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标题: 为什么房子越卖越贵，开发商却越赚越少？ [打印本页]

作者: 地金网湖北站 时间: 2016-11-3 16:57
标题: 为什么房子越卖越贵，开发商却越赚越少？

　　增收不增利

　　不久前，国家统计局发布的三季度统计数据显示，中国1-9月房地产开发投资7.46万亿元人民币，同比增长5.8%。1-9月商品房销售面积105185万平方米，同比增长26.9%；1-9月商品房销售额80208亿元，增长41.3%，去年同期这一数值为56745亿元。可见今年前三季度房地产销售市场的火爆程度。

　　同样的数据在上市公司的业绩中也有所体现。截止到今年三季度，房企年销售目标的平均完成率高达95.1%。其中碧桂园、首开、时代地产、奥园、中骏、瑞安、金地、新城等企业已经完成年度任务，另外其他企业也均接近年度任务。

　　尽管132家上市房企合计营业收入高达8780.5亿，而净利润只有687.8亿，利润仅为7.8%。今年上半年房企的利润率为8.15%，2015年为10.1%。

　　同时大型上市房企的盈利能力也有所趋弱。销售净利率低于10%的近7成，其中万科为9.65%，绿地控股为4.09%；销售净利率超过30%只有浦东金桥、中国国贸等9家公司。

　　不仅如此，房企的负债率进一步上涨，扣除预收账款后的资产负债率超过65%的高达57家，其中*ST珠江、天津松江、绿地控股、信达地产、阳光城等公司更是高达80%以上。万科为67.6%，保利地产为57.5%、金地集团为58.3%。

　　利润去哪了　　

　　为何销售业绩不断冲高，房子越卖越贵，开发商的利润却在不断的变薄。

　　2016年三季度样本房企扣非后净利润的企业中，有34家房企扣非后净利润同比下滑。其中，天房发展下滑最明显，天房发展三季度扣非后净利润为-3.99亿元，与去年同期的0.4亿元相比，同比下滑约11倍。

　　此外，城投控股、首开股份、北京城建等，在扣非后净利润下滑也比较明显，同比分别下滑41.89%、23.26%与12.32%。

　　分析具体原因，其中首开股份三季度扣非后净利润下滑，主要是因为本期结算的主要是2013、2014年的降价项目，且合作项目居多。另一家北京国资企业北京城建，扣非后净利润也出现12.32%的小幅下滑。主要原因在于其主要项目多为棚旧改项目，项目开发进度相对滞后，回款较慢。

　　从中不难看出本轮房企的利润率下滑主要是由于过去两年间的降价，同时联合拿地联合开发的成本较高，也有是因为涉及到棚旧改项目。

　　此外，北京商报记者注意到，去年高额的融资成本也是造成房企利润率下滑的主要原因。例如今年3月份万科发行了30亿中期票据，利率为3.2%，4月发行了三笔于2019到期合计36.5亿港币的有担保票据，年息更是低至2.5%，而2015年，万科的加权平均融资成本高达6.54%。同样龙湖2016年上半年发行了两期共81亿元公司债，利率介于3.19%-3.75%之间，而去年龙湖的资金成为为5.74%。

　　市场趋冷

　　“即使不调控，今年出了那么多高价地，未来房企也很难消化，预计接来下两年房企的经营境况会更糟，利润率进一步下滑。”上海同策机构研究总监张宏伟向记者表示。

　　今前9月，房企拿地平均拿地成本为6466元/平方米，而在2015年同期，拿地平均成本只有4261元/平方米，也就是说在今年前三季度房企的拿地成本平均增加了51.8%。

　　在万科的三季报中，万科这样阐述，从万科持续观察的14个主要城市来看，第三季度土地整体成交溢价率已经攀升至111%。“受到调控影响房价的涨幅速度明显跟不上地价的节奏，现在已经出现一些项目的土地成本占到售价的7成左右的现象，未来这一情况可能较多的的出现”。张宏伟表示。

　　同时标普全球评级表示，中国政府近期出台抑制资产价格飚升的紧缩政策，可能削弱房地产开发商的再融资前景，随着开发商遭遇销售下滑和利润率下降，它们可能迎来较艰难的时期。

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