房企布局“大金融”的战略越来越清晰，比如，继恒大收购华夏银行股权之后，恒大人寿也于恒大再次夺得亚冠之后正式亮相。除了恒大，绿地、万达、泛海控股等房企也提出“大金融”转型方案，而今年来表态要转型金融的房地产企业更是不胜枚举，比如，中天城投、上海大名城、苏宁环球、金科控股等等。
那么，房企为何积极布局“大金融”，这样的变革背后隐藏着哪些“战略图谋”？
2014年下半年以来，无论是迫于中长期房地产行业发展空间局限性，还是企业的多元化战略发展的需要，还是为了迎合经济结构调整市场背景下的城镇化发展机会，还是为了降低融资成本的需要，品牌房企谋求转型投资的趋势在2014年下半年以来显得非常火爆。比如以分享城镇化为核心的“地产+X产业”的发展战略、以分享老龄化为核心的养老地产布局战略，以分享城市化为核心的商业地产布局战略、积极布局“大金融”谋求协同发展的战略等等。
就房企积极布局“大金融”来讲，主要体现其五大战略图谋：一是多元化业务谋求较高的投资回报收益；二是通过“大金融”的战略布局，提供融资的便利，降低房地产业务的融资成本；三是与房企“地产+X产业”发展战略形成协同发展格局，促进地产与金融的协同发展；四是以物业服务为接口，赚取增值服务收益；五是促使市场向“金融业+加工业”变革。
房企“大金融”战略之一：布局多元化业务谋求较高的投资回报收益
从目前房企布局“大金融”的领域来看，已经有银行、保险、券商、交易所、信托基金等等，几乎涉及金融领域的方方面面。
以房企入股银行为例，自2009年开始，房地产金融化呈现加速态势，就相继有中国泛海控股集团、鲁能集团、绿地集团、复地集团、华润置地集团、侨鑫集团、越秀集团、星河集团、莱蒙集团、新华联、万科、恒大等进入银行业。
从房企布局“大金融”主要的目的来看，主要还是利益驱动。当前，随着楼市进入下半场，房地产行业利润率逐步下滑已经成为共识，房企的传统住宅开发业务已经变化薄利甚至无利可图，而银行保险等“大金融”领域仍然为盈利水平较高。此时，房企积极布局“大金融”，除了可以获得稳定的财务投资回报，还可以实现其自身业务多元化向投融资方向转变。而从投资的时机来讲，当银行等金融机构处于估值水平较低之时入股，比如万科入股徽商银行、恒大入股华夏银行等行为，可视为“抄底”投资转投金融行业的最佳时机，未来房企可以据此获得溢价收益。
房企“大金融”战略之二：通过“大金融”的战略布局，提供融资的便利，降低房地产业务的融资成本
从房地产主营业务来讲，地产巨头正在将目光投向银行、保险公司等金融机构，无疑是冲着降低项目开发融资成本的目的，那么，降低融资成本这美好的愿望能实现吗？
房企与银行等金融机构合作后，缩短开发企业融资谈判时间，资金可以更快速度到位，这样，项目马上可以开工进入销售状态。对于企业来讲，融资谈判时间缩短降低企业运营成本，提高了企业资金的周转效率。同时，周转率的提高，也就意味着未来投资回报率会提升。
此外、房企与银行合作后，互信程度增强，房企可以获得更多的授信额度或直接贷款金额，或者，可以与银行合作利用基金、信托等形式介入房地产投资，并且从融资成本角度考虑是低于行业水平的。这样，房企“就地取材”融资，成本可以适度降低，与银行合作之后，具有更强的市场竞争力。
房企“大金融”战略之三：与房企“地产+X产业”发展战略形成协同发展格局，促进地产与金融的协同发展，加速当前市场重新洗牌的进程
对于房企“大金融”战略来讲，无论是主动收购银行、保险公司等金融机构，还是被保险公司等金融机构举牌被动进入“大金融”领域，对于房企来讲，利用好现有金融资源，形成对公司养老地产、产业地产等现有业务的金融支持，抓紧时机谋求“地产+X产业”的发展战略转型，进一步提升行业竞争力才是关键。
以房企的养老地产业务为例，近期，不仅仅有恒大等品牌房企主动布局险资等“大金融”案例，也有万科、金地、碧桂园等大牌房企被险资举牌或收购股权的现象。而对于这些被举牌或收购股权的房企来讲，险资举牌或收购股权为房企自身经营管理上可能会带来一些挑战，甚至还有可能会因为险资成为大股东后出现管理层的变革，短期内会影响企业的经营效率。但是，这些毕竟是暂时的，从另外一个角度来说，险资的介入对于房企的养老地产业务的发展带来一定的机会，一定程度上也会引起养老地产市场格局的变化，如果把控的恰如其分，还可以两者的协同发展。
就目前险资企业资金投向来看，大多数险资企业都有进军养老地产的计划，或者已经开始在养老地产领域布局。当前，无论是房企主动布局险资还是险资举牌房企，尽管不会马上形成险资与房企的开发养老地产的战略联盟，但是，险资对于的房企的影响力会逐渐增加。因此，不排除今后险资会利用房企在房地产领域的优势开展养老地产市场的布局工作，谋求未来健康养生行业的霸主地位，重新洗牌养老产业市场，改写养老地产领域的市场格局。
