标准普尔：中国房价2015年将下跌5%

政府为了刺激中国的房市，日前推出了购买房产及出售房产的优惠政策，但国际评级机构标准普尔(Standard&  Poor""""s)认为，大陆房地产供求比例失衡，市场消化过剩需要时间，预计未来12个月内，大陆楼价平均售价仍将下降5%。

    3月30日，央行和财政部等6部委联手发布放松房地产信贷和税收政策的消息，下调居民家庭购买第二套房的最低首付款比例由之前的60%至70%降为不低于40%;将二手房转让免征营业税的期限由5年减至2年。虽然有观点认为第二套房贷款首付比例降低到40%是历史上最宽松的政策，但此招救市仍难以奏效。

    标普：未来12个月内大陆楼房平均售价仍将降5%

    据香港《经济日报》4月3日报导，标准普尔发表报告称，中国最近的房地产宽松政策可能增强买家对市场企稳的预期，从而推动销售上升，但开发商能够多快清理库存，还有待观察。

    报导称，由于平衡房地产行业供应过剩的状况需要时间，标普预计，未来12个月内，大陆楼价平均售价将下降5%。按揭贷款政策放松将有助于刺激潜在改善型购房者的需求，这对于北京、上海等一线城市的开发商有利。但是，三四线城市供应过剩的情况严重，新政对这些城市开发商的利好作用可能没那么大。

    标普预计，未来12个月内中央将宣布更多政策刺激房地产行业的增长。

    而另一评级机构惠誉(Fitch)4月2日也发表报告称，中国近期推出的楼市政策，不会大幅刺激需求，因有意入市的投资者，或会因房价上升预期减弱而延迟入市。

    经济增长缓慢无奈出手救市

    从2014年的第4季度开始直至2015年的前3个月，出台的各项经济指标都显示经济增长乏力，有观点认为中国经济已经进入了通缩轨道，虽然有些经济界人士对此观点有所保留，但也不得不承认中国经济确实已经面临通缩的边缘。有金融机构认为中国第一季度和第二季度的GDP要低于当局定下的7%的目标。

    而房地产目前是中国经济的支柱之一，德意志银行认为，到2013年，卖地收入占地方政府收入的比重为35%。卖地收入占中国财政总收入的比重为23%。中国经济放缓，地方政府已面临财政拮据。

    3月16日，财政部发布数据显示，今年前两个月，受房地产市场调整影响，国有土地使用权出让收入4553亿元，同比减少2579亿元，下降36.2%。有地方财政系统人士向《每日经济新闻》记者表示，地方财政吃紧，未来财政收支的矛盾或将更加突出。有观点认为，2015年一些地方财政收入增长将为负增长，财政将面临30年来最大挑战。

    民生证券认为，出手救市，房地产产业链也不会因此复苏，对宏观经济的拉动有限，房地产依然是当前经济的主要下行压力之一。

    民生证券研究院执行院长管清友认为，房地产复苏周期分为几个阶段：政策松-销售反弹-库存去化-拿地反弹-投资反弹。目前看，销售仍未企稳，投资反弹仍遥遥无期，这也限制了制造业投资的空间以及地方政府的公共收入和支出。所以仅靠地产放松无法扭转经济下行趋势。

    大陆房价加速下行通道被打开

    2015年1-2月份，大陆住宅销售面积和销售额双双呈现“两位数”下降。其中，销售面积下降17.8%，比去年全年跌幅扩大8.7个百分点;住宅销售额下降16.7%，跌幅扩大8.9个百分点。全国70个城市中，66个城市2月份房价环比下跌。

    中国指数研究院4月1日发布的数据显示，2015年3月，中国100个城市新建住宅均价为每平方米10523元，环比下跌0.15%。与去年3月份相比，百城房价同比下跌4.35%，跌幅较上月扩大0.51个百分点。

    数据显示当局2014年的救市举措收效不大。去年“9.30”房贷新政之后，加上货币政策的降息降准，市场上很多人预计房地产很快将触底反弹，事实的情况是去年房地产市场惨淡收场。

    中国财经观察员金子厚认为，从世界范围的地产市场数据的分析来看，空置率从高至低的下降的周期，恰恰和房价的下降周期相对应。此刻松绑限购政策，正是基于缓冲楼市硬着陆风险的措施之一，也恰恰说明了楼市已处于下行通道之中了。

    他认为，当下楼市的症结是过去市场的供给量过剩，而老百姓的可支配收入并没有同步增长，这样就使得房价一直居于高位，库存无法有效消化。拥有多套房的人在未来可能出台的遗产税和不动产登记制度的预期中，一定会结合这次的利好政策抛售手中拥有的房产，这样一来，市场上的供给量更加过剩，房价只会继续下跌。

中国上市房企负债人民币1.95万亿,截至4月6日为止，中国有75家上市房地产公司已公布2014年财报，合计负债达人民币1.95万亿元，年增率达17.3%，平均负债率达74.05%，高于2013年的73.83%。
兰德谘询总裁宋延庆表示，若加上在香港挂牌的中国房企的表现，如绿城中国出售股权、融创中国收购佳兆业等重大并购事件，显示在2014年房地产市场低迷的情况下，开发商普遍采用高杠杆和高资金成本驱动的以债养债模式，导致多家房地产公司的负债风险攀上新高。而根据Wind资讯的数据，在75家上市房地产公司中，有34家负债超过百亿元人民币，其中，万科、保利、招商地产的负债均超过人民币1000亿元，分别为3295.15亿元、2948.93亿元、1079.46亿元。