理性分析：商住公寓不可能全面限购的10大理由！
这几天很多牛人获得了一份传说中的政府内部文件，伟哥没看到，所以不知道他们说的真假。 风声这么紧，不可以一点政策没有，未来很可能的确会增加社保等要求，之前有100多亿的签约伟哥就已经明确这一点。 今天就市场说市场，就政策聊政策，文件内容说的是叫停新增，市场担忧限购。 为什么说伟哥认为，公寓政策不会太紧，公寓未来不可能全面限购，有10大理由：http://src.leju.com/imp/imp/deal/50/ff/b/aa8882fc95f33266489e370c40b_p24_mk24.png 历史上成交最多的公寓项目是中弘北京像素。 按照北京像素的体量相当于住了3万人甚至更多。而全北京在过去十年里大约成交了20万套公寓，大约居住了60-80万人。 所以不论限制不限制，流入二手房市场的这不部分是不可能有约束政策。 1、深度思考公寓产生的原因 商改住，就是将商办用地（40年、50年产权）的规划性质用地改建成住宅形式的产品类型。购买时，首付款跟商办物业一样，需要50%，且用不了公积金。另需要注意的是：改变的只是建筑形式及使用功能，用地的规划性质是不会改变的，所以产权还是40年或者50年的。 北京出现公寓成交明显上涨的两个节点是09年和11年，原因很简单，分别是价格全面上涨+限购。http://src.leju.com/imp/imp/deal/ce/c1/f/110af0b5a7f8b310cc99636b173_p24_mk24.png 在08年之前公寓基本没有成规模市场，因为很简单：房价绝对值太低，均价不到1万的市场下，公寓也要成本，便宜不了多少，而且得房率、配套等先天缺点存在。 产生公寓的原因是因为其他政策，特别是09年限购后，土地供应结构：即使在住宅土地中，也配套了大量的公建类物业。http://src.leju.com/imp/imp/deal/63/c9/c/1045f9e31f336f89c4ace67302a_p24_mk24.png 文后详细聊聊公寓类的土地分布！ 2、因为公寓量大，才导致刚需还有购房的可能性 其实刚需在北京有个硬杠杠，基本就是单价3万+总价200万，即使总价200万对于很多工薪阶层来说也已经很难买得起，很简单，首付需要60万，贷款100多万，月供接近8000-10000。http://src.leju.com/imp/imp/deal/ae/45/c/894c534246e62b942ad7a37ced3_p24_mk24.png 而公寓虽然首付要求一半，但依然很多总价在100万上下，这使得刚需有买房的可能性。毕竟在北京双职工年收入在20万以内的是主流，而这部分人群200万的确是上限。 从数据可以看到，公寓在2009年占北京所有商品房成交200万以内的比例是20%，而到了2016年，占比是80%。所有公寓其实除了不限购被用作投资外，很大程度上，的确成为了刚需替代。 3、规划审批的难点，不可能杜绝完全新增 商办类，是否居住完全看使用用途，soho与写字楼的区别其实主要只有两点，隔间大小+生活设施配套。 生活设施配套其实都是预留后期改造，而隔间大小，到底多大就不会居住了？所以这本身就是一件不可能完成的任务。http://src.leju.com/imp/imp/deal/fd/4e/5/1fc9888823aaf85ba32d636b22b_p24_mk24.png 早在2011年，北京市住建委便就此发文，意欲叫停“商改住”。 4、任何调控的目的都肯定不允许房价大跌！ 北京作为首都，当下的房价上涨在全国来说已经排名在10名上下，同比环比涨幅均不在前列。这种情况下，调控房价的压力并不是最大，压力最大的其实是人口调控。人口调控之前的办法主要是堵+疏，堵就是减少地下室、限购，疏也就是产业专业。http://src.leju.com/imp/imp/deal/d0/93/5/309fbb81c6520cd5d75b89eb7df_p24_mk24.png 总体看，作用的确有。