政府报告透露出这样的信号：淡化房地产，土地财政或退...

政府报告透露出这样的信号：淡化房地产，土地财政或退出历史舞台
今天上午，第十二届全国人大第四次会议召开，开幕大戏即李克强总理做《政府工作报告》。

  小田第一时间通读总理政府工作报告，或许第一感受就是政府有意在淡化房地产。在长篇政府工作报告里，关于房地产的内容寥寥数语。这与往年的政府工作报告形成鲜明的对比，或许这将是政府工作报告的新常态。

  而在提及房地产的部分，大都是重复去年年底中央经济工作会议公告，但小田还是试图在这份长篇报告里找出一些新鲜的内容，并进行第一时间的解读。

  

2016年GDP目标增长6.5%～7%

  中央设定的2016年经济增长预期目标或许是各方关注的焦点。与此前外界普遍预测的一致，目标保持在了6.5%以上。在当前严峻的经济形势下，说明中央求稳定的决心（保持6.5%～7的增速才能实现比较充分的就业）。

  而这个目标对于房地产来讲或许是个好消息：今年的经济形势比去年还严峻，但依然要保持去年的经济增速，，看来2016年的经济只能靠房地产来立功了。

  不出意外的话，从中央到地方层面，还将陆续出台稳定房地产增长的政策措施，对于三四线城市楼市库存问题带来利好。

  

财政赤字的扩大与M2增速

  在政府工作报告中，还有两个关键数据或许值得房地产人士关注，即今年政府将加大力度实施积极的财政政策。一个典型的表现是今年拟安排财政赤字2.18万亿元，同比去年增加5600亿。如此大规模的财政赤字增加，或将预示着政府依靠投资拉动的意愿增强。

  此外，货币政策更加给力。报告指出今年广义货币M2增速将在13%左右，参照GDP增速，相当于两倍于GDP增长目标。这一点依然延续了过去的思路，而M2保持13%增速对于房地产来讲可谓是重大利好，货币宽松意味着有钱拿地了货币宽松意味着老百姓有钱买房了，货币宽松也意味着老百姓为了守住手中的人民币加快买房了。

  在货币政策上，报告还提出要统筹运用公开市场操作、利率、准备金率、再贷款等各类货币政策工具，保持流动性合理充裕，毫无疑问，这些对于房地产行业来讲也都是利好。

  

棚改货币化安置

  或许有一个小点容易被忽视，中央提出来今年棚户区住房改造600万套，数量与往年比并不是很大，但强调了一点：提高棚改货币化安置比例。

  或许这也代表了一个新的工作思路：棚改将不再以房屋的形式为补偿，而是以货币的形式，这样做的好处非常明显：棚户区改造带来的拆迁户不仅不再想有拆迁安置房，不仅降低了由此带来的市场供应量增加，而且让拆迁户成为了消化库存的重要力量，一箭双雕。

  

因城施策化解房地产库存

  在政府工作报告中，关于房地产，又这样一段描述：“完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存。”

  具体内容其实是老调重弹，在此前的政策及报告里多次出现。所谓的因城施策也不过是分类调控的换一种说法。但或许就是这种换说法，也表露中央对待房地产态度的转变：以前是调控限制房地产，现在是施策促进房地产。

  土地财政或退出历史舞台

  在这份政府工作报告中，还有一个与房地产间接相关，但又影响深刻的内容，即加快财税体制改革。报告指出，“合理确定增值税中央和地方分享比例。把适合作为地方收入的税种下划给地方，在税政管理权限方面给地方适当放权。”

  该怎么理解呢？当前的财税体制要深究，还要从朱总理时代开始说起，当时朱总理确立了中央和地方的财税分配制度，由此导致了长时间的“跑部钱进”。在当时确立的财税分配制度导致了地方财政的极大困难，最终这种困难演变成为了“土地财政”，即地方政府依赖卖地获取土地出让金，并成为了地方财政的主要收入。毫不夸张的说，过去这些年，地方政府的财政收入大部分都来自于土地出让金及房地产税收。

  土地财政解决了地方政府财政问题的同时，也产生了一个副作用：疯狂的土地出让导致了三四线城市的房地产库存问题。深究了说，是当年的财税体制改革导致了今天的房地产过剩。

从去年开始，在中央确立房地产去库存作为房地产的主基调后，开始反思这种制度的不合理，并开始限制地方政府进行土地出让，也由此导致了去年全国各个地方的土地出让金收入和房地产税费收入大减，地方财政及地方债务问题愈加严重。

  此番财税体制改革，或将帮助地方政府解决财政困难，化解地方债问题。当然客观上也加快土地财政退出历史舞台。

  

营改增全面实施覆盖房地产

  在政府工作报告指出，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。

  据悉，税率作为房地产业“营改增”的核心环节，是各利益关联方关注的焦点。当前四档增值税率分别是6%、11%、13%和17%，房地产业增值税率或为其中之一。但不同税率对于房地产企业的应交税负有着不同的影响，仅6%的税率下，营改增后企业税负减少，因而改征增值税后开发商仍面临税负增加的风险。

不同税率下“营改增”对企业税负影响（单位：万元）

但在报告中又指出，“确保所有行业税负只减不增。”小田不晓得政府如何来确保。