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标题: 又一个大佬逃离房地产：如烈火烹油般的中国房地产盛宴... [打印本页]

作者: 地金网海南站 时间: 2016-9-21 14:10
标题: 又一个大佬逃离房地产：如烈火烹油般的中国房地产盛宴...
摘要这意味着市场真正降温要在明年上半年了。如果现在不及时增加土地供应，不降低房企拿地的杠杆，不治理人为调控出来的“地王”，市场在未来半年内可能还会继续疯狂，加重资产价格泡沫的危险。

　　导读：这两天爆出一个收购消息：联想控股137.9亿元出售旗下融科41家地产公司给融创，这41个目标公司总建筑面积约1802.2万平方米，未售面积约730万平方米。在9月18日杭州出台限购政策之后，今年热点二线城市的楼市真正迎来了政策的拐点。从过去的历史看，限购政策真正见效的滞后期差不多是6个月时间，这意味着市场真正降温要在明年上半年了。联想淡出房地产业务，带有极强的象征意义：虽然眼下一些城市的房地产市场仍然如烈火烹油一般，但中国房地产的盛宴已是“夕阳无限好”了。
　　又一个大佬逃离房地产！
　　9月19日，柳传志选择了和房地产分手。
　　这一天，联想控股和融创中国的股东们获知，联想将其旗下的房地产业务卖给融创中国，总价格接近138亿元。
　　根据新闻报道，我们知道了以下基本新闻事实：
　　1、联想控股旗下的房地产平台叫“融科智地”，此次融创收购了融科智地下属41家公司的股权、债券，涉及到42个项目。这些房地产项目位于北京、天津、重庆、杭州等16个城市，建筑面积1800万平方米，未售面积730万平方米。此次交易完成后，联想彻底退出了房地产领域。
　　2、联想控股在今年上半年净利润大约为26亿元，较上年同期减少了36%。其中房地产板块贡献利润3.65亿元，较2015年上半年的14.48亿元减少了10.83亿元，降幅75%。
　　3、中科智地一度有单独在A股上市的计划。去年11月，联想曾大规模撤换过融科智地的管理层。今年2月融科智地房地产曾计划向中国证监会申请25亿元人民币的公司债券，及面50亿元人民币的私募债券。
　　4、房地产一度是联想六大战略板块之一，这六大板块是：IT、金融服务、现代服务、农业与食品、房地产、化工与能源材料。
　　好了，问题再清楚不过了：联想因为IT而起家，后来获得了很多地方政府提供的廉价土地，从修建自用的厂房、办公楼起步，误打误撞进入了房地产行业。

