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标题: 没有产业支撑的城镇化就是耍流氓 [打印本页]

作者: 地产卧龙生 时间: 2015-4-7 15:54
标题: 没有产业支撑的城镇化就是耍流氓
现在房地产是不是到了拐点？将来总有一天会出现一个大的拐点，这个拐点就是住房将来不见得还能变成金融产品。但是我们所有的不动产，都可以成为金融产品。这个社会才是一个相对稳定的社会，而不是单纯只把住宅变成金融产品。
未来要解决的三个一亿问题

◆一亿农民工的城市落户问题

中国的城镇化总体不是非常均衡，这也是城镇化的特点。像北京人多得挤不过来，但是中西部广大地区基本上是鬼城、空城。这种局面有一定的合理性，但毕竟会造成资源的浪费。国家要考虑国土安全，进行合理的空间布局，适当在中西部配置人口是必要的。

在过去的30年中，城镇化更多集中在沿海。未来要提高中西部地区的城镇化——2020年要解决一亿人在中西部就地城镇化。中西部就地城镇化的主体还是西安、重庆、成都、长沙、武汉、郑州，有一定辐射能力，人口规模500万以上的城市，而不是就村城镇化。

◆解决一亿农民工城市落户的问题

新型城镇化当中，很重要的是以人为本的理念，内涵是解决人背后公共服务均衡化的问题，说白了就是户籍要落下来，教育、医疗、养老要均衡，别让农民工和市民差别太大。现在城镇化最新的指标是接近55%，但是户籍城镇化只有36.67%，相差17%、18%个点，希望未来能够推动一部分人户籍落地，解决城镇化均衡的问题。未来一年有一千多万人口能够户籍落地，当然这需要资金的支持。

◆一亿人棚户区的改造问题

现在中国资源枯竭，有些老城中的棚户区需要改造。既是民生工程，也是经济抓手。在棚户区当中的一波人，如果不处理，容易成为拉美地区的贫民窟。棚户区改造，能够稳经济，还能够推动经济的发展。

三个一亿人是不同的维度，是2020年城镇化的重要的指标。

房地产行业还有8到10年的大量需求

说房地产拐点说了好多年，拐点论不是近一年两年提出来的，我从来不认为这个行业有拐点。中国房地产业需求量很大，再加上还有大量人口的城市化落地问题需要解决，说房地产行业还有8年到10年的大量需求，一点都不为过。

但存在什么问题呢？

首先，我要澄清并不是房地产这个行业没有“做头”。但是过去十年快速增长的过程中，实际上房地产行业跟市场的错配现象越来越突出。错配表现为三个问题：

◆人进入城市的速度节奏以及公共服务配套的严重不匹配

◆房价与需求人口的购买能力不匹配

◆造房速度与买房速度不匹配

这三个不匹配，实际上是过去十年中国房地产的总体缩影，这些问题存在于中国680个城市里边的70来个城市，这70来个城市，我们特别容易解读，缩小到50个的时候，是真正房地产行业影响经济增长的城市，这50个里面38个是直辖市、计划单列市跟省会城市，只有12、13个是东部沿海地区的比较富裕的地级市。按照行政级别来分配资源，实际上导致人口流入严重的不均衡，不均衡是跟着资源去的，又导致房价、地价和市场需求脱节。

简单地说，新型城镇化要解决的很多问题都是市场跟需求不匹配的问题，我归纳为房地产跟经济内分泌失调的问题。

另外，棚户区改造是这届政府寄希望于在解决房地产产能过剩之中，解决房地产相关下游行业的问题，比如建设行业、勘查设计行业、建材行业，这些不能够因为房地产商品房的产能过剩，而导致一批行业都出问题。这些行业出问题，国家是有大量麻烦的。

作者: 地产卧龙生 时间: 2015-4-7 15:54
房地产市场不会枯竭

我们国家未来要注重内部市场，而这个内部市场是有分级和分区的，实际上房地产并不会枯竭。而且从分析来看，未来十年、二十年当中，要进入城镇的人口数量很多，这个市场太巨大了。即使现在已经城镇化的人口，他对于住房的需求也是在不断更新的，而且是不断向新的更高的品质看齐。这种情况下，也面对非常非常大的市场，而不是我们单纯看量的多少。

中国在不动产经营上特别弱，无法跟发达国家没法比的。

比如好多商场，包括大大小小的商业空间，这么多的楼，实际上跟资本市场是没有有效对接的，房地产投资信托基金等等，在立法问题上一直是滞后的。这个问题导致什么呢？我们社会上这么大量的民间资本，为什么我们经常说高利贷，放来放去都是因为我们没有给它一个合法的平台。

