类，每一类里边有几个。A类指能带来最多收益的城市，但它不一定是最大的城市。比如这一波我们比较看好武汉、郑州，它们处于价值的低谷，在北京我们看好燕郊。前年我们最看好合肥和厦门，合肥的项目鼎信投入到现在，一年左右的时间涨了20%到30%。”他说。

章华同时判断，2016年一线和强二线城市地价过热，是出货的机会。对于老百姓来说，不建议买房来作为投资或投机，如果是自住越早买房越好。“因为一线和强二线城市带来的不仅是房子的价值，还有就业机会和未来发展的价值。对于三线城市的房地产来说，不是周期性调整而是趋势性的下调，很难再上升，呈‘L’型走势。”

除了城市的选择，在市场中真正考验投资眼光的还有项目本身，这就涉及到第三优——项目筛选。章华表示，鼎信有近100项指标可以对项目进行评测，其中的核心一是地段，二是项目所在区域的供需比，三是看项目的物业类别。目前中国销售型物业占主体地位，持有型物业还未发展到西方国家那样的成熟阶段。此外，对于项目本身来说，投资时机的选择也很重要，时点不同带来的价格差异是巨大的。

第四优是指管理团队，因为做事需要具体由项目经理操盘。第五优，指交易条件，除了商业条款，鼎信也会提出管理方面的交易条件。“比如我们每投一个项目，都要求进入对方的董事会，在项目中所占股权比例通常是25%到49%。”章华说道。

他进一步解释道，VC/PE机构做投资一般都是小参股的方式，管理团队起主导作用。但地产投资如果份额占得很少，就没有发言权。你也不能过高，如果占据绝对的主导就会变成开发商，而不是投资和金融的视角。

在五优投资的基础上，章华进一步对房地产投资的机会进行判断。他认为房地产增量的机会是结构化机会，五年前20%的市场有机会，80%的市场没机会。现在20%的机会中又出现“二八分化”，结构化进一步收窄，20%中的80%看似机会其实不是机会，还有20%即4%有机会。“我认为这个规律会适用很多年，4%的机会一直都在。”他说。

此外，在房地产投资市场中还存在旧物业改造的存量机会。欧美已经有REITS（房地产信托投资基金），但中国还需要时间去发展。鼎信认为在上海的核心区域存在对地产存量进行改造的机会，已提早布局建立起专职团队。

投资逻辑相通。涉足PE、跨境投资、定增与并购

鼎信以地产基金业务起家，涉猎范围正逐步扩大。三年前，鼎信投出PE业务方面的第一笔项目，跨境投资方面也正在推进，有一个项目基本确定要投出。

章华表示，目前地产基金在鼎信管理的总规模中占比2/3左右，剩余为PE业务和境外投资业务。鼎信内部有明确的专业分工，架构上有投资部，投资部内部又分成房地产投资、医药投资、其他新领域投资等，房地产领域专业出身的人只占1/3。

在PE领域，鼎信细分医药、节能环保、并购基金、定向增发等投资方向。“我们所投的项目一类是财富管理公司，各家商业银行的统计数据显示，中国财富管理公司的数量已经超过美国，我们看好这个行业的发展。第二类是互联网+项目，我们投了大数据公司，去年投进去后短短两三个月，溢值就达到了50%。在医药领域，鼎信也有投出，其中一家公司已经上新三板，一家正在做转板。”章华介绍到。

他还透露，耶鲁大学在中国和国家发改委国际合作中心共同合作的国合·耶鲁基金，由鼎信长城在管理，用来投综合基金。近期，国家卫计委和一家大型央企合作成立的医药基金，也在与鼎信洽谈，基金规模初定在50亿，计划委托鼎信做管理。

从纯地产基金转型做PE业务，鼎信如何把经验复制？章华表示，他认为任何一笔投资从大的方面来说，投资逻辑是相通的。房地产股权投资的核心是看项目的两个财务指标，即IRR（内部收益率）和ROE（净资产收益率），VC/PE项目的投资核心也是看这两项指标。

此外，章华认为管理地产基金股权投资的难度丝毫不亚于做PE投资，这为机构培养了更强的管控能力。“投PE项目时各方股东的利益是一致的，都希望利润越多越好，项目上市后乘以几十倍的价值，会带来巨大价值。但单个房地产项目是不上市的，在自循环的过程中股东利益有趋同的一面，要共同把市场做好。但在项目内部，股东间往往会有不同的考虑，一方股东会吃掉另一方股东的利润。”