　　上图：此次转让之前，联想控股的核心业务。

　　在房地产最风光的年代，联想一度把房地产业务列入了支柱行业，也挣过一些快钱。但整体而言，联想缺乏房地产基因。换句话说，搞技术的人，不太懂得怎样跟地方政府的官员厮混。所以，联想的房地产业务一直不能突破“规模魔咒”。
　　如今的房地产进入下半场，市场呈现如下特征：
　　第一，能赚钱的城市越来越少，未来值得继续拿地开发的城市也就是40到50个。在这种情况下，市场竞争越来越激烈。如果没有规模支撑，弄不好很容易亏钱。
　　第二，中心城市的项目，将越来越带有“啃骨头”性质，也就是所谓的城市更新、旧城改造。这些项目要求开发商跟地方政府更紧密地合作，联想这种技术系出身的开发商，肯定玩不转。
　　第三，开发商正从春秋时代迈入战国时代。春秋八百诸侯，战国只有七雄。这是一个寡头时代，一个规模致胜的时代。央企房地产公司在合并，恒大、万科这种巨头在牵手。2016年以后，你每年没有1000亿的销售额，都不好意思说自己是开发商。
　　而联想本身的核心业务，也遭遇了重大挑战，用柳传志的话说联想正遭遇“第四道坎”：由于技术和商业模式的创新，联想PC业务被压缩，手机、服务器等新业务尚未形成气候。
　　今年5月，联想集团（联想控股旗下IT业务）公布2015年业绩之后，有媒体做出了这样耸人听闻的标题：联想巨亏8.4亿，华为年赚369亿！
　　可见，放弃房地产业务是联想整体战略转型的一部分。房地产之所以最先从六大板块里被剔除出来，原因不外乎两个：一是联想没有房地产基因，不适合干这个；二是这个行业有明显的见顶迹象，连万达都在逐步淡出了，联想又有什么可以留恋的呢？
　　在联想把房地产业务卖给融创的背后，还有一个被人津津乐道的故事，也就是联想创始人柳传志和融创董事长孙宏斌的爱恨情仇。
　　孙宏斌是联想早期的骨干，因为财务问题一度被联想送进监狱。后来孙宏斌赢得了柳传志的谅解和信任，又在他的帮助下提前出狱，柳传志还提供资金帮助孙宏斌创业。孙宏斌历尽挫折之后，终于成为排名前十的开发商。在联想放弃房地产业务的时候，孙充当了接盘人的角色。
　　有人说，孙宏斌终于在今天一雪前耻。我恰恰认为，孙宏斌在今天回报了柳传志的恩情，成就了企业界一段佳话。
　　联想淡出房地产业务，带有极强的象征意义：虽然眼下一些城市的房地产市场仍然如烈火烹油一般，但中国房地产的盛宴已是“夕阳无限好”了。
　　马光远：6个月后，中国房地产市场可能变天
　　外界对限购的解读似乎达成了共识：必须赶在限购之前抢到房子。尴尬的是，在市场偏离去库存主题的同时，热点城市重新祭出的降温政策，无论是限购，还是限贷，都成了解读未来走势的反向指标。今年房价上涨的逻辑就基本清楚了：去库存的房地产政策是第一推手，为稳增长释放出来的货币成了最大的助力，高杠杆拿地导致“地王”频出，最后，没有及时调整的土地政策大大强化了未来房价上涨的预期。
　　中国的限购政策在2014年取消后，不到两年时间，又相继在炙手可热的各个二线城市重出江湖。在9月18日杭州出台限购政策之后，今年热点二线城市的楼市真正迎来了政策的拐点。
　　尽管9月18日出台的《杭州部分区域实施限购政策》和以前南京、厦门、苏州等城市比，已经算相当温柔，只是对非杭州户籍人口的投资性限购，政策规定在市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，限购房源包括新房和二手房，对本市户籍的居民并不在本次限购之列。

　　然而，这个被评价为“温柔”的限购政策和以前一些城市引发的效果是一样的，那就是，限购一出，就引发了恐慌式的抢购。根据交易的数字，截至9月18日24时，杭州新房和二手房总共成交5105套，其中新房3265套，二手房1840套，创下了历史新高。甚至有开发商拿着POS机，赶到上海让客户刷卡。
　　每一次限购令，几乎都演变成继续上涨和抢购的发令枪，今年出台限购的城市，几乎都如此。从一线城市上海和深圳3月份限购，到后来厦门、武汉等二线城市加入，外界对限购的解读似乎达成了共识：必须赶在限购之前抢到房子。从国家统计局19日发布的8月份70个大中城市房价数据看，的确如此。
　　8月份70个大中城市住宅销售价格上涨的城市个数环比和同比都比7月份明显增加，新房和二手房价格环比上涨的城市分别有64个和57个，分别比上月增加13个和6个。新建商品住宅价格环比上涨的64个城市中，比上月涨幅扩大的城市有31个，涨幅在1%以上的城市有25个，郑州以5.6%的涨幅居于首位。二手住宅价格环比上涨的57个城市中，比上月涨幅扩大的城市有30个，涨幅在1%以上的城市有18个，最高涨幅为4.5%。
　　今年房地产市场火热的表现和房地产政策周期性转变之快，令很多人感到意外。众所周知，今年房地产的主题是“去库存”，但从目前整个房地产市场的表现看，已经完全背离了这个主题，需要去库存的三四线城市没有太大的起色，不存在库存问题的一二线城市在政策的刺激下大涨，涨幅之大之快超越了很多人的想象，引发了整个市场的恐慌。