但整体经济不景气的情况下，人口疏解的难度很大。 5、公寓未来的潜在供应有多少？ 首先，并非所有商业类土地都建设成为了商业或者公寓，所有住宅类土地也并非都是住宅。 我们算算北京2011年来，成交的所以土地中，合计有280宗住宅用地，非住宅用地的经营性土地为227宗。 在280宗住宅用地中，有1050万平米的公建。在其他商业类用地中合计有227宗2473万平米的商业类供应。http://src.leju.com/imp/imp/deal/56/77/8/c429897db9025f6c51e91c4456d_p24_mk24.png 那么有多少土地是供应成为了公寓，商改住？ 看看这个表格：http://src.leju.com/imp/imp/deal/a4/41/4/05ee86ebd1ad351ebb2dc42c88e_p24_mk24.png 在所有商业供应中，2015年供应了569万平米，其中公寓类是230万平米，占比为40-41%。 如果计算2011年来的土地：也就是：所有经营性土地供应了507宗，合计7236.9万平米，其中纯住宅类面积为1800万平米，公寓类供应了1410万平米，商业类供应了2000万平米左右。公寓类占所有经营性土地比例大约19.5%，住宅类（不含保障房配套）占比大约为24.8%。 按照这个成交会不会崩溃？ 2011年来，北京商品房住宅签约面积为4275万平米而公寓类签约只有949.8万平米。http://src.leju.com/imp/imp/deal/1d/c6/f/4bc258a897ecf3b095c2c204750_p24_mk24.png 按照最2011年来的住宅土地与公寓类土地供应比例看，住宅土地供应了1800万平米，但成交了4275万平米，所以透支了过去的土地库存，供需比高达1:2.4。 而公寓类，则供大于求，按照2011年库存土地与当下住宅土地供应比例接近，也就是额外还有1000万平米公寓类土地。 （住宅透支了2500万平米，按照公寓成交比例30%计算）合计最近5年，公寓类土地过剩1450万平米。 按照成交平均公寓的单套68平米.也就是说公寓类潜在供应为21万套左右。 也就是公寓的潜在供应大约可以卖10年。（按照2015年前平均每年2万套左右的成交计算） 虽然当下公寓类库存在3万套左右，但潜在供应非常惊人，将有20万套上下，如果这个市场限购，成交量将跌幅80-90%。所以从房价调控的角度看，不太可能严格限购。 6、公寓并非北京独有 从全国看，一二线城市，房价高的城市，都有这种问题，而且越是价格高的地方体量越大。不论是限购，还是限规划，都很难操作。 7、聊聊不新增公寓的可能性！http://src.leju.com/imp/imp/deal/a1/bc/a/05c63ffa11c717177eb64c379a9_p24_mk24.png 从企业土地储备角度看，最近5年拿了比较多商办类土地的企业是供应公寓大户，也可能受到影响较大，总体看，企业数量较多。所有龙头企业都有涉及。 8、公寓成交已经退烧 从数据看2016年截止日前的4.2万套公寓成交，相比2015年同期的8882套上涨了372%. 但最近成交量出现了过山车现象：http://src.leju.com/imp/imp/deal/7e/38/7/09939a4979b1fb707e899270ccf_p24_mk24.png 从月度看，8月截止17日公寓签约2106套，而6月一个月签约就达到了10867套。 北京公寓市场成交刷新历史纪录， 这也是历史首次出现公寓类签约超过住宅的年份，整体看，北京2016年公寓成交刷新了历史纪录 从公寓成交前三看，基本都是集中签约躲避市场限购。 但最近看，限购后预期带来的集中签约效应在减缓。 9、公寓的产生是市场博弈的结果，如果人为的造成堰塞湖，最后的结果可能很可怕。所以不论是限购还是限规，影响肯定有，但市场已经这样了，你说咋办？ 10、这一点不能说，收尾！
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