有了合法平台，这笔钱归集起来，实际上是一个非常大的投资洪流，比政府的财政投入更有意思。这笔钱对接大量的商业不动产，会产生出更有意思的业态。我们现在的业态很单一，说写字楼就是写字楼，商场就是商场，无形中也限制了包括创客空间、创业平台等等。其实在美国，一个不动产可以经营出很多有意思的文章，这些问题全部是关联的。

中国有一个非常大的房地产空间，是一个大金矿，没有被挖掘，就是不动产。今天说到房地产，你问问马路上的开发商，所有人都会告诉你买地、卖房子，盖个商场也想哪天赶快卖了。盖个写字楼，也想着哪天赶紧卖了。全部都是卖。就是买地、卖房子，只会这两招。

美国是一个极端，美国由于太活了，金融就出来次贷危机，围着一个不动产出现70、80种金融产品，拿来抵押来抵押去，我们是另外一个极端，什么都没有。把这个金矿打开，中国不动产价值爆发出来，中国房地产有一次新的飞跃。我根本不认为这是往下在拐，恰恰应该是要往上拐，但是没拐到地方上。

年轻人不想创新只想找铁饭碗国家就很危险

最近大家看到了一种前所未有的现象，中国有这么多人在谈创业，这也是到了历史的必然。有三个必然：

第一个必然是，我们经济发展的格局如果再不是一个创新型社会来驱动，真是死路一条、死水一潭了。原来就这么几招，要么是房地产，要么是垄断型、消耗型，别的什么都没有了，没有任何一个东西给未来产生增长。

最近谈中国人去日本买马桶盖，马桶盖不新鲜，前面还有买奶粉，再往前苹果5000块钱的电话，中国人只能落在手里50几块钱，大头都是在国外。背后原因只有一个，我们其实没有掌握核心技术，我们没有创新的能力，只有去抄、山寨、复制。这样的经济格局维持7的增长都可怕，未来别说7了，可能5都没有，必须通过创新来多元化地刺激经济的发展。

第二个必然，我们这个社会的就业层面，不可能再靠不产生就业岗位的一些垄断企业、消耗型的企业，或者只靠卖地的行业了。年轻人的就业观，在这个关头其实也发生了变化。原来要不然就进入铁饭碗的国企，要不然就去考公务员，当然也是铁饭碗。这样一个社会，年轻人都不想创新，就想找铁饭碗，这个国家实际上很危险。

国务院这次大力度的谈创业，总理带头，总书记号召万众创新，具有重大战略，这是改良国民性的一次革命，都不是改良经济，是改良国民能力的一次重大的战略举措。这是第二个必然。

第三个必然，现在城市里有大量可以盘活的资产，这些资产闲置在那，什么价值都产生不了。把它拿出来，这就算是一种社会公共投入。这个投入其实没有什么更新的投入，因为这些玩意已经在那，烂在那儿，应用效率也很低，不知道怎么弄。

关键的问题是怎么样来刺激，拿什么东西来帮助，最后怎么成果转化。这个事情不是一蹴而就的，如果不花5年、6年乃至10年工夫是见不着成果的。其实现在做这个事情都晚了，如果十年前做这个事情更好，再过十年，中国真的进入老龄化社会快速通道的时候，再激活一个国家的创新能力是非常困难的，时不我待，问我为什么要干这个事情，是各种风口集结在这个地方，我是应该干这个事情的。

没有产业支撑的城镇化就是耍流氓

◆第一，不创新创业无路可走，整基本存在共识。

◆第二，要想创新创业必须找到方法支撑。

◆第三，要想创业创新升级必须有资源累加。

再回到城镇化，其核心是要有产业支撑，没有产业支撑的城镇化是耍流氓的，我们把城市设定标准为50人，这样中国的城镇化立马是97%以上，有意义吗？没有意义。事实上大庆也好，包括总理提倡创新创业，也是房地产发展的契机。对中国的房地产业和城镇化可持续发展，还是要回到产业发展，产业发展就是要创新创业。

那现在房地产是不是到了拐点？将来总有一天会出现一个大的拐点，这个拐点就是住房将来不见得还能变成金融产品。但是我们所有的不动产，都可以成为金融产品。这个社会才是一个相对稳定的社会，而不是单纯只把住宅变成金融产品。

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