　　在3月份上海和深圳采取调控措施之后，热点迅速向苏州、合肥、南京、厦门“四小龙”蔓延，然后进一步向杭州、东莞、武汉、郑州、惠州等城市接力传递。过去不起眼的合肥，连续4个月占据70个大中城市房价涨幅的首位，而中部的特大城市郑州和武汉成为了8月份表现最抢眼的城市，郑州在出了几个“地王”之后，终于在8月份以5.6%的涨幅跃居70个大中城市的首位。一系列数据也显示，在房价和地价比翼齐飞的同时，这些城市的库存也在明显下滑。
　　尴尬的是，在市场偏离去库存主题的同时，热点城市重新祭出的降温政策，无论是限购，还是限贷，都成了解读未来走势的反向指标。凡是限购限贷的地方，都引发了更进一步的上涨和恐慌性的购买，市场走到今天，的确值得研究。从今年房价上涨的原因看，除了在去库存的主题下房地产政策的刺激，以及货币政策的配合之外，从今年全球和中国经济的大周期看，在全球经济复苏仍然乏力的情况下，外围市场不断扩容的负利率政策引发的资产荒也是资金大量进入房地产的主要原因，不仅仅是中国的资金，全球的资金都在寻找安全资产。这样，在国内制造业仍然面临困难的情况下，一二线城市的房地产就成了大量资金流入的首选。7月份引人关注的金融数据就是一个明证：人民币贷款单月增加4636亿元，但居民中长期贷款就增加了4773亿元，居民新增中长期贷款绝大多数就是房贷。
　　在居住和投资需求都扩张的情况下，重新拿出限购等举措想为房地产市场降温，短期来看效果不大。由于居住和投资需求的急剧扩张，增加热点城市的供应成了房地产市场的当务之急。保证供应的关键是保证土地供应，避免高杠杆拿地和一些地方政府搞饥饿营销。今年土地市场之所以“地王”频出，根本原因是土地供应少。上海前七个月土地供应只完成了计划的30%，北京已经连续3个月没有供应一块住宅用地，热点城市都存在土地供应紧张的问题。
　　除了一些地方政府人为控制土地供应，搞饥饿营销之外，拿地的房地产企业都是通过高杠杆的方式推高地价。以上海最贵的“地王”创造者融信中国为例，其2015年销售收入不过295亿元，但其今年土地购置总价却超过了345亿元，杠杆之高，令人咋舌。当前房地产最大的泡沫不是房价泡沫，而是土地市场泡沫。不在土地供应和土地市场去杠杆上下功夫，用最懒惰的限购等办法为房地产市场降温，遑论治本，连标都治不了。
　　这样，今年房价上涨的逻辑就基本清楚了：去库存的房地产政策是第一推手，为稳增长释放出来的货币成了最大的助力，高杠杆拿地导致“地王”频出，最后，没有及时调整的土地政策大大强化了未来房价上涨的预期。这几乎意味着，靠限购政策进行降温几乎是不可能完成的任务。
　　笔者一直呼吁，中国房地产政策的思路真的该变了。面对中国房地产市场今非昔比的规模和房价绝对值，任何政策都应该在兼顾当下的同时，注重长远。哪怕我们在长效机制的建设上可以拖延，但最起码在有针对性的解决当下问题的措施上应该有点针对性和技术含量，体现治理水平。在面粉贵过面包、土地供应短缺、库存告急的情况下，任何限贷限购措施都只会引发新的恐慌。
　　每一次限购政策不仅无法为市场降温，反而成了助推房价再次上涨的利器，买房者和政策进行反向博弈，房地产政策陷入了真正的“塔西陀陷阱”。从过去的历史看，限购政策真正见效的滞后期差不多是6个月时间，这意味着市场真正降温要在明年上半年了。如果现在不及时增加土地供应，不降低房企拿地的杠杆，不治理人为调控出来的“地王”，市场在未来半年内可能还会继续疯狂，加重资产价格泡沫的危险。

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