土流网：“58+链家”的土地流转生意，在1.5亿融资后开启...

土流网：“58+链家”的土地流转生意，在1.5亿融资后开启金融模式

一年前，虎嗅对一家“土地流转领域的链家+58同城”——土流网，进行了创业报道。一年后，虎嗅再次采访了土流网创始人兼CEO伍勇，此时的土流网刚对外宣布完成1.5亿人民币B轮融资，本轮融资由复星旗下的复娱文化与经纬创投联合主投。土流网A轮融资是在2014年6月完成的，是由盛大资本主投5000万人民币。

土流网成立于2009年，是伍勇刚从大学毕业时全身心投入的一项事业，他在大学期间因为做域名生意爱上互联网，并在SEO方面有一技之长。出生于湖南农村的伍勇，大学暑假在帮助家里做苗种生意时发现了土地流转与互联网结合的商机。于是用自己做域名生意取得的第一桶金，开始了“土流网”创业之旅。

土地流转生意：大家从不敢碰，到互联网扎堆“初现”

伍勇将自己标榜为“拓荒者”，因为自己是中国第一个通过互联网来帮助农民进行土地经营流转的人，最初亲朋好友都不理解他做这么一件事，一个人一张火车票，从湖南的农村到新疆的某个农村，这样的漂泊对他而言早是家常便饭。他说自己能坚持下来的动力是坚信土地流转能够“点土成金”。

根据公开的数据统计，目前中国整个可流转农村土地市场价值已超100万亿。据国务院发展中心农村经济研究主任张云华透露，近年来土地流转的趋势、范围和面积都在扩大，去年年底流转的面积达到了4.3亿亩。

在大型建设用地方面，由国土资源部组织挂牌转让，在其官网上几乎每日都能看到新的土地出让公告。大家对政策充满顾虑，是多数人对土地流转商业化这事考虑的首要因素，第一个“吃螃蟹”的人除了胆大之外还要谨慎。

“三农”问题在每年的政府工作中都有提到，细分到土地流转商业化，在国家政策方面，伍勇一直持“利好”心态。事实也是如此：

2004年10月，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》关于“农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”的规定，强调“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”
2014年11月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，坚持农村土地集体所有权，稳定农户承包权，放活土地经营权。
2015年4月，农业部、中央农办、国土资源部、国家工商总局等四部委联合发布《关于加强对工商资本租赁农地监管和风险防范的意见》，充分认识加强工商资本租赁农地监管和风险防范的重要性，加强工商资本租赁农地规范管理。

上述三个文件，都说明我国政府在引导农村土地经营权流转，提高土地利用资源，为农民创收。不过，在我国农村土地所有权、农户承包权、土地经营权“三权分离”的新形式下，政府也在加强土地流转商业化中的监管，土流网也需要被纳入监管范围内。

因为政策明朗利好，互联网+农业开始发热，近两年来出现了土地资源网、聚土网、来买地网等围绕土地流转的创业公司，其中聚土网创始人曾是土流网的线下加盟商。

不管怎么做，这些公司都不能违背一个前提：改变土地集体所有权，改变土地使用属性。其所涉及的农村宗地主要分为：耕地、宅基地、林地、水产地、园圃、草地等几大类。

“58+链家”的撮合交易价值有限，金融才有新的想象空间

2009年，伍勇上线PC版的土流网只是一个类58赶集的信息展示平台，由农户在上面发布土地出租信息，主要解决信息不对称的问题。2011年，伍勇意识到信息真实性的重要性，创办了土地数据中心，开始安排专人对土流网上发布的信息进行电话或实地验证。

2012年，线下的投资者和当地的农户之间存一些语言障碍及沟通的不信任，所以土流网借鉴了链家模式，开设线下实体交易服务中心，按照伍勇的构想，在每一个地级市设置一家土流网服务中心，线下门店以土流网会员加盟为主，当地人可作为经纪人负责信息验证、带用户看地、办理交易手续，交易成功后，经纪人可从中提取3%的服务费。而土流网，则通过收取加盟费、管理费盈利。

2013年，土流网开始先后在湖南、新疆两地进行金融业务试点，联合当地政府、银行，由土流网对农民土地进行价值评估、变现处置，银行负责对农民进行贷款发放。受制于土地流转市场交易量与风控能力，过去两年湖南地区累计发放贷款5000万左右。土流网从今年开始，才将金融服务做大面积推广，土流网金融服务在原置产评估、变现处理两项服务中，增加了担保环节，联合保险公司，开设专有保险业务。