此外，从实际影响力与资源配置的角度来讲，无论是房企主动布局险资还是险资举牌房企，险资对于的房企的影响力会逐渐加大，险资的介入有可能会使一部分房企拥有相对充裕的资金，并且资金成本上远远低于同行，这些房企也可能因此插上新一轮规模化扩张的翅膀，形成“强者恒强，大者恒大”的局面。市场格局有可能会重新改写，也会促使房企“地产+X产业”的发展战略加速推进，加速当前市场重新洗牌的进程。
房企“大金融”战略之四：以物业服务为接口，赚取增值服务收益
从物业管理行业现状来讲，单纯依靠物业管理是很难实现盈利的。对于万科、中海、保利、绿城等品牌开发商来讲，当前大规模布局物业管理项目打造万亿大平台，其实是资本市场“风口”来临的阶段，为了获得更多的客户服务接口(社区业主)，为了更好的把握好C端消费者需求的接口，从而可以在此基础上为这些客户提供增值服务（尤其是以社区金融为主的消费金融服务），最终获得增值服务收益。
从业主的需求来看，其实，业主的需求是繁杂的，除了最基础的安保需求外，医疗、养老、教育、就业等因素也是不容忽视的方面。开发商们要加码生活服务领域，那么首先就要看房企的洞察力和整合资源的能力，开发商能否从中挖掘共性的、高价值的需求，并在服务载体上紧跟时代创新，形成自己的增值服务的特色，是决定这个模式能否成功的关键。
从物业公司增值服务收益来源来讲，大体上可以分为三类，大部分和房企“大金融”业务布局有关：
第一、社区增值服务收入分成，包括生活超市、社区商圈、便民服务、O2O服务等。
开发商在开发阶段其实就开始积累了大量用户数据，进入物业服务阶段后，除基础的生活服务功能外，物业公司可以构建社区O2O平台，展开与社区周边的商家合作，通过APP将商家引到线上，构建社区一公里微商圈。随后，物业公司可根据住户年龄、性别、家庭成员构成以及家庭基础财务状况等信息对用户进行精准分类，以此分析用户精准需求，并通过推送等形式将服务信息精准呈现给住户，物业公司在此基础上获得社区增值服务收入的分成。
第二、金融收入，主要是以社区金融为主的消费金融服务。包括提供买房首付贷、装修贷、结婚贷款等小额贷款服务，为社区服务产业链条上的商家提供小额贷款服务等等，物业公司可以在小额贷款服务过程中获得息差收益。
第三、资产收入，包括房屋买卖、房屋租赁、白领公寓、社区养老等运营性物业的租金收益和资产本身的增值收益两方面，也基本属于“大金融”业务的范畴。
房企“大金融”战略之五：促使市场向“金融业+加工业”变革
从发展趋势来看，房企收购银行等进入“大金融”领域的动作，将引领房地产行业融资模式创新与相关金融产品创新。与此同时，随着住宅产业化的推进，未来房地产行业将呈现出“金融业+加工业”的发展趋势，整个行业也会因此逐渐发生变革。
其实，当前一些有远见的企业已经开始尝试住宅产业化，比如万科、远大等等，这些企业正在引领整个房地产开发模式变革，也将逐渐改变当前房企主要依靠土地升值房价上涨的盈利模式。
从房地产行业发展趋势来讲，住宅产业化模式将成为房地产行业经历暴利之后新的盈利模式。具体来讲：
首先，楼市常态化调控导致住宅产业利润逐渐摊薄，住宅产业化是房企可持续发展的需要。
从房地产行业发展趋势来讲，在常态化调控的市场背景下，未来房地产开发单纯依靠土地升值、房价上涨的盈利模式已越来越不可取，房地产行业的利润率会不断走低。住宅产业化模式可以提高项目周转率，以开发周转速度的提高来有效缓解行业利润增速下滑的局面，因此，从这个角度来讲，住宅产业化模式将成为房地产行业经历暴利之后新的盈利模式。
其次、住宅产业化可以在不增加太多成本的基础上，通过应用更多新技术提高住宅综合性能，从而提高住宅产业化对于住宅使用价值的性价比。
第三，住宅产业化通过类似于“工业化”的标准化操作，所有的部品、新技术应用都是通过集中采购、产业化的操作进行，产业化操作节省成本的同时，也可以推进节能、降耗、环保。
最后，住宅产业化“工业化”的标准化操作将提高效率降低劳动力成本。
因此，总的来看，房企频频收购银行，将引领房地产行业融资模式创新与相关金融产品创新。与此同时，随着住宅产业化的试点逐渐推进，房地产行业将呈现出“加工业”的特征，未来房地产行业将呈现出“金融业+加工业”的发展趋势，整个行业也会因此逐渐发生变革。
张宏伟 同策咨询研究部总监
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