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标题: 未来30年，房价能不能挺住，就看它了！ [打印本页]

作者: 地金网湖北站 时间: 2017-4-27 15:08
标题: 未来30年，房价能不能挺住，就看它了！
摘要未来当中国成为成熟经济体的时候，隔壁的印度和其他南亚人口大国很可能会像现在的中国一样，成为全球消费力最强的新兴力量，到全球买买买。吸引这些人进入中国，来到中国投资，不但对房价，对我们中国经济来说也是大有裨益的。
　　4月，实在是不同寻常的一个月，国内国际都发生了很多影响极为重大的事情。每一次重大事件发生的时候，暴哥往往会像战地记者一般，第一时间给大家送上热点事件的解读和评述，方便大家更有的放矢的做出投资抉择。
　　但其实有些时候，热点事件会掩盖了一些长期来说影响可能更为深远的事件受到关注。4月17日，就发生了这么一件在暴哥看来很可能决定未来30年楼市走向的重大事件！
　　这件事就是——外国人在中国永久居留将有“身份证”！
　　据新华社北京4月17日电近日，公安部印发经中央全面深化改革领导小组第三十二次会议审议通过的《外国人永久居留证件便利化改革方案》，标志着外国人永久居留证件便利化改革正式启动。按照该方案，外国人永久居留证件便利化改革任务将于2017年第二季度完成。
　　据了解，改革措施包括：一是将“外国人永久居留证”更名为“外国人永久居留身份证”，强化身份认证功能。二是参照第二代居民身份证优化证件设计，统一技术标准，在证件中嵌入芯片存储证件签发管理信息，实现第二代居民身份证阅读机具识别核验。三是改造铁路、民航、保险、宾馆、银行等相关信息系统，实现永久居留外国人信息部门间共享。四是开展有针对性的宣传，提高“外国人永久居留身份证”的知晓度，加强相关部门、行业业务培训，方便持证人办理各项社会事务。
　　据介绍，公安部正会同有关部门做好外国人永久居留证件便利化改革相关技术保障，确保“外国人永久居留身份证”可在窗口部门和单位无障碍使用。同时，各部门将以外国人永久居留证件便利化改革为契机，进一步梳理本部门职责范围内永久居留外国人享有国民待遇的事项，对外公布，接受监督，推动永久居留外国人相关待遇的落实。
　　在欧洲、美国、包括澳大利亚等地纷纷开始收紧移民政策的时候，我们中国却在对“外来务工人员”进一步敞开胸怀，迎接八方来客，这份心胸和气量不得不让人敬佩。
　　除了胸怀感人以外，就实际意义来说，《外国人永久居留证件便利化改革方案》出台说明在全球化趋势遭遇波折的时候，我们中国正在采取更为多元、包容、开放的对外政策，希望能够更好地融入、引领全球化的发展趋势，起到示范效应；同时这也说明，我国希望能够更多的从全球网络人才到中国从事经济建设，以此实现国家的发展和个人的宏图伟业。
　　不过，暴哥本文的重心不在于经济建设和吸引人才方面，而是想从我们大家关心的房价角度来解读《外国人永久居留证件便利化改革方案》。
　　暴哥此前在暴财经里面多次阐述过一个观点，就是从2010年左右开始，我国买房人口方面对于房子的有效需求就已经过了高峰期（这里的买房人口指的是15到64岁有着购房能力的人口比重。）
　　从生育率等个各项人口指标来看，我国人口老龄化和人口增速下降（人口下降）的趋势短期之内是很难逆转的。（在《创纪录！中国80后90后已7成有房，全球最高！当购房年轻化遭遇人口老龄化，未来还有谁会买房？》有具体人口老龄化的分析）
　　二孩开放目前在高房价和养育成本高昂的倒逼作用下，实际效果有待观察；而即便大家生孩子的意愿提高了，其效果的体现可能也往往要到30年之后了。
　　因而，从人口的角度来说，30年之内能够真正提振有效需求的显然不是国内的人口结构改变，而是外来的人口，这里指的正是《外国人永久居留证件便利化改革方案》里面的外国人。
　　移民与房价
　　为什么外国人也就是国际移民的到来会对房价长期的走势起到重要影响呢？
　　暴哥这里举几个例证大家看一下。
　　先说一个段子。有不少人都说中国古代最为辉煌的朝代是唐朝。唐朝的兴盛是多方面的，除了经济、军事实力强劲以外，其开放和包容性也是历朝历代里做的最好的。有赖于盛唐的开放和包容，大量的国际商旅来到唐朝做生意，在长安定局。在国内经济富足、人口集中、和国际移民等多重因素作用下，可能才有了白居易十年做官买不起房的段子！
　　玩笑归玩笑，近现代以来，移民和房价的关系历次被印证。
　　大家从不少新闻中会看到，加拿大、澳大利亚、新西兰等移民比较多、移民政策相对开放的国家往往房价会出现长期性的上涨。
　　新西兰：
　　这一点在新西兰的房价变化上可谓体现的淋漓尽致。

　　新西兰房价和移民变化

　　很明显，红色块代表的净移民数量，当移民流入多的时候，房价上涨的就快，反之房价就会出现缓慢增长甚至负增长。
　　英国：
　　从英国的移民和房价变化上也可以看出和新西兰类似的趋势：