伍勇设计的土流网金融闭环：需要贷款的农民用自己的土地进行抵押，向银行申请贷款，由土流网进行土地价值评估（参考土地类型、大小、位置、出租年限、PH值等参数），银行参考土流网提供的土地评估报告及农民征信情况进行贷款发放，同时农民购买与土流网合作的“商业农险”，一旦农民遭受自然灾害或生产意外时产生坏账，保险公司会进行相应理赔，土流网将农民抵押贷款的土地进行流转交易，获得的收益先用来抵还银行贷款，如果产生盈余，土流网从中扣除服务费后，盈余部分收益再返还农民。

据了解，与土流网同类型的互联网公司也曾尝试过金融服务，但都因能力跟不上而告败。当前土流网金融还只是围绕在“抵押贷款”业务上，伍勇也在思考在合适的时机做多元化拓展。

互联网+土地的机会与盲区

土地闲置现象严重、土地分布零散、农业生产风险高、农业生产缺乏数据支撑、农业技术知识缺乏、金融服务缺失，在伍勇看来着这些问题制约了中国农业现代化进程。他希望土流网未来能成为一个农业大数据平台，在土地交易、金融、托管服务之外提供数据服务，指导农民生产。伍勇表示，“我这里有详细的土壤PH值、含氮量、干湿度......我可以告诉你种什么最合适，怎么种最合理。”


据伍勇透露，土流网发展7年来，业务已开展至西藏、台湾之外中国所有省份，在全国建立了157家线下土地流转服务公司，累计约3.4亿亩土地在其网站上挂牌，达成交易的约9600万亩。2016年的目标是要发展到全国800个区县的线下服务公司，5000个土地经纪人，贷款额度做到10亿。

伍勇告诉虎嗅，获得融资后的土流网还是要加强市场投放，在农村“刷墙”做大交易额，同时技术与产品方面壮大队伍，加速迭代。

根据土流网过往的交易数据统计显示：土地流转方式以租赁、转包、合作为主，入股、互换的比重最小；跨省区交易并非主流，交易动机方面，投资性土地流转交易以林地为主，生产性土地流转以耕地为主；除了耕地受到经济作物的市场变化影响，流转交易后的土地或出现贬值，其他用地基本上每年同比保持着10%的增值速度。

如果把土流网看成一种商业模式，“互联网+土地”真是一门好生意，不过也需要认识到其中的三个盲区：

1.入门门槛低，撮合交易成本高

看似58赶集等信息平台也能发布土地流转信息，可是农业用地有旱地、水田、荒山、丛林、水塘.....是所以商品中非标准化程度最高的，虽然有统一维度的参数系，但统计核实的工程量非常大。另一方面，各地方方言不一，农民不会使用电脑，进行土地转让消息的网上发布，所以必须依赖线下经纪人进行操作，切一旦流转后的土地，被征用又该如何处理？整个土地流转撮合交易成本很高。

2.有价值的土地资源稀缺，土地“贫瘠”两极分化明显

房子能盖，车子能造，有价值的额土地资源格外稀缺。农业部发布的《2014全国耕地质量等级情况公报》将全国18.26亿亩耕地分为10个等级，其中1~3级耕地面积仅4.98亿亩，占耕地总面积的27.3%，报告指出我国耕地质量呈现出“三大”“三低”态势。国土资源部最新发布的《2015年国土资源主要统计数据》，国有建设用、工矿仓储用地、矿业权等土地资源都在15%以上的同比下降速度递减。此外，区域经济发达程度、地理位置、交通便利性等因素都影响了土地流转的效率，地势偏远、经济落后的地区，土地流转不活跃。

3.不可避免出现“跳单”及“炒地”

线下中介在土地流转中收入主要来自三块：一是收取几百到上千不等的带户看地费；二是向土地承包方收取3%—5%的交易中介费；三是土地流转手续办理服务费。所以，土地承包方在接触了土地转让方（农民）后，跳单意愿是比较强烈的，会以返现诱导农民进行直接转账交易，平台方未来或从支付环节入手，降低跳单率。此外，有些线下服务中介为凭借经验能判断一个地方的土地流转存在投机价值，在评估时或压低农民出价，自己先入手后再抬升流转价格，进行“炒地”赚差价。

今年两会期间，有代表提出要“盘活土地”，同样是反应了政府对土地流转一事的支持，就现在而言，政府对耕地有补贴支持的，但随着土地流转市场化程度加深，特别是商业用地，未来是否会开证“土地流转税”？而这个问题，就有点像五年前我们探讨是否该向“淘宝”卖家征税一样。