15天后，北京市将迎来接近六个月以来的首批土地供应。再不来，开发商真要渴死了，这对房价绝对是个刺激的信号。
然而，一来就来了7块综合用地，而且都将在11月份成交，这一下子就让11月登基成为新政之后2016年北京楼市最有信号意义的月份。
其中，海淀四块，大兴一块，房山两块。这里面，又尤其以海淀的四块住宅用地尤为抢眼。
大家都在猜测：
1，此时卖地，开发商会不会一如既往地哄抢，会有新的地王出现么？
2，此时卖地，开发商会不会让人大跌眼镜，谨慎保守出价呢？
这两个问题，分别朝向两个相反方向，也是北京楼市的所有参与者都极度关切的话题，上至官员，下至百姓，人们都想从数字里看出来，未来几个月，到底刮西北风，还是东南风？
按照预定日程，四块土地将在后天下午三点钟决定归属。
但是，民间与业界的心思，其实政府都门清。饿了这么长时间，大概率是土地哄抢，于是政府出其不意地临时改了规则。
昨天(10月31日)，北京市在这几宗地的出让文件中发了一个补充文件，说补充文件具有同等法律效力，将对这五块土地施行“限房价，竞地价“的出让方式。
结果，上述四宗地块的出让，向后推迟了十五天。
这个新的出让方式以前政府其实用过，但玩法一再升级。它的政策本质是：
一方面，直接对房价动刀子，直接管制住最末端，让房价不涨，而且刻度精准，指哪到哪。
另一方面，可以让地产商在政府规定好的房价红线内报价厮杀，土地价格、持有比例成为竞争的标准。地价越低，持有比例越高，则最有机会拿地成功。
你看，房价管制住了，开发商的土地报价也开始比拼谁更保守了，如此一来，地价与房价的联动共振机制被暂时切断，外界再也没有借口去批评“地价推涨房价了”。
这样一个方式，通过管制住温度计，从而管制住温度，然后，向土地市场（开发商）与住宅市场（买卖房人）都传递了一个“请保持镇定”的信号，寄希望于在买房人各种预期分歧之下，楼市能够重回理性通道。
政府内绝对有高人。如果你仔细研究下政府出让的土地补充文件，这种印象可能还会更加强烈。
在11月15日开发商开始“猜数字”大竞赛之前，我们先来看看高人制订的新玩法。
第一，门槛很高，请开发商自己多掂量掂量。
上述四个要求均白纸黑字，写在挂牌文件中。说句实话，能接受这些要求的开发商，都是有着大心脏的大玩家，意志力深不可测。
比如，在第三点中，要求拿到房本后五年内不得出售，这是什么节奏呢？！
第二，条件既然大家都接受，现在讲讲游戏规则。
通俗来讲，先设定一个地价的最高标准，但是并不告诉开发商。这个最高地价，肯定是在政府的收储成本线以上，还务必得有一定的盈利。然后，坐等开发商报价。
如果开发商集体都保守，在政府的内部限价范围内，谁报价最高就是谁了。但是，这种情况在北京不太可能发生，大家的出价很快就会触发政府的地价警报。
一旦冲顶预警，接下来，只有十分钟茶歇时间，就到了开发商向政府表决心、表信心、展示水下憋气能力的时刻。
每个开发商都要告诉政府，对于盖出来的商品房，自己能够持有、不对外出售的最大比例是多少。这个过程与土地拍卖过程类似，只不过比的不是价格高，而是谁的憋气能力强。
但是，在商品房自持比例上，政府心里也有一笔小账，设置了一个预警线。一旦大家报出的比例出发了警报，那么，竞争立刻暂停。
（政府为何在这里设置了一个自持比例预警线，估计是为了给头脑发热、杀红了眼的开发商降降温，先冷静冷静再说，否则，一味蛮干，最后政府也怕你兜不住，无人买单了。）
十分钟后，每个开发商将只剩下最后一次机会，书面填写一个自持的比例，然后揭晓，谁报的比例数字越高，谁就赢得地块。根据规定，报出的比例数字，必须是1%的整数倍。
杀到这个份上，战斗并不一定就结束了。土地部门其实预估到这一点，别急，还有后招。
如果有两到三个开发商都选择100%持有商品房面积，（话说，真有开发商这么大条的麽？）茶歇十分钟，然后，咱们比比谁持有的商业与办公面积比例最大？
在这个环节，政府很聪明地没有设置天花板比例，它们的心思是开发商持有的越多越好。
每个开发商只有一次书面填写自持比例的机会，而且必须大于2%，且必须是1%的整数倍。这样一个规则设定，很可能会制造紧张感与恐慌感，很多开发商估计都会选择最大可能地持有，如果尽可能算的过来账的话。
这仗打到这个份上，差不多也该鸣金收兵、筋疲力竭了。若把开发商折磨的虚脱了，那谁来干活呢？
但是，真的别急，还有后手，如果还有开发商贪杯的话，一定要让你服服气气的。
此时，若有开发商打成平手，接下来，就进入群众与政府喜闻乐见的最佳时刻：
在之前所有条件的基础上，大家PK谁的商品住宅建设标准更高。
这个评价标尺，非常亲民，政治正确，绝对无人反对。你会嫌弃开发商给自己盖的房子标准太高了？
到了这一步，想来买地的开发商已经基本上迷魂汤药效发作，就像走到了隧道一半的位置，进退为难。这样一个局面下，规划部门当然添加各种动作选项。
比如，你要想赢下这最后一局，必须保证40%或60%的房子是装配式住宅，学名住宅产业化。
呵呵，你可以算算，自己有几根葱可以做到这一点。
现在，我们来复盘一下。
为什么说政府内有高人呢？因为，在这样一个土地出让新规下，形成了一个完美的闭环，在每一个环节，政府都心满意足地达到了目的。
1，房价的上限被限制住了。
2，地价是开发商自己算账的，能参与的都是自认为没有问题的，所以生死有命。
3，看这激烈竞争的局面，商业与办公面积应该100%都会自持，没有散售的麻烦，政府很有面子。
4，最后一关，确保挑出来的那个开发商，一定是房子建造标准允诺值最高的开发商，因此，无需担心房子质量。
一勺君满怀忧虑地祝福这样的土地新规能够给北京楼市带来稳定的力量。
在实践中，希望限制住的，除了房价的上限，还有房屋质量的下限。
2008年，北京第一个限价房项目首城国际开卖，开盘价就打破了当初招标文件中约定的限价约定。
2012年，位于房山的限价房项目中铁建长阳国际当初开盘曾经创下京城单盘销冠记录，当年3月交房，却爆出较多质量问题。
十五天后，四块使命满满的地块将走上红地毯，各有归属。十二个月后的今天，开发商会交出一份什么样的作品答卷呢？
希望都是好消息。
8703c51ff7c0c462d1b5ff24758_p24_mk24_sX0.jpg (31.29 KB, 下载次数: 437)
| 欢迎光临 地产金融网论坛 (http://bbs.dcjr.cn/) | Powered by Discuz! X3.2 |
