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标题: 房地产的新玩法是啥？ [打印本页]

作者: 地产卧龙生 时间: 2016-3-22 12:59
标题: 房地产的新玩法是啥？
3月20日，全国房地产经理人联合会执行主席杨乐渝，在广州参加“智纲智库”举办的主题为“冬天里的活法”2016草根大会，在会上做了题为《房地产的新玩法》的主题演讲。

杨乐渝先生是资深的房地产业内人士。早在1992年起，就先后任职于中房集团、远洋地产等国内知名房地产企业，拥有丰富的房地产开发实践经验。2008年爆发全球性金融危机，也给中国房地产市场带来巨大影响。这一年年底，杨先生在北京创立了由全国房地产企业家和高级职业经理人组成的智库和资源平台——全国房地产经理人联合会。经过8年的发展，全国房地产经理人联合会已经发展成为具有全国影响力的“平台+智库+资本”的房地产复合生态组织。

同时，杨先生也是笔者多年的好朋友。兹摘录其演讲精要内容，以飨读者。

老玩法是什么？

简单地说，就是买地、建房、卖房，以销售为核心、为卖而买的短周期模式，以进度、速度为考核目标的高周转模式，以开发为重心、以产品为核心的制造业模式。

简言之，就是重销售、短周期、高周转的制造业模式。开发商的核心能力就是拿地、融资、项目管理和销售。

十几年来，房地产就这一种玩法，这就是老玩法。

为什么玩不下去了呢？

因为，时代背景变了，我们正在进入一个产业升级、新型城镇化、互联网化的时代，随之而来的是市场变了、需求变了、政策变了。

第一，随着经济社会的发展和互联网时代的到来，人的需求在不断升级，人的需求越来越个性化，旧的玩法不能满足丰富多彩的多层次、多类别需求。

第二，开发商逐渐认识到，短周期的开发模式只赚了客户一次钱，后端与自己没关系了，大量的客户流失掉了，没有长期用户，这种玩法太初级、长期看非常不划算，需要转型。

第三，这种玩法一次性消耗土地资源，不能为政府带来产业、带来持续的税收和就业，政府越来越不喜欢。

第四，土地财政和集中开发导致的供应量过大与人囗红利的减少，正在使供求关系发生变化。

从上面几个变化可以看到，旧的玩法作为历史的、阶段性的产物已难以为继，政策环境、市场环境越来越差，土地越来越贵，利润越来越低，风险越来越大，旧的玩法玩不动了，玩不下去了，必须换种玩法。

换玩法儿，根本的是要换思维，思维不变，玩法也变不了，变了也只是形式上的变，不是真正的变。

因此，首先要换的是对房地产的思维，对房地产的认识和理解。

旧玩法把房地产定义为产品，理解为销售单元，注定了房地产是短周期的高周转的制造业模式，但实际上这种认识忽视了房地产的本质，忽视了房地产承载的主体是：人、产业、城镇，房地产存在的意义，或者说价值，是为其中的人、产业、为城镇创造价值。

所以，房地产本质上是平台，是承载与服务于人的生活、产业发展和城镇发展的平台，是服务于人的生活、产业、城镇发展的平台。房地产价值的高低，在于房地产为产业、为人、为城市能创造什么价值，取决于人生活的幸福度，取决于产业的成长程度，取决于为城镇发展的贡献度，房地产是一个基础性、平台性的行业。

这就是新玩法的房地产观，从人、从产业、从城镇，或者说，从内容的角度去定义房地产。

房地产正在从产品时代迈入平台时代、内容时代、运营时代，就是内容来定义产品，运营来定义开发。

过去房地产是产品，玩法就一种，就是买地、建房、卖房。而当房地产成为平台，就可以承载、整合与服务各种东西，就可以加各种东西，玩法就变得丰富多彩，模式一个比一个精彩。

需要指出的是，房地产要成为平台，必须要加互联网。互联网联结万物、联结时间、空间，是实现资源均衡、有效配置的手段，让内容、场景、服务和用户更为精准对接、整合，使实体空间承载和经营的内容不断放大、时空不断延伸、效率不断增强；没有互联网，有再多的资源，也只能成为圈子，很难成为平台。

可以说，“房地产+互联网”是做平台的标配。

房地产+互联网+产业、房地产+互联网+服务、房地产+互联网+场景，等等，就提供了联结无限、创新无限的可能，从这个意义上说，房地产的春天才刚刚开始。

只有深刻理解房地产在这个时代下呈现出的内涵，深刻理解房地产是做平台、做内容的本质，才能理解和把握房地产新的发展规律，理解房地产平台化、内容化的新特点，才能在创新的时代赢得先机和主动。

如何把平台做成生态？核心就是做内容，这就是房地产的新玩法，开发商未来成为平台运营商和内容运营商，这就是开发商的新角色。

这里主要关注几个要点，其中有很多新玩法，也有很多新的商业机会：

第一，整合并导入内容：内容是什么，是产业、是人与社群、是场景、是服务，等等。没有产业和内容，人不会来；没有场景和社群，人不会呆；没有服务，人不会留。这个过程，就是房地产与人、产业、城镇由过去的“弱关系”变成“强关系”的过程。用内容来指导规划、指导设计、指导产品、指导开发，就是房地产发展的新逻辑。比如，演艺小镇导入的不是一台戏，而是一个文化产业、一个新场景、新的社群，导入的是内容。

