丁祖昱:王健林去年刚说第四次转型，今年就出尔反尔了 - 地产金融网论坛

2015年4月份，王健林在深交所演讲时表示，“万达商业将去房地产化”，“可能5年以后，万达广场将没有重资产项目，完全轻资产化”。

他扮演了地产圈“蝴蝶”的角色，他的一句话，有可能让整个地产圈引起一场龙卷风。

王健林的观点很鲜明，因为中国没有支持长期不动产投资的金融产品，所以万达只能以“售”养“租”。虽然重资产模式还能发展，但难度在加大，要快速扩大规模，就要转型轻资产，去房地产化。

万达今年上半年的经营数据已经在一定程度上体现了王健林提出的轻资产化路线：1-6月万达集团收入1199.3亿元，同期万达商业合同收入643.6亿元，其中房地产合同收入506.2亿，同比减少17.3%。租赁收入84.8亿元，同比增长27%。

也就是说，在王健林的主动调整下，今年上半年，房地产的收入在万达集团中的占比已经从2014年66%下调至42%，但被寄予厚望的租金收入，占比仍然不高，仅7%。

进入2016年后，万达拿地速度也明显放缓。克而瑞的监控数据来看，2016年上半年万达拿地金额仅66.15亿元，新增的土地储备约441.52万平方米。

2015年全年，万达新增土地储备高达2118.94万平方米，拿地金额约282.43亿元。也就是说，今年上半年新增的土地储备量仅相当于去年全年的20%。

拿地节奏也是明显慢慢慢。克而瑞的监控数据显示，2016年上半年万达在全国范围的拿地动作主要集中在1月份，在包括上海、广州、西安、青岛在内的一二线城市以及多个三四线城市出手，但2-6月期间，平均每个月的拿地项目不超过3个，在整个陷入地王大战的7月，也许是因为天气燥热的原因，万达整个月在土地市场颗粒无收。

在2016年初万达年会上，王健林就曾表示，2016年是万达转型关键年。也就是说，王健林的话奏效了，说了“去房地产化”，说到做到了。总之呢，现在只有文化和金融才是王健林的心头好。

宣布由重转轻将近四年后，潘石屹还是决定将上海SOHO世纪广场出售给国华人寿保险股份有限公司，因为SOHO中国这两年的业绩不好看。

SOHO中国的财报显示，2015年公司营业额约为9.95亿元，较2014年约60.98亿元下降约51.03亿元，降幅达84%。主要原因是公司业务模式从“开发销售”向“开发自持”转变。

SOHO由重转轻之路的反复，不仅仅是模式的问题，更是整体经济环境以及企业运营能力的问题。租金收入基数太小，即使增长速度再快，也难以在短时间内覆盖以往销售业绩的规模，业绩增长乏力，投资者只能用脚投票，这就是转型的阵痛，或者叫代价。

能安然渡过阵痛期的企业，并不多。即使是龙湖，在转型商业的同时，也并没有放弃对住宅开发规模的追求，伴随着集团整体资源的有意倾斜，龙湖的销售规模还是难以避免地出现增长乏力的状况。

虽然上半年的经营数据正在往王健林所期望的方向调整，但是，收入增长的明显放缓还是不可避免地产生一定影响。同时，整体经济环境的不尽如人意也阻碍了万达的顺利转型。

数据显示，万达商业租金上半年收入84.8亿元，同比增长27%，去年同期，万达商业租金的增长幅度是33%，增长放缓。倒是万达文化集团在地产收入大幅缩减的时候撑了万达一把，万达文化集团上半年收入290.3亿元，同比增长57.1%。其中：影视控股公司占据文化集团收入的半壁江山，收入190.9亿元，同比增长43.1%。

同样被王健林寄予厚望的万达金融集团上半年收入155.1亿元。即便如此，文化和金融两大业务板块的收入加在一起也仅相当于房地产收入的88%。

与此同时，万达付出的代价也是有目共睹的。2015年，万达预期的房地产收入是2000亿，实际仅完成1640.8亿，在克而瑞“2015年度中国房地产企业销售排行榜”中位列第四。到2016年6月底，万达在克而瑞“2016年上半年中国房地产企业销售排行榜”中的排名已迅速跌至第十，与第十一位的绿城仅有50亿元的微弱优势。看起来，万达今年全年的房地产收入只能勉强保住千亿。

身处一个仍在快速发展惯性中的行业，不进则退。据万达商业2015年年报，截止2015年12月31日，万达商业有息负债规模为1866.47亿元，净负债率为61.05%，高于同行的净负债率平均40%水准。与往年对比，万达商业2013年净负债率为53.0%，2014年为56.7%，净负债率在逐年攀升。

同时万达商业2015年的资产负债率高达70.93%，与同类型商业地产公司如华润置地、太古地产、银泰商业相比，万达商业的资产负债率为业内最高。

进入2016年，万达举债的步伐并没有停止。截至7月底，万达商业今年已发行共计六期公司债，总计发债规模达250亿元。这还不包括万达从其他渠道获得的融资。万达商业公司债年报披露的数据显示，公司2014与2015年期末现金及现金等价物余额分别为863.03亿和666.06亿元，较2014年现金流储备略所下降。

一方面是房地产收入锐减，另一方面是负债持续高企，万达的现金流受到冲击已不可避免，这就是万达转型的代价。说白了，王健林能忍受万达集团收入下降的幅度有多大，决定了万达的轻资产模式能走得有多快。

最近，一些关于转型的“不和谐”声音开始在万达内部出现。有一些内部消息显示，由于其他板块收入增长有限，万达将重启拿地模式，由重转轻之路要放一放了。

在万达的犹豫反复之间，市场已发生巨变。2016年以来，全国各地的土地价格持续上涨，万达上半年有意为之的缩减拿地的决定，已错过今年最好的拿地时机，此时再重回土地市场，必将面临地价高企的局面。

据说，万达内部对投资拿地有一条不成文的规定：一旦将拿地计划向上提交并获得通过，地块就必须以提交的价格拿下，不容有失。面对竞争已趋白热化的土地市场，如此不市场化的拿地规则，将对万达后续拿地形成掣肘。也许，对万达来说，需要改变的第一步，就是自己。

比较有意思的是王健林的“迪士尼情结”，这个情结最早的苗头在2014年，当时万达商业去香港上市，王健林很直白：“目的就是为了跟香港迪士尼竞争。”当时觉得这真的是一个比较耿直的老boy。

去年，王健林在四川又说了，“万达给自己定下的战略目标，是到2020年超越迪士尼成为世界规模最大的旅游企业！”这个时候，就发现他一直在跟迪士尼较劲了，后来的事情大家都知道了，王健林跑去央视隔空喊话：有万达在，上海迪士尼20年之内盈不了利！有万达，上海迪士尼20年之内盈不了利！

反正呢，据说王健林以后会少说点迪斯尼。但是，挖了迪斯尼的团队，用房地产开发的思路做文化，也不见得文化产业就能达到迪斯尼的高度，对吧？

最后，说点高兴的吧。就在前些天公布的2016年世界500强企业名单中，万达集团首次跻身其中，位列385名，从此万达人就是“世界500强企业员工”了，一切转型的代价跟这份胜利的荣耀相比，算什么呢？反正，这已经是万达的第四次转型了，大不了，再多转两次？