他解释道，比如开发商开发单房间每平方米的成本是3500元还是4000元。如果开发商说4000，机构不同意，这样影响项目进展损失会很大。机构同意后，又可能自己吃亏。“一个房地产项目从始至终涉及到至少几百份合同，针对合同的判断需要专业性。在这种管理上，我们会派人进董事会，事先定好机制。如何在封闭项目中，把股东间的规则定好、把项目管理好，这比投PE项目还要难。”他说。

在医药、环保领域，投资人确实存在技术盲点，这带来了一定的风险要素。但机制的设计，可以有效降低风险。比如设定对赌机制，或者通过商业计划书明确项目今年的销售规模、利润、成本情况，未来的成长性和上市计划等。

“技术是支撑，但在企业运作的过程中不是最关键的要素。医药技术再领先，监管机构是否批准，市场是否认可，有没有相关渠道和成本控制，研发是否有可持续性，这些都需要去考量。但这些要素都不是最主要的，最关键的还是人。如果他是一个技术派，就看他的综合技术能力在行业中究竟占多少分贝，未来的可持续成长性如何。”他说。

荣誉：2015年初 融中集团 最佳产业基金管理机构
        2015年11月 第一财经 2015年最具实力产业投资机构
        2015年12月 投中集团 2015年产业投资机构、产业投资人物、最佳产业投资案例
        2015年12月 清科集团 2015年中国股权投资年度综合10强

鼎信团队亦是证监会《上市房企指标监控系统》牵头制定者。

主要管理层：
鼎信长城基金合伙人、执行总裁王健飞先生；
鼎信长城创始合伙人及执行总裁陈丹；
资产管理部总经理刘景春；

主要管理层：
鼎信长城基金合伙人、执行总裁王健飞先生；
鼎信长城创始合伙人及执行总裁陈丹；
资产管理部总经理刘景春；
地产投资总监吕顺香先生；
创新投资部投资总监胡伟伦先生；
海外投资部高级投资总监张茂；

合作的机构：
1、鼎信长城与秀兰集团在京津冀热点区域---香河县共同合作秀兰·左岸小镇项目基金成功募集并投出，该项目位于京津冀热点板块香河县，是当地深度绿色高端盘，坐拥550亩超大绿色景观。
2、鼎信长城与三盛宏业达成实质性合作，双方战略合作进入新阶段。三盛宏业创立于2002年，其独创的“颐景园”园林地产品牌，在全国享有较高的知名度和美誉度。目前在开发项目分布于上海、浙江、江苏、广东、山东、安徽、辽宁等地，截至2015年底，其房地产累计完工面积及正在开发面积约550万平，2015年销售金额约50亿元。2005至2015年三盛宏业连续十一年被中国指数研究院评为中国房地产百强企业、中国房地产园林地产领先品牌。
3、鼎信长城参与上市公司翔宇药业股份有限公司本轮定增并已完成投资。本次参与上市药业定增，是鼎信长城除房地产专业领域外，开展多元化产业投资战略的实践。2016年，鼎信将布局大健康领域，挖掘生物制药、移动医疗、医疗服务以及医疗器械等领域投资机会，致力于成为行业领先的产业投资集团。
4、鼎信长城创新投资业务所投出的企业——北方大贤有了技术领域重大新闻：大贤科技“风格”能源气象平台正式发布。该平台是由北方大贤风电科技(北京)有限公司自主研发，是面向资源评估人员、开发商和其他能源气象相关企业的免费开放的新能源与气象综合业务云端系统。
5、鼎信长城基金投资近10亿联合央企方兴地产夺重庆空港新区地块。
6、鼎信长城基金牵头完成重庆国奥村项目6亿投资。
7、鼎信长城基金与中粮置地集团就联合房地产项目的投融资与开发建设达成了战略合作意向。
8、鼎信长城与铁狮门开启业务合作。铁狮门高级董事总经理Mr. Frederick T. Waldeck（霍瑞德）先生、中国区首席投资官陈志超先生以及高级总监陈绍平一行来访鼎信长城基金北京总部。此次来访，铁狮门与鼎信长城就双方在境外房地产投资领域的合作展开深入而友好的交流，并就美国投资项目展开实质性讨论。
9、鼎信长城与中民投加快开启共建资本平台，围绕国内并购投资、大健康投资、境外地产等领域深度合作。
10、鼎信长城与保利置业目前存量项目再开发携手合作，保利置业期待与鼎信在具体项目上展开深入合作。同时，将就保利置业新增项目、结合鼎信长城现有的优质项目上双方做好开发与资本嫁接。
11、鼎信与某大型股份制银行共建组合型基金后，2016年上半年该行主动发起合作，计划发起100亿人民币组合型基金，首期募集金额达30亿。鼎信长城实现资金池六池联动，不仅如此，更多主流金融机构紧锣密鼓推进共建组合型基金。
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