马光远：沈阳“零首付”不是卖房，是卖拐！

  3月1日，沈阳市发布了《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见（试行）》发布，共22条意见。被称为“22条新政”，因其救市措施里面出现了“零首付”，瞬间刷爆了媒体圈。

  该《意见》第十四条提出，支持高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房。对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品房的，给予住房公积金政策支持，公积金连续缴存时限由6个月降为3个月，首付比例实行“零首付”政策，最高贷款额度为单方60万元、双方80万元。对高校、中等职业学校在校生购买商品房的，给予每平方米200元的奖励政策。同时，对高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房的，给予契税全额补贴政策。

  这条规定的出炉，意味着“零首付”政策首次出现在地方救市措施中。而且，这条规定的最大要害不仅仅是“零首付”，在对毕业不超过5年的毕业生实行公积金贷款零首付的同时，对没有毕业的高校、中等职业学校在校生买房也采取鼓励举措，同时创下首推“零首付”和鼓励在校生买房的先例。

  对于沈阳的“零首付”政策，笔者第一时间在微博呼吁有关部门叫停。

  这个政策突破了中央去库存政策能够容忍的底线。中央去库存的前提是在合理杠杆的范围内，在确保金融安全，特别是银行不发生系统性风险的情况下采取有效措施，帮助消化库存，而不是没有任何底线。零首付既不合法，也违背政策的初衷。而其针对的对象，毕业没有超过5年的大学生，就其收入而言，绝大多数也属于收入不高的阶层，对这些群体实现“零首付”政策，等于是沈阳版的美国次贷。至于鼓励没有毕业的大学生买房，则更是突破了底线，这些没有毕业没有收入的大学生买房的唯一来源就是他们的父母，等于将他们的父母裹挟进提前买房的困境。

  可能是受到了太高的关注， 3月1日晚间10时36分，沈阳市委宣传部官方微博“沈阳发布”发布消息称，沈阳市政府有关部门表示“关于支持高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房。对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品房的，给予住房公积金政策支持，公积金连续缴存时限由6个月降为3个月，首付比例实行“零首付”政策”还处于前期调研论证阶段，暂不具备出台条件。零首付一日游的闹剧正式结束。

  在库存最近两年一直位居全国各大城市前列的情况下，沈阳市通过鼓励性的举措，通过一系列的途径加快消化库存并无不妥。克而瑞的数据显示，截至2015年12月底，沈阳房地产库存2874万平方米，在全国29个重点城市排第一，预期需要20个月左右才能消化完库存。但不能在库存的压力下失去了方寸和底线，多年来堆积起来的天量库存也不可能一蹴而就。考虑到过去几年东北资源的流失、人口的下降，以及经济整体的下滑，房地产经济事实上先于全国接近尾声。不仅沈阳，全国很多城市对房地产已经进入到真正的转折点应该有清醒的认识。在房地产迎来转折点的情况下，中央的去库存政策不是强化地方对房地产的依赖，不是重新把房地产轰起来，而是希望通过减少库存，以时间换空间，实现房地产未来可持续的发展，消除房地产过度下滑对中国经济的影响。

  但是，遗憾的是，由于一线城市房价的超预期回暖，最近的疯涨行情让一些库存压力仍然很大的城市又开始做梦，有些城市希望通过在政策上寻求“突破”和打擦边球，将一线的疯狂之火成功引到二三线城市，重现房价普涨的局面。这种想法不仅危险，更重要的是，在耗费了巨大资源的情况下，贻误房地产转型的真正良机。

  笔者认为，当下中国的房地产又进入到地方政府推波助澜，信号极其混乱的阶段。当下无论是一线城市的疯涨，还是一些城市突破底线的救市举措，都歪曲了中央去库存的政策方向。房地产去库存是为了化解中国经济的风险，而不是通过疯狂的加杠杆增加风险。市场上流传热点城市房地产加杠杆和配资的很多骇人听闻的手段，有人甚至担忧中国房地产正在经历去年股市一样的疯狂。是否确有其事，主管部门和金融监管部门一定要及时介入，调查真相，不能像去年的股市一样在杠杆疯狂到极致时才去限制，不能等到惨剧酿成再去善后。房地产一旦出现疯狂的加杠杆行为，对房地产行业乃至中国经济都会造成致命的打击。

  基于此，笔者提出两点建议：第一，相关部门一定要跟踪调查最近一线城市房地产火爆的真相，原因。在货币宽松、政策回暖刺激的情况下，一线城市房价上涨符合逻辑，但疯涨疯抢不符合逻辑，这背后究竟是什么力量在推动，有必要搞清楚。如真有令人恐惧的配资行为，要立即叫停，避免酿成大祸。第二，对于地方的救市举措，要进行合规性审查，去库存虽然很重要，但没有底线，不计后果的去库存的政策必须禁止。不能让沈阳“零首付”一日游的闹剧再次上演。

  记住：救市政策越没底线，这个城市的房子越不值钱。一个城市如果“零首付”，如果把去库存的手伸向在校学生，则几乎意味着，这个城市的房子基本没有什么价值了。