伟哥说楼市：2016上半年还凑合，下半年很可怕

本来不想预测的，恰巧今天没有软文，那么就嘚瑟嘚瑟伟哥个人对2016年的看法：

2015年出现了暖冬，当然出现的原因又是政策，也就是书记、总理的几次喊话，事实上起到了延续政策刺激的作用。2015年楼市最典型的形容词其实是窗口期抽风型，330政策是分水岭，7-8月签约高点其实除了降息等刺激外股市起到了很大的推动力。

首先：从信贷政策看，降息空间越来越小

过去这一年可以说一直在打鸡血。

从过去商品房成交表现来看，与货币政策松紧存在较高的同步相关性。

2015年11末，M2余额同比增长13.7%，同期全国商品房成交面积累计同比增长7.4%。商品房成交增速自2013年起持续回落，2015年初开始筑底反弹。M2增速最近一次是在2013年4月见顶，之后波动下行至2015年4月触底反弹。也就是说，本轮商品房成交复苏，伴随的是货币总量的快速增长。下一阶段，央行将保持适度流动性，实现货币信贷和社会融资规模合理增长，这为全国商品房成交量平稳增长奠定了重要基础。连续6次降息，未来再降息的空间就会越来越小。

其次：政策的刺激效果越来越弱

从政策作用看，效果越来越弱，而且这政策方向也邪呼呼的不对撒。

期待农民工买房？伟哥曾经梳理过，经过这么多年的发展，户籍松绑已经刺激不了购房者了，农村户口反而含金量越来越高。特别是近城农村，收入匹配购房，但事实上需求已经不旺盛。

期待降价去库存？脑袋被门挤了。对于投资属性产品来说，从来没有听说有任何一项能够降价清库存的。降价只会被砸售楼处，个别项目如果降价可能会卖的快点，但必然带来的是市场的崩溃。

房价不涨，库存去不了。

第三：分化的市场现实，导致任何政策都无效

一二线市场看得见的火热，三四线看得见的冰冷。任何刺激政策在这种市场基础下，都只能是马太效应，刺激热的更热，导致冷的更冷。

产业不去三四线，人就不可能去三四线。

一二线发达城市与三四线发展中城市在销售市场表现迥异，构成了销售的地区间分化；而新开工的持续负增长和销售的复苏则构成了施工建设与销售之间的分化。上述分化反映出当前楼市面临的困境，即三四线发展中城市同时受存量高与需求低影响，现有政策刺激难以见效。

比如现在热议的：个税抵扣、限购松绑等，都不需要也不可能帮助三四线去库存。

第四：可怕的一线城市地王

以北京为代表，目前在售的项目都是2013年上半年之前的那一拨土地，而按照土地节奏，市场最火爆的地王潮出现在2015年，这一波土地入市将要求房价涨幅在100%，这种情况下，目前的市场很难接受，所以看2015年的销售榜单，地王项目不可能出现在前列，地王项目必然面临着延长销售节奏，用时间换未来高溢价的可能性。

第五：那么未来买房如何选择

1) 首先是库存消化周期。一般认为，城市的库存消化周期在12个月左右，则库存量处于一个良性的位置，新房市场供求基本平衡。上表所罗列的城市中，只有天津小幅超过了这个标准，其他城市供求稳定，并没有高存量的风险。

2) 其次看二手房市场。活跃的二手房市场是新房市场稳定繁荣的保障，由于住房需求传导机制的作用，哪怕是低端二手房的需求，也有可能环环相扣地为新建商品住宅释放需求。二手房市场的体量越大，这种传导机制就越有效率。在有数据记录的城市中，绝大多数二手房成交体量已经达到了全部住房成交的三成以上，有利于住宅市场的流通。

3) 累计购地销售比表述的是土地市场的供求关系，比值越低表示土地越紧缺。根据中原长期监测土地市场的经验判断，150%为库存警戒线，超过警戒线的城市有土地供应过剩的风险，这种风险也很容易传导到新房市场。

4) “人均累计新房销售面积”是我们最早提出用于描述新房市场发展程度的指标，这个指标数值上等于“1998年以来城市的累计新建住宅销售面积”与“当年常住人口数”之比。该指标可以为横向比较各城市新房市场发展程度提供了参考依据。同一时间点，这个指标越高，显示该城市新房市场发展程度越高，同时未来继续提高的空间变小。由于该指标是人均值，如果当地人口增长快，即使指标数值不变，也能保持稳定的新增住房需求。

5) 常住人口的城市化率和人口流动率，上述各城市在这两项指标上趋同性比较强，除了南宁外，城市化率都已经超过60%，外来人口超过常住人口的10%，在深圳和东莞，外来人口甚至超过常住人口的75%。这两项指标越高，显示基于人口的潜在住房需求越高。

6) 最后是人口增长速度。人口数量是住房需求的最基本来源，城市的人口增长越快，住房需求，尤其是居住性需求就越大。此外，人口的聚集还带来了商业的发展、劳动力资源的聚集等等，也造成了公共资源，尤其是土地资源的稀缺。正是这种需求性和稀缺性维系了城市住房的价格。