“最严调控”下4月楼市全面降温 后市将继续调整

  如果从2016年9·30开始算起，截至目前，全国已有超过55个城市发布了各种房地产调控政策160余次。这一轮调控与往年有两点不同：首次涉及了商住物业；另外多个城市还出台了限售政策。这充分显示了，全面抑制投机投资、让房子回归居住本质的政策动机。

  始自北京“3·17新政”的这一轮楼市调控，堪称史上最严，不仅限购限贷限价全面收紧，还祭出了限售这一新手段，狙击楼市投资投机。

  中原地产研究中心统计数据显示，4月楼市成交整体下行。其中一二线城市均不同程度下降，三线城市同环比略有增长。上海、广州、福州、苏州等城市的成交下降明显，环比跌幅均超过3成。

  如果从2016年9·30开始算起，截至目前，全国已有超过55个城市发布了各种房地产调控政策160余次。这一轮调控与往年有两点不同：首次涉及了商住物业；另外多个城市还出台了限售政策。这充分显示了，全面抑制投机投资、让房子回归居住本质的政策动机。

  多家机构和业内人士预计，后续更多的城市将加入到信贷与购买资格收紧的行列中，二线城市将基本全面升级调控到限购+限贷+限价+限售的“四限时代”。

  在这样的背景下，主流房地产市场进入周期性调整已成定局。楼市拐点正在到来。

  京广深领衔下跌

  作为此轮调控的风向标城市北京，一个多月来，已连续出台了十几次调控政策，效果立竿见影。

  中原数据显示，4月北京新建商品房住宅只成交了2138套，同比跌幅高达59%，环比跌幅也达到19.6%。整体明显下行，市场全面降温。中原认为，今年的五一小长假有可能是北京最近4年的最低点，成交价可能低于2014年。

  另据伟业我爱我家集团市场研究院统计，4月份，北京全市二手住宅共完成网签16902套，环比3月的25952套减少35%，同比2016年4月的26374套减少36%。此外，4月北京二手住宅的成交均价为59564元/平米，环比3月整体下降了6.8%。这是2015年8月至今，北京二手房价的首次回落。

  另一调控样本广州，据阳光家缘网数据显示，4月份广州一手住宅网签量为7984套，环比新政刺激下网签爆发的3月份大跌47%，不过，与过去四年同期相比，今年网签量排在第二位，仅次于2016年。

  价格也有下滑。全市网签均价为16332元/平方米，环比3月下降3.4%，这也是去年6月份以来，近11个月中均价最低的一个月。

  北京、广州楼市新政中，影响最深远的莫过于商住物业禁止向个人销售。目前，北京的商业银行针对商住贷款也开始全面升级，执行口径基本全面暂停了这部分业务；商住市场成交已经接近0，剔除其中位于通州的部分商务公寓，被政策抑制的商住物业现在全线冰冻。

  而据阳光家缘网数据显示，4月份一手商服类物业（含公寓、写字楼）网签2020套，环比3月份大跌64%，其中不少还是新政前成交，在新政后网签的；均价22112元/平，环比下降3个百分点。

  而作为出台调控最早的深圳，新房均价已连续7个月下跌。5月1日，深圳市规划和国土资源委员会公布的数据显示，尽管成交环比上涨，但4月全市新房成交均价为54619元/平方米，环比仍微跌0.2%。

  从全国主要城市看，因为调控政策持续不断施压，一二线城市这个小长假的实际签约是2015年来最冷清的一个假期。除了少部分三四线城市外，市场走势都在明显下行的趋势中。

  周期性拐点已至？

  在本轮严厉调控之前，全国热点城市的房地产市场已连续两年上涨，很多城市的房价都翻了一番。热钱轮番涌入一二线城市及周边，楼市炒作氛围浓厚。

  在过去一年多时间里，全国包括京津冀、长三角、珠三角及周围区域，因为价格绝对值较低+各种利好集中，导致投资需求旺盛，房价上涨了一倍多。

  因而，从3月开始的本轮调控，以一线城市为中心全面封堵投资投机。21世纪经济报道记者注意到，目前出台严厉调控的城市，基本都位于京津冀、长三角、珠三角城市圈，比如北京及雄安新区周围全面限购，过去限购以一二线城市为主，而当下是很多大城市周边的三四线城市也进入限购范畴。

  此外，本轮调控也开始限制持有年限，包括厦门、福州、广州、珠海等18个以上的城市均出台了新购房必须持有一定年限后才可以转让的政策。这些政策严厉打击了短期炒作的投资者。

  首创证券指出，通过强势冰冻短期流动性，发挥对投资性需求的抑制作用，未来“限售”政策可能成为主流调控措施。

  中原地产首席分析师张大伟预计，后续二线城市将全面升级调控到“限购+限贷+限价+限售”的“四限时代”。

  中国指数研究院认为，随着热点城市调控逐步升级和调控向周边三四线城市蔓延，预计未来市场成交量仍将持续回调。

  除了严厉调控，对于楼市影响最大的则是房地产信贷的变化。目前，房地产信贷政策全面收紧，一二线城市基本全面恢复了认房又认贷的信贷政策。

  出于防范风险的考虑，商业银行房贷利率连续上升。数据显示，4月全国首套房平均利率为4.52%，环比上月上升0.67%，已连续上升4个月，现在部分城市处于基准水平。首套房贷过去普遍8.5折、9折的情况已经大幅减少。

  4月底，北京部分银行发布最新房贷利率通知，以网签日期为准，5月1日（含）以后网签的业务，首套房利率最低执行基准利率，二套房执行基准利率上浮20%。

  在易居研究院智库中心研究总监严跃进等人士看来，商业银行取消首套房利率折扣，二套房利率由1.1倍上升至1.2倍，是房地产市场拐点即将到来的标志，楼市进入了周期性调整。接下来一些热点区域的价格或将下调。

  在伟业我爱我家副总裁胡景晖看来，如今全国楼市政策的基调已定，北京作为楼市风向标，未来很长一段时间内的政策都将是从严趋紧、毫无松动可能的，“所以市场的降温趋稳已成定局，而房价也将再无上涨的空间和动力，进一步下滑是大势所趋。”

  严跃进指出，过去十多年，房地产调控和房价表现始终都具有周期性的，以收紧调控和放松调控为标志，楼市成交率先表现，之后便是价格的调整。实际上调控从来都是有效的，但是每次调控之后都会再次放松刺激，导致从总体上看房价仍然是上涨的。这次调控收紧，房价也会随之调整不会例外。

  他认为，这次调控与以往可能不同，除了限制性手段之外，还在加紧研究和制定长效调控政策，比如加大土地供应调节供需关系，以及房地产税等长效机制都有望加快出台。