房企用这3种方式搞钱，再也不用陪银行行长喝酒了！

黄金十年已逝，说的是房地产开发，不认不行。但龚自珍说，落红不是无情物，化作春泥更护花。这朵“花”就是房地产金融，而房地产基金又是前者这顶皇冠上的明珠。

30岁的行业大哥万科向凯德、铁狮门学习，已经足够让人预测这样一个趋势：具备房企建设或运营能力的“运营型”的基金与具备金融投资能力的“基金型”房地产企业，互相融合借鉴合作，将构成未来几年内的主要行业特征。

【二三线城市房地产基金市场空间大大滴】

   相比海外，我国的房地产基金发展十分迟缓。虽然2003年，中国第一支房地产私募基金“精瑞基金”即落地，但是2010年才是真正意义上的中国房地产私募基金的元年。

   全球最大的房地产基金，黑石房地产基金资产管理规模达916亿美元，而我国目前最大的房地产基金资产管理规模不到500亿人民币。而且，由于具有股债双修的特质，当前我国的房地产基金常常作为房地产开发的辅助融资渠道面貌出现。

资料来源：2014年中国房地产基金白皮书

2013年，中国私募房地产基金金额为10667亿元，投资金额为6316亿元，占当年房地产投资总额86013亿元的7%。总体来说，呈现出3大明显特征：1）主要集中在一线城市，尤以上海居首（不愧为金融之都！）；2）债券为主，股权较少；3）商业为主，住宅较少。

未来，从业态上看，养老、旅游等领域拓展；而从城市来看，二三线城市的潜力也比较大。中国会不会走上这条路，不取决于是否要学习国外的模式，而是中国庞大的存量物业基数，就决定了中国必然将走上这条路。

【目前中国的玩法还处于很low的水平啦】

个子大不代表强，因为可能只是虚胖，比如所谓的石化双雄。中国的房地产基金成长的速度很快，但是个子依然很小，而且模式也还很落后。没办法，我们才刚开始兴起，人家那边已经在居民资产配置中占据重要地位了。

当然，后来者也绝非全然没有好处，我们完全可以学习吸收别人的宝贵经验，并根据实际情况进行改良。

纵观全球（这四个字总给人一种淡淡的装逼味道），目前房地产基金主要有3种模式，笔者姑且将其划分为初级（低级不好听）、中级和高级。

1、初级模式：项目制的房地产基金合作

典型代表：凯德的PE+REITs模式

凯德模式是经典的改造经营+REITs接手退出的模式，核心利润段留给了自己公司，并通过发售REITs来实现退出，搞定项目获取到投资退出的全流程。其核心竞争力主要有2个：一是改造经营能力，能让未来的利润变现；二是有REITs的保障，能解决资金渠道。

凯德靠在拥有巨大存量物业国家寻找运营能力较弱的项目，通过经营改造获利，目前其管理规模超过2000亿元，其中，中国地区占比超过40%。由于前期投入是自有资金投入，所以从盈利模式上看，凯德并非完全的轻资产，只有在退出到REITs后，通过收取管理费使其拥有持续的现金流。

2、中级模式：以公司为资产配置标的

典型代表：黑石的LBO+IPO模式

黑石模式是通过LBO收购（LeveragedBuy-out，即“杠杆收购”）则在管理、扩张、改造方面都进行加强，且不限于已有项目的改善，而是将整个品牌的做大做强。

相比于项目制模式，黑石的核心竞争力在于对公司的管理运营；同时，由于黑石模式是以IPO的形式退出，所以其有更多的精力和动力放在公司运营层面上。

黑石目前管理的资产规模916亿美元，其中70%投资于写字楼、酒店等领域。管理费率高达3.8%，现金流棒棒的。2014年，宇宙第一大房企万科销售额2000亿人民币，归属于股东的净利润158亿元。而黑石全年收取的管理费约为216亿元！不开发物业，而能胜似开发物业，是完全有可能的。

3、高级模式：有底蕴的改造经营

典型代表：基汇资本依托文化的另类模式

基汇并无特殊的商业和盈利模式，但凭借其有独特的韵味，通过将纯粹的管理运作和资本运作融入到文化元素中，基汇干了很多漂亮的案例。其经典的好莱坞罗斯福酒店的改造是业内标杆，同时，三里屯的太古里项目、盈科中心项目，也都显示了其有别于传统“房地产+金融”的特色。