第二，场景营造：场景本身也是内容，是可以感动人的空间和环境。场景营造的本质是用内容为无内容的环境及空间注入精神和文化，让环境和空间有语言、有生命，成为内容，成为能与人对话、交流的生命体。过去我们有空间、有产品、有绿化、有景观，但因为缺乏内涵和精神、缺乏内容，没有与人的联结和交流。场景营造，就是要把内容、服务、艺术导入环境和建筑中，做好内容设计、服务设计和艺术设计，让环境和建筑产生语言和生命，生发温暖与能量，增强与人之间的关系。演艺小镇就是场景营造，让历史重现，文化复活，让建筑、环境和空间充满了语言，让人与小镇的关系产生连接。阿那亚孤独的图书馆、上海k11商业、北京的世贸天阶等，都是场景营造的案例。

第三，社群运营：社群也是内容，是有共同属性的心理家园。过去开发商的字典里有客户，没有社群，客户很难转化为长期的用户，更不用说成为合伙人了。

社群运营核心就是两点：分类、分享。

分类，让人与人找到伙伴和归属，为后续交流找到入口；

分享，共享智慧和资源，增强人与人的了解和粘性，也使得整个平台的粘性变强。

更重要的，是逐步让每个人成为社区的主人，成为无穷无尽内容的制造者、消费者和传播者，甚至可能成为共同的投资者（比如众筹某个产品），这就是 “聚人、粘人、合伙人”。

旅游地产实际上就三部曲：聚人、粘人、合伙人。以xxx为例，通过整合内容、场景再造、社群运营、精准服务，成为一个有温度、有归属的社区，实现了聚人、粘人、逐步成为合伙人的三部曲，实现了从项目到平台，从平台到生态的发展。

第四，服务运营：服务本身也是内容。一个社区，没有好的服务和运营，人的体验也会很差，人与社区的依赖感、归属感会不足，最突出的就是不愿交物业费，更难成为社区服务的用户。

开发商转变为运营商，核心就是提升全方位的、全寿命周期服务能力，增强客户与社区的粘性，将客户变为长期的用户，将物业管理公司变为社区服务公司，做人的全寿命周期的服务，做人养生、旅游、教育等全方位的服务，不仅大幅提升服务收益，也持续提升物业价值。这方面，彩生活、乐生活提供了榜样。

第五，产业孵化：产业孵化就是再造内容，就是让平台具有生产更多内容的能力，推动平台升级为生态系统，形成自组织、自循环的生态系统；同时，产业孵化成为房地产平台（文化旅游社区、产业园、写字楼等）联结政府，推动产业发展与城镇化发展的重要载体。

开发企业因为有房地产平台的入口，有做产业孵化的独特优势。在互联网时代，企业逐步都将成为一个平台化的企业，全经联作为平台的平台，将为企业的转型和升级发挥作用。

第六，资产管理：通过平台的运营商和内容的运营，开发商获得资产增值和变现，实现有效的资产管理，这就是房地产新玩法的经营逻辑和成功之道。

可见，房地产作为与人、与产业、与城镇共生共荣的平台，在不断为人、为产业、为城镇创造价值的过程中，也实现了自身资产的增值。

其中包括，写字楼和商业，通过平台运营和内容运营实现良好的资产管理，取得稳定的收益，实现资产证券化；

再比如，存量资产，通过互联网实现时间、空间和内容的分享和经营，实现有效的资产管理，比如途家模式；

再有，因为产品时代产生的巨大存量资产市场的激活，核心就是注入新内容和运营，就些，都有巨大的市场潜力和机会。

总结一下，中国房地产进入了平台时代、内容时代、运营时代，开发商成为平台运营商和内容的运营商。

运营的主要内容就是：整合资源、导入产业、场景营造、社群运营、精准服务、产业孵化、资产管理，就是把产品做成一个平台，再把平台建设成为一个生态，这就是未来房地产发展的逻辑。

未来，房地产将摆脱过去与人、与产业、与城镇弱关系的状态，而相互融合到一起，成为强关系，成为共生共荣的命运共同体，成为产业成长的发动机，成为老百姓幸福生活、快乐生活的舞台，真正成为推动经济和社会发展的支柱产业。

开发商转型为运营商，不是说开发的业务不重要了，更不是要抛弃开发，恰恰相反，房地产作为平台，其功能和作用，与过去作为产品和投资品的角色相比，对经济和社会发展的作用相比，变得更加重要了。尽管可能要舍弃掉相当部分的短期利益，但是因为房地产有了内容和内涵，有了运营和服务，内在价值、长期价值大大增强，使得房地产从全寿命周期的角度，从与人的生活、与产业、与城市共生共荣的角度，从资产和资本巿场的角度，必将获得更大、更长远也更持续的收益，这也被越来越多的案例所证明。

中小民营房企怎么玩？

与大企业相比，中小房企有“船小好掉头”的优势，要顺势而为，抓住发展内容产业的良好机遇，积极转型创新；

要结合自身资源，结合当地历史、人文、自然与产业资源、结合当地政府的产业政策，找到既适合自己、又符合趋势的模式。但最重要的，是要调整自己的心态，真正沉下心来，不做聪明的兔子，要做坚持的乌龟；

不做快跑运动员，要做马拉松选手。市场机会刚刚开始，房地产的春天刚刚到来，要调整心态和玩法，抓住机会。

作者: SUCCESS 时间: 2016-3-22 20:26
写得很好，要多长时间见效益

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