　　1991年到2015年英国房价走势

　　1991年到2014年英国移民变化

　　从上面两张图不难发现，从在移民数量真正崛起的1999年开始，英国的房价开始持续大幅度的上涨。直到2008年金融危机的出现才开始下降，也正是2008年流入英国的移民第一次10年之内第一次出现大幅度的回落。
　　加拿大：
　　最为大家津津乐道的移民和房价按理可能当属和我们中国人有很大关系的加拿大主要城市的房价变化。以温哥华来说，有报道指出，华人的移民数量近些年非常之高：
　　整个大温哥华地区总人口大概在230万，而华人的数量在41万左右，占到人口比例的18%。加拿大移民部曾经邀请一些学者给自己做一份人口预测报告，预测结果显示，到2031年，温哥华地区人口最多的将会是华人，而当地白人将沦为少数民族。
　　我们知道，我们中国人对房子往往有着不同一般的情愫在，所以华人移民涌入量大的地区，房价表现往往会更加抢眼。温哥华房价的表现正说明了这一点。

　　温哥华房价走势

　　德国：
　　此外，在欧洲，生育率和中国差不多，且对于房价的控制政策做法十分成熟的德国，房价能够在2008年金融危机之时，率先走出阴霾，并表现的最为抢眼，移民的作用也是非常重要。
　　根据联合国2015年移民报告，德国已经从1990年时候的吸引移民第六名，上升到2015年的全球第二位！

　　来源：联合国2015年移民报告

　　从而房价的角度来说，恰好移民数量大涨的时候，德国的房价也出现较大的提振！这一点从2008年之后表现的极为贴切！

　　德国房价

　　重点——日本
　　为什么要重点说日本！
　　说日本的暴哥是有两方面的考虑，第一：目前中国和日本在经济表现和房价的表现实在是比较相似，都是经历了30年左右的长期告诉增长和房价上涨；从人口结构变化和老龄化程度看，我国目前的人口结构和日本失去的二十年之前是几乎一样的。

　　中国人口结构变化（暴哥制图）

　　日本人口结构变化

　　第二，关于日本房价在失去的二十年里长期低迷的原因，大家一般归结于经济表现疲软，老龄化等等。然而，其实如果大家足够细心会发现，移民问题或许才是同期日本和其他发达国家房价金20年表现大相径庭的重要原因。
　　根据联合国2015年的移民报告，从日本出生的外国人口仅占其人口重量的1.6%，远低于其他发达国家。

　　日本社会不能接纳外国人口当然尤其民族性等多方面因素，但最终反映在房价上面，其实可以粗略的认为，正因为不能接纳国际移民，把住房需求和资金引入到日本，导致日本不能尽快摆脱房价的低迷的情绪，且房价波动性强烈！
　　对照与日本老龄化和生育率类似，发达水平也类似的德国会发现，德国的房价异常稳健，且随着移民的流入表现越来越好！这就是人口等有效需求的体现，而非单纯的货币作用。
　　移民提振房价的原因
　　国际移民一般来说整体上是属于相对富裕的阶层，因而这些人的移动往往会携带大量的资产；如果不是富裕的阶层，国际移民在生存压力面前也往往有再最短的时间内创造大量社会财富的动能。
　　而对于房价来说，推动其上涨的就是人口需求和资金动力。而这两点，正是国际移民都能够给移民地带来的，帮助房价上涨的最重要契机。
　　暴哥此前一直没有提到美国，这里稍微提一下。作为全球对人才吸引最强的国家之一，美国长期占据着全球移民流入国榜首的位置。大量的移民创造了大量的有效住房需求，而高端人才和富裕阶层的涌入又带来了大量的资本，人口和资本的双重作用是美国房价长期表现优异的本质因素。这一点对于硅谷、纽约等地的房价表现格外重要。
　　未来30年，中国房价可能需要移民出份力！
　　上面谈了很多，其实核心的逻辑就一点，当一个国家经济发展进入相对成熟的阶段，当内生性人口增速放缓的时候，外来人口的进入将成为房价长期表现的重要因子。而对于中国来说，我们恰恰即将进入经济发展逐步成熟稳定，人口增速放缓，以及老龄化快速提高的阶段，因而接下来能否在移民方面做出一些建树，将是承接未来楼市有效需求的重要一环。
　　尽管目前，我国的移民存量仅仅为八十几万，但移民流入速度还是十分迅速的，尤其是局部地区，热点城市的移民吸引力更是不俗！
　　据统计，从2000年到2013年，中国的国际移民总量超过得了50%。
　　2016年3月17日，国际移民组织（IOM）与中国与全球化智库（CCG）联合发布《世界移民报告2015：移民和城市——管理人口流动的新合作》中文版。
　　报告指出，中国已成为新的国际移民目的地，北京、上海、香港成为居全世界前20位的全球城市。
　　和我们隔海相望的台湾同胞，更是有近7成的青年人想要进入大陆工作，乃至生活！
　　据台湾1111人力银行副总经理统计，台湾受薪阶级包括企业主约70万人在境外工作，其中35万人在大陆。此外，据网络统计，7成上班族希望西进大陆，其中6成是上海。
　　上述趋势说明，其实就中国本身而言，我们早已具备了吸引国际移民的吸引力，尤其我国的经济发展趋势和社会安定性都是全球数一数二的。所以只要我们能够在资本开放和人口流动等层面做的更多是可以吸引更多全球移民进入到中国的。
　　而且说实话，就我国在社会治理方面的表现来说，也几乎不会出现国外移民进入国内之后的负面影响。
　　暴哥在这里倒不是鼓吹我们应该开放资本和人才的进入，而是传递一个观点，就是就我国的人口状况来说，未来有没有移民对于房价30年以后，乃至更长时间的表现绝对是有重大作用的。
　　试想，未来当中国成为成熟经济体的时候，隔壁的印度和其他南亚人口大国很可能会像现在的中国一样，成为全球消费力最强的新兴力量，到全球买买买。吸引这些人进入中国，来到中国投资，不但对房价，对我们中国经济来说也是大有裨益的。
　　最后说一句，能够吸引到大量移民的那些城市，长期的房价或许也会走出独立行情，这一点值得我们关注！

来源：微信公众号：暴财经
作者：暴哥

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