基汇资本只有10岁，但资产管理规模已超过67亿美元，扩张速度很凶猛。

由于我国房地产基金发展迟缓，目前，国内典型的房地产基金均处于初级层面，国内的典型房地产基金包括稳盛投资、高和资本、万通投资，分属住宅、商业、工业的龙头之一，三者无一例外地均选择以项目制为切入点，部分为债权投资，部分为股权。这是一个悲伤的故事。必须构建多层次的资本市场！

【房地产基金可有效解决缺钱的问题】

银行贷款是目前房企融资主要渠道，占总资金来源50%以上。但我国商业银行对房地产企业贷款必须在“四证”办齐并具有30％的股东权益后才可进行，而在当前市场整体不景气的形势下，中小开发商想要银行开发贷，基本只有两个字——没门！

房地产基金具有股、债双重特质。债权型基金主要扮演金融中介的角色，在银行贷款不能覆盖的阶段，债权型基金可以补位介入。在房企拿地前期、调控政策紧缩期，房企通过银行贷款筹资受限，债券型基金都具有错位竞争的优势。

现实中，房地产行业因其投资规模大，周期长等特点，开发商通常需要借助房地产基金的过桥投资补充拿地资金、项目开发资金、大宗物业或烂尾楼项目收购资金、商业地产开发资金等，房地产基金至少可以在3大重大时点介入其中（如图3）。

【四、通过房地产私募基金募资的案例】

2013年，房地产私募投资基金的投资金额为6316亿元，相比总额来说占比不大（只有7%）而已，但这依然是一笔不小的数目。要知道，最近雨润仅仅因为2个亿的债务纠纷就轰然倒下了……6316是多少个2个亿，仔细算算。

关键时刻，每一分钱都弥足珍贵。这也是为什么光耀地产之类的公司，在走投无路之际会选择民间高利贷做最后一搏——因为搏一把或许能活，不搏马上死掉。

当然，房地产私募基金的年回报率不低，这意味着它不是纯送温暖的大白，但相比民间借贷的血盆大口要好得多。下面例举3个成功的操作案例，让你分分钟明白房地产私募基金是如何给开发商送温暖的。

1、案例一：伟业基金介入资金链断裂的国恒基业项目

北京国恒基业大厦项目的开发商在拿到土地后、拿到四证前资金链出现断裂，由于尚未拿到四证，无法获取银行开发贷款，如果没有资金注入，只能game over。

开发商找的救星伟业基金以全程打理方的身份介入项目，调整了项目的定位，为开发商提供了2500万元的救命资金。开发商在拿到四证后获得了银行1.2亿元的贷款，伟业基金顺利退出。

在整个过程中，伟业基金获得的收入是2500万贷款按档期银行贷款利率的利息收入，该种操作模式是典型的债权型投资模式。

案例二：鹏华前海万科REITs

鹏华前海万科REITs发行规模30亿，50%用于购买前海万科公馆的资金收益权，其余50%用于购买固定收益类的债券产品。

鹏华前海万科REITs通过增资获得2015年1月1日至2023年7月24日止的前海企业公馆项目100%收益权。

作为国内首只公募REITs，目前该基金已进入上市准备阶段，上市之后可以在二级市场交易。基金最小买入申报数量变更为100份，二级市场交易门槛为1万元起。

在成熟市场，REITs具备收入稳定、高分红、高流动性、高成长性等特征，被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产，可以极大地丰富了房地产管理的内涵，增加资产配置的多样性。对于开发商来说，REITs能够带来稳定的外部资金来源，加速商业项目变现，实现房企轻资产转型。

若按1960年美国REITs发展初期的规模占储蓄0.16%的比例计算，未来我国发展REITs初期的规模可达705亿元。若按2010年美国上市REITs规模占储蓄17.25%的比例计算，未来我国上市REITs规模将达7.72万亿元！

尽管有观点认为鹏华前海万科REITs是“赔本赚吆喝”，但不踏出第一步，永远不知道世界的另一边是什么，此处应给万科鲜花和掌声。

3、案例三：华润信托银泰零售基金投资商业地产项目

华润信托银泰零售基金投资银泰旗下北仑、奉化、成都商业地产项目采取的是“股+债”的模式。

具体操作流程为：1、由银泰和华润信托组成GP，由信托计划担任优先LP（16 亿人民币规模）、中国银泰出资4 亿为劣后LP，投资于天津银泰零售发展股权投资基金的有限合伙企业；2、该基金再以1亿股权投资、19亿股东贷款形式投资于天津银润有限公司；3、天津银润投资于银泰旗下的三个商业地产项目；4、基金的债权和股权跟随三个项目进度逐年退出，中国银泰对年华14%的收益率